Minderung wegen Shisha-Lounge

Mit Urteil vom 15.04.2016 hat das Landgericht Berlin Mietern aufgrund der lauten Lüftungsanlage einer Shisha-Lounge eine Mietminderung zugesprochen.

Der Ausgangsstreit – Minderung der Miete wegen Beeinträchtigung durch Shisha-Lounge

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung in der Rheinstraße miteinander verbunden. Die Mieter minderten ab August 2014 bis einschließlich März 2015 die Miete wegen Beeinträchtigungen durch eine Shisha-Lounge, die nach Abschluss des Mietvertrages in das Gebäude eingezogen war. Sie machten verschiedene Beeinträchtigungen geltend, u.a. den Geruch, sowie die Lautstärke der Lüftungsanlage. Mit ihrer Klage verlangt die Vermieterin die Nachzahlung der Miete.

Die Entscheidung – Ist eine Minderung wegen Lärmbelästigung durch eine Shisha Lounge möglich?

Das Landgericht Berlin gibt den Mietern nur zum Teil Recht. Soweit sie die Miete aufgrund der Lärmbelästigung durch die Lüftungsanlage gemindert hatten, wurde die Klage der Vermieterin abgewiesen.

Nach Ansicht des Landgerichts haben die Mieter die Miete im Hinblick auf die Lüftungsanlage zu Recht gemindert. Denn auch wenn die Parteien keine konkreten Beschaffenheitsvereinbarungen zur Mietsache geschlossen hatten (also nicht vereinbart hatten, dass es nicht zu laut werden darf), schuldet der Vermieter die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen. Hierunter zählt auch die TA-Lärm, deren Grenzwerte in diesem Fall nicht eingehalten wurden. Das Landgericht gestand den Mietern deshalb eine Mietminderung in Höhe von 10% zu. Das Amtsgericht hatte noch eine Mietminderung von 20% als angemessen angesehen. Nach Ansicht des Landgerichts ist aber für eine Lärmbelästigung, die nur im Schlafzimmer zu hören ist, eine Minderung von 20% zu hoch angesetzt.

Wegen der weitergehenden, durch die Mieter beklagten Gebrauchsbeeinträchtigungen, entschied das Landgericht zugunsten der Vermieterin. Hierzu führte das Landgericht aus, die behaupteten weiteren, von der Bar ausgehenden Belästigungen, seien nicht hinreichend konkret von den Mietern beschrieben worden. Unabhängig davon sei ein Mangel der Mietsache schon deshalb ausgeschlossen, weil die Mieter die Nutzung als Shisha-Bar hinzunehmen hätten. Die Wohnung liege in der Rheinstraße, hier würden sich bekanntermaßen Gewerbebetriebe sammeln. Deshalb müssten Mieter auch mit der Eröffnung einer Shisha-Bar und den damit verbundenen Beeinträchtigungen rechnen.

Praxistipp – Höhe der Minderung nicht leicht zu bestimmen

Die Entscheidung zeigt, wie schwierig die „korrekte“ Höhe einer Minderung zu bestimmen ist. Die von dem Amtsgericht zuerkannte Minderung von 20 % der Miete reduziert das Landgericht auf die Hälfte. Dabei dürfte gerade die Beeinträchtigung der Nachtruhe für viele Menschen von besonderer Bedeutung sein.

Ob man damit rechnen muss, dass der Vermieter sich bewusst für eine Vermietung an eine für andere Mieter häufig besonders beeinträchtigende Shisha-Lounge entscheidet, nur weil bereits bei Mietbeginn ein Gewerbebetrieb ansässig war, kann ebenfalls diskutiert werden.

Veranschlagt man einen zu hohen Minderungsbetrag, droht einem die Kündigung des Mietverhältnisses. Deshalb sollte eine Minderung nie sofort umgesetzt werden. Vielmehr sollte man als Mieter die Miete in Höhe einer angemessenen Minderung unter Vorbehalt der Rückforderung leisten und gegebenenfalls später die zu viel geleistete Miete einklagen.

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1. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
2. In dem Beitrag Richtig mindern erkläre ich, was aus meiner Sicht als Fachanwalt für Mietrecht bei der Umsetzung einer Minderung beachtet werden sollte.