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Mietminderung – die angekündigte Minderung gilt!

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Kammergericht Berlin // 8 U 193/16

Mit einem Urteil vom 27.08.2018 hat das Kammergericht Berlin die Berufung einer Mieterin von Gewerberäumen überwiegend abgewiesen. Sie hatte Miete zurück verlangt, die sie trotz bestehendem Mangel in voller Höhe und ohne einen Vorbehalt überwiesen hatte.

Der Ausgangsstreit

Die Sachverhaltsdarstellung des Kammergerichts ist gekürzt. Bekannt ist, dass die Parteien über einen Gewerberaummietvertrag für ein Ladengeschäft mit Schaufenstern verbunden waren. Der Vermieter begann im August 2018 mit Arbeiten zum Ausbau des Dachgeschosses. Bereits zu Beginn der Arbeiten ließ er vor dem Schaufenster des Ladens ein Gerüst aufstellen.

Die Mieterin kündigte mit E-Mail vom 12.08.2015 eine Mietminderung in Höhe von 10% der Bruttomiete ab Beginn August an und kürzte die Miete in den Folgemonaten entsprechend. Wohl erst mit dem Schreiben ihres Rechtsanwaltes vom 13.10.2015 erklärte sie, dass die Miete im Hinblick auf den Mangel unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet wird.

Mit ihrer Klage verfolgte die Mieterin die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der überbezahlten Miete bei einer angenommenen Minderung von 20%. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen; zum einen weil die Zahlungen der Mieterin vorbehaltslos erfolgten und zum anderen, da das Landgericht eine Minderung von 10% als angemessen ansah.

Die Entscheidung

Das Kammergericht bestätig das landgerichtliche Urteil zum weit überwiegenden Teil. Allerdings ist es der Ansicht, dass eine Minderung von 20% der Mieter angemessen gewesen wäre.

Die Berufung der Mieterin scheitert, da sie die Minderung von 10% sofort umgesetzt und die restliche Miete ohne Vorbehalt geleistet hat. Eine Rückforderung überbezahlter Miete für die Monate August bis Oktober 2015 stehe deshalb § 814 BGB entgegen. Nach dieser Vorschrift kann derjenige, der etwas leistet, obwohl er weiß, dass er nicht zur Leistung verpflichtet ist, das Geleistete nicht zurückfordern. Zwar muss der Vermieter nachweisen, dass der Mieter von seinem Recht zur Minderung wusste (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18). Hier kürzte die Mieterin die Miete aber ab August um 10% und zeigte so, dass sie Kenntnis von ihrem Minderungsrecht hat.

Tatsächlich war die Mieterin bis zum Abbau des Gerüstes 14.12.2015 zur Minderung der Miete um 20% berechtigt. Das Kammgericht berücksichtigte hierbei folgende Faktoren: die verminderte Werbewirkung des Schaufensters aufgrund des Gerüsts, eine gewisse Verschattung des Ladens durch den das Gerüst und die Beeinträchtigung durch Lärm und Staub. Nachdem durch den Rechtsanwalt der Mieterin der Vorbehalt erklärt wurde, konnte jedenfalls für den Zeitraum 01.11.2015 bis 14.12.2015 die zu viel geleistete Miete zurückgefordert werden.

Praxistipp

Im Fall eines Mangels der Mietsache empfiehlt es sich, die Miete zunächst in voller Höhe weiter zu leisten, aber unter dem Vorbehalt einer angemessenen Minderung. Die Höhe der als angemessen angesehenen Minderung kann dann noch benannt werden. Man sollte die Minderung nicht zu niedrig ansetzten, da ansonsten eine Rückforderung ausgeschlossen sein kann.

Generell sollte im Falle eines erheblichen Mangels ein Rechtsanwalt aufgesucht werden. Nicht nur um Fehler wie im vorliegenden Fall zu vermeiden, sondern weil man als Mieter bei einer falsch durchgeführten Minderung die Kündigung des Mietvertrages riskiert.

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Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.

Lesen Sie zu dem Thema auch den Beitrag: Richtig mindern

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