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Mietminderung wegen zu geringer Fläche bei vereinbarter Quadratmetermiete

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Oberlandesgericht Dresden // 5 U 1890/13

Berechtigt eine Abweichung zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Fläche immer nur dann zur Minderung, wenn die Fläche mehr als 10% kleiner ist? Nach einer Entscheidung des OLG Dresden können geringere Abweichungen auch dann ausreichend sein, wenn die Parteien eines Gewerberaummietvertrages eine Quadratmetermiete vereinbart haben.

Mit Beschluss vom 01.07.2014 hat das OLG Dresden die Berufung eines Vermieters zurückgewiesen, der erstinstanzlich zur Rückzahlung überbezahlter Miete verurteilt worden war.

In dem Mietvertrag der Parteien war vereinbart, dass die Nutzfläche ca. 1.450,00 m² beträgt. In § 4 ist zur Höhe der Miete geregelt: „Der Mietzins basiert auf folgender Rechnung: ca. 1.450 m² Wohn-/Nutzfläche x DM 23,50 = DM 34.075,00“. Im Zuge einer Mieterhöhung ließ die Mieterin die Größe des Mietobjekts nachmessen. Zwischen den Parteien war schließlich unstreitig, dass die tatsächliche Größe des Mietobjekts 1.334,45 m² beträgt. Die Abweichung von 115,55 m² und damit 8 % der Mietfläche lag unter der Schwelle von mehr als 10 %, nach der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig von einem Mangel der Mietsache ausgegangen wird.

Die Vermieterin wurde erstinstanzlich zur Rückzahlung überbezahlter Miete (auch über die normale Verjährungsgrenze hinaus) verurteilt. Die Berufung wurde durch Beschluss des OLG Dresden ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen.

Zur Begründung führt das OLG Dresden aus, dass die Parteien eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben. Bei dieser sei die tatsächliche Mietfläche Berechnungsgrundlage für die Miete. Eine Abweichung von der Fläche schlägt daher unabhängig einer Erheblichkeitsschwelle sofort auf die Berechnung der Miete durch. Als Hilfsüberlegung führt das OLG Dresden weiter an, dass der Mieter, selbst wenn man nicht von einer echten Quadratmetermiete ausgehen würde, zur Minderung der Miete berechtigt wäre. Nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs soll bei Überschreitung der Flächenabweichung von 10 % allein eine Vermutung für eine erhebliche Beeinträchtigung bestehen. Das heißt, dass sowohl Flächenabweichungen von weniger als 10 % einen Mangel darstellen können, als auch, dass Flächenabweichungen von mehr als 10 % nicht in jedem Fall ein Mangel sein müssen. Dann muss aber darlegt werden, warum ausnahmsweise eine Ausnahme von der Regel gegeben ist. Hier hätten die Mietparteien eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung geschlossen, nach der die Flächengröße von besonderer Bedeutung, nämlich für die Berechnung der Miete sei. Dies sei eine solche Ausnahme.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts macht deutlich, dass mit der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Flächenabweisung eine generelle Richtschnur vorhanden ist, nach der solche Flächenabweichungen im Mietverhältnis beurteilt werden können. Allerdings sind immer auch die konkreten Umstände des Einzelfalls zu beachten, sodass geprüft werden muss, ob aufgrund der Abrede der Parteien, z.B. durch Verabredung einer Quadratmetermiete, nicht doch eine Ausnahme zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vorliegt.

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Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters

Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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