Die angekündigte Mietminderung gilt!

Mit einem Urteil vom 27.08.2018 hat das Kammergericht Berlin die Berufung einer Mieterin von Gewerberäumen überwiegend abgewiesen. Sie hatte Miete zurück verlangt, die sie trotz bestehendem Mangel in voller Höhe und ohne einen Vorbehalt überwiesen hatte. Das Kammergericht erklärt, dass die von der Mieterin angekündigte Höhe der Mietminderung gilt. Die Mieterin kann nicht im Nachhinein eine höhere Minderung verlangen.

Der Ausgangsstreit – Mieter mindert die Miete um 10%

Die Sachverhaltsdarstellung des Kammergerichts ist gekürzt. Bekannt ist, dass die Parteien über einen Gewerberaummietvertrag für ein Ladengeschäft mit Schaufenstern verbunden waren. Der Vermieter begann im August 2018 mit Arbeiten zum Ausbau des Dachgeschosses. Bereits zu Beginn der Arbeiten ließ er vor dem Schaufenster des Ladens ein Gerüst aufstellen.

Die Mieterin kündigte mit E-Mail vom 12.08.2015 eine Mietminderung in Höhe von 10% der Bruttomiete ab Beginn August an und kürzte die Miete in den Folgemonaten entsprechend. Wohl erst mit dem Schreiben ihres Rechtsanwaltes vom 13.10.2015 erklärte sie, dass sie die Miete im Hinblick auf den Mangel unter dem Vorbehalt der Rückforderung leistet.

Mit ihrer Klage verfolgte die Mieterin die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der überbezahlten Miete. Eine angemessene Minderung nimmt sie mit 20% der Miete an. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen; zum einen weil die Zahlungen der Mieterin vorbehaltslos erfolgten und zum anderen, da das Landgericht eine Minderung von 10% als angemessen ansah.

Die Entscheidung – Die angekündigte Mietminderung gilt!

Das Kammergericht bestätig das landgerichtliche Urteil zum weit überwiegenden Teil. Allerdings ist es der Ansicht, dass die Mieterin die Miete um 20% mindern durfte.

Die Berufung der Mieterin scheitert vorwiegend daran, dass sie die Minderung von 10% sofort umgesetzt und die restliche Miete ohne Vorbehalt geleistet hat. Eine Rückforderung überbezahlter Miete für die Monate August bis Oktober 2015 stehe deshalb § 814 BGB entgegen. Nach dieser Vorschrift kann derjenige, der etwas leistet, obwohl er weiß, dass er nicht zur Leistung verpflichtet ist, das Geleistete nicht zurückfordern. Zwar muss der Vermieter nachweisen, dass der Mieter von seinem Recht zur Minderung wusste (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18). Hier kürzte die Mieterin die Miete aber ab August um 10%. Sie zeigte so, dass sie Kenntnis von ihrem Minderungsrecht hatte.

Tatsächlich war die Mieterin bis zum Abbau des Gerüstes 14.12.2015 zur Minderung der Miete um 20% berechtigt. Das Kammgericht berücksichtigte hierbei folgende Faktoren: die verminderte Werbewirkung des Schaufensters aufgrund des Gerüsts, eine gewisse Verschattung des Ladens durch den das Gerüst und die Beeinträchtigung durch Lärm und Staub. Nachdem der Rechtsanwalt der Mieterin den Vorbehalt erklärte, konnte sie jedenfalls für den Zeitraum 01.11.2015 bis 14.12.2015 die zu viel geleistete Miete zurückgefordern.

Praxistipp – Miete unter Vorbehalt einer angemessenen Minderung leisten

Im Fall eines Mangels der Mietsache empfiehlt es sich, die Miete zunächst in voller Höhe weiter zu leisten, aber unter dem Vorbehalt einer angemessenen Minderung. Die Höhe der als angemessen angesehenen Minderung kann dann noch benannt werden. Man sollte die Minderung nicht zu niedrig ansetzten, da ansonsten eine Rückforderung ausgeschlossen sein kann.

Generell sollte im Falle eines erheblichen Mangels ein Rechtsanwalt aufgesucht werden; nicht nur um Fehler wie im vorliegenden Fall zu vermeiden. Bei einer falsch durchgeführten Minderung riskiert man als Mieter die Kündigung des Mietvertrages.

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• Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
• In dem Beitrag Richtig mindern erkläre ich, was aus meiner Sicht als Fachanwalt für Mietrecht bei der Umsetzung einer Minderung beachtet werden sollte.
• Zur Höhe einer angemessenen Minderung für einen Cafébetreiber: Kammergericht Berlin, Urteil vom 15.05.2014 – 8 U 12/13