Mietanpassung bei Abweichung von vereinbarter Quadratmetermiete

Berechtigt eine Abweichung zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Fläche immer nur dann zur Minderung, wenn die Fläche mehr als 10% kleiner ist? Nach einer Entscheidung des Oberlandesgericht (OLG) Dresden können geringere Abweichungen auch dann ausreichend sein, wenn die Parteien eines Gewerberaummietvertrages eine Quadratmetermiete vereinbart haben. Bei vereinbarter Quadratmetermiete kann nach der Entscheidung eine Mietanpassung verlangt werden.

Der Ausgangsstreit – Mieterin verlangt Rückzahlung überzahlter Miete wegen Flächenabweichung

In dem Mietvertrag der Parteien war vereinbart, dass die Nutzfläche ca. 1.450,00 m² beträgt. In § 4 ist zur Höhe der Miete geregelt: „Der Mietzins basiert auf folgender Rechnung: ca. 1.450 m² Wohn-/Nutzfläche x DM 23,50 = DM 34.075,00“.

Im Zuge einer Mieterhöhung ließ die Mieterin die Größe des Mietobjekts nachmessen. Zwischen den Parteien war schließlich unstreitig, dass die tatsächliche Größe des Mietobjekts 1.334,45 m² beträgt. Die Abweichung von 115,55 m² und damit 8 % der Mietfläche lag unter der Schwelle von mehr als 10 % der vereinbarten Fläche. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss diese Schwelle regelmäßig überschritten sein, um von einem Mangel der Mietsache auszugehen.

Die Mieterin klagte auf Rückzahlung überbezahlter Miete. Sie machte hierbei einen Rückforderungsanspruch auch über die normale Verjährungsgrenze hinaus geltend. Das Landgericht gab der Klage der Mieterin statt.

Die Entscheidung – Wann ist eine Mietanpassung bei Abweichung von vereinbarter Quadratmetermiete möglich?

Mit Beschluss vom 01.07.2014 weist das OLG Dresden die Berufung durch Beschluss zurück. Das OLG erklärt, dass eine Mietanpassung bei vereinbarter Quadratmetermiete auch bei Flächenabweichungen von 10 % und weniger der vereinbarten Fläche möglich ist.

Zur Begründung führt das OLG Dresden aus, dass die Parteien eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben. Bei dieser sei die tatsächliche Mietfläche Berechnungsgrundlage für die Miete. Eine Abweichung von der Fläche schlägt daher unabhängig einer Erheblichkeitsschwelle sofort auf die Berechnung der Miete durch.

Als Hilfsüberlegung führt das OLG Dresden weiter an, dass der Mieter, selbst wenn man nicht von einer echten Quadratmetermiete ausgehen würde, zur Minderung der Miete berechtigt wäre. Nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs soll bei Überschreitung der Flächenabweichung von 10 % allein eine Vermutung für eine erhebliche Beeinträchtigung bestehen. Das heißt, dass sowohl Flächenabweichungen von weniger als 10 % einen Mangel darstellen können, als auch, dass Flächenabweichungen von mehr als 10 % nicht in jedem Fall ein Mangel sein müssen. Dann muss aber darlegt werden, warum ausnahmsweise eine Ausnahme von der Regel gegeben ist. Hier hätten die Mietparteien eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung geschlossen, nach der die Flächengröße von besonderer Bedeutung, nämlich für die Berechnung der Miete sei. Dies sei eine solche Ausnahme.

Praxistipp – Immer Umstände des Einzelfalls beachten

Die Entscheidung des OLG macht deutlich, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Flächenabweisung alleine eine Richtschnur vorgibt. Auch nach dem BGH sind immer auch die konkreten Umstände des Einzelfalls zu beachten. Man muss daher immer prüfen, ob aufgrund der Abrede der Parteien, z.B. durch Verabredung einer Quadratmetermiete, nicht doch eine Ausnahme vorliegt.

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1. Zum Beitrag: Flächenabweichungen – Rechte und Ansprüche des Mieters
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.