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Mietminderung beim Ausfall des Aufzugs

  • RA Kuo
  • Mietrecht - Wohnraum

Viele Mieter kennen die höchst ärgerliche Situation: Voll bepackt mit Einkaufstüten eilt man dem Fahrstuhl entgegen, um dann festzustellen, dass dieser kaputt ist. Je nachdem, wie viele Stockwerke man sich dann hochgeschleppt hat (und wie oft man das machen musste), stellt man sich die Frage, ob und in welcher Höhe „man die Miete mindern darf“ – selbst bitte erst einmal gar nicht! Gleich mehr dazu – bzw. „die Miete gemindert ist“.

Ich möchte heute einmal speziell die bisher ergangenen Entscheidungen aus Berlin darstellen, da ja für Wohnraummietrecht jeweils das Gericht zuständig ist, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Man sieht schnell, dass sich die Minderungsquote inbesondere nach der Etage richtet.

Der Ausfall des Fahrstuhls rechtfertigt für

  • Dachgeschossmieter eine Mietminderung von 14 % (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 26.08.2015, Az. 104 C 85/15)
  • für Mieter in der 2. Etage nach Ansicht des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 15.01.2014, Az. 2 C 207/13) eine Minderung von 3 %
  • für Mieter einer Wohnung im 6. OG ausweislich des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Urteil vom 03.05.2007, Az. 10 C 3/07) eine Minderung von 15 % und für Mieter der Wohnung im 10. Stock eine Minderung von 20 % (Urteil vom 19.04.2007, Az. 10 C 24/07)
  • für Mieter im vierten Stock sieht das AG Charlottenburg eine Minderung von 10 % als angemessen an (Urteil vom 15.12.1989, Az. 2 C 484/89)
  • Sofern einer von zwei Aufzügen ausfällt und daher eine längere Wartezeit mit der Aufzugnutzung verbunden ist, sieht das Kammergericht die Erheblichkeitsschwelle zur Minderung nicht als überschritten an (Kammergericht Berlin, Urteil vom 14.03.2002, Az.: 8 U 161/01).

Praxistipp

Nun noch zu der oben aufgeworfenen Frage, ob und inwiefern der Mieter selbst mindern darf oder sollte. Ich empfehle, die Miete zunächst nicht selbst zu mindern, sondern die gesamte Miete vollständig und pünktlich weiterzuzahlen. Und zwar unter dem Vorbehalt der Rückforderung (auch wenn nach einer neueren (Einzel-)Entscheidung des LG Berlin die Zahlung unter Vorbehalt nicht mehr notwendig ist, um überzahlte Miete zurückfordern zu können).

Warum das? Wenn ein Mieter (über einen längeren Zeitraum) selbst die Minderung durchführt, führt dies leicht dazu, dass „im Hintergrund“ ein kündigungsfähiger Rückstand aufläuft oder aber zumindest der Vermieter dies behaupten und erst einmal die fristlose (und hilfsweise die ordentliche) Kündigung aussprechen kann. Dies führt – selbst wenn sich im Endeffekt die Kündigung als unwirksam herausstellen sollte – zu einer völlig unnötigen Drucksituation, aus welcher heraus dann oft sehr nachteilige Vergleiche abgeschlossen werden, weil bei dem derzeitigen Mietermarkt die Wohnung auf jeden Fall erhalten werden  soll. Dies kann man durch die Zahlung unter Vorbehalt leicht vermeiden und sich gleichzeitig alle Rechte sichern.

Näheres zu diesem Themenkreis (Mängelanzeige, Dokumentation etc.) finden Sie in dem Artikel „Richtig mindern“ des Kollegen Daryai:

Gerne beraten wir Mieter und Vermieter zu der Rechtslage beim Auftreten von Mängeln und versuchen dabei, eine für beide Seiten zufriedenstellende und schnelle Lösung herbeizuführen. Gerade im laufenden Mietverhältnis ist es nach unserer Ansicht für beide Vertragsparteien angezeigt, nach Möglichkeit eine gütliche Beilegung der Angelegenheit herbeizuführen.

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