Minderung von 20 % bei Dachgeschossausbau
In einer Entscheidung aus dem April 2016 hat das Amtsgericht Charlottenburg über die Höhe einer angemessenen Minderung entschieden, wenn der Vermieter direkt über der eigenen Wohnung das Dachgeschoss ausbaut. Nach Ansicht des Amtsgerichts ist der Mieter bei einem Dachgeschossausbau zu einer Mietminderung von 20 % berechtigt.
Der Ausgangsstreit – Wegen Dachgeschossausbau verlangt Mieterin zu viel geleistete Miete zurück
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag für eine Wohnung im 4. Obergeschoss verbunden. Ab Mai 2015 ließ der Vermieter das Dachgeschoss, das sich direkt über der Wohnung der Mieterin befand, ausbauen. Für die Arbeiten an dem Dachgeschoss waren die Fenster der Wohnung mit Blaufolie verklebt. Der Balkon war zum Teil nicht nutzbar und das Haus war eingerüstet. Über das Treppenhaus fanden Materialliegerungen statt. Entsprechend verschmutzt war das Treppenhaus.
Die Mieterin behauptete unter Vorlage eines Lärmprotokolls, dass der Baulärm im gesamten Haus zu hören war und zwar wöchentlich von Montag bis Samstag. Sie leistete die Miete unter Vorbehalt.
Mit ihrer Klage verlangt sie zu viel geleistete Miete für den Zeitraum Mai bis November 2015 zurück. Eine angemessene Minderung setzte sie mit einem Drittel der Miete an.
Die Entscheidung – Ist eine Minderung von 20 % bei einem Dachgeschossausbau angemessen?
Das Amtsgericht gab der Mieterin nur zum Teil recht. Bei einem Dachgeschossausbau liegt eine angemessene Mietminderung nach Ansicht des Gerichts bei 20 %.
Hierbei berücksichtigt das Amtsgericht, das in der Zeit, in der Bauarbeiten tatsächlich stattfinden, die Miete um 50 % gemindert ist. Da die Wohnung in während der Bauarbeiten noch zur Aufbewahrung des Hausrats, zum Kochen, Waschen sowie zum Benutzen der Toilette zur Verfügung steht, kann man auch in der Zeit der Bauarbeiten keine Minderung von 100 % verlangen.
Auf dieser Grundlage berechnet das Gericht wie folgt die Mietminderung: Bei einer Arbeitszeit von 40 Wochenstunden finden Bauarbeiten in 24 % der gesamten Wochenzeit von 168 Stunden statt. Auf diese Weise gelangt das Amtsgericht so zu einer Minderungsquote von 12,5 % (anscheinend mit einem kleinen Aufschlag). Die weiteren Beeinträchtigungen aufgrund der Verdunkelung der Wohnung durch das Gerüst, die aufgebrachten Folien, die Nichtnutzbarkeit des Balkons und die Verschmutzung der Gemeinschaftsflächen hat das Amtsgericht mit einer Minderung von 7,5 % der Miete berücksichtigt.
Praxistipp – Bei Dachgeschossausbau je nach Einzelfall auch mehr als Minderung von 20 % möglich
Soweit Mieter Miete mindern möchten, weil am oder im Haus größere Bautätigkeiten durchgeführt werden, wird von dem überwiegenden Teil der Instanzgerichte den Mietern eine Minderung zwischen 15 und 25 % der Miete aufgrund dieser Bauarbeiten zugestanden, ohne dass hier ein umfangreiches Lärmprotokoll geführt werden muss. Voraussetzung ist aber, dass zwischen Vermietern und Mietern zumindest unstreitig ist, dass solche Bauarbeiten stattgefunden haben.
Verlangt der Mieter eine über diesen pauschalen Minderungsbetrag hinausgehende Minderung, muss er eine über das übliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung behaupten. Hier hatte der Mieter behauptet, dass die Bauarbeiten auch am Samstag stattfanden. Deshalb war eigentlich von einer Wochenarbeitszeit von über 40 Wochenstunden auszugehen. Weshalb das Gericht diesen Vortrag der Mieter anhand des Lärmprotokolls, das es ansonsten als substantiierten Vortrag gewertet hat, nicht berücksichtigt, kann man nicht recht nachvollziehen.
Bei einem Ausbau des Dachgeschosses kann, je nach eigenem Vortrag und dem Richter, der in der Sache entscheidet, auch ein höherer Minderungsbetrag möglich sein. Selbst der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 181/12 eine Minderung von 40 % der Miete bei Ausbau des Dachgeschosses für nachvollziehbar angesehen. Auch in dem Fall vom Bundesgerichsthof entschiedenen Fall, lag die Wohnung des Mieters direkt unter dem Dachgeschoss, so dass der Mieter durch die Arbeiten besonders beeinträchtigt war.
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- Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
- In dem Beitrag Richtig mindern gebe ich Tipps dazu, was Sie als Mieter bei der Umsetzung einer Minderung beachten sollten.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.
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