Mietpreisbremse bei separater Kellermiete?

Die Mietpreisbremse dient dem Zweck, den unkontrollierten Anstieg von Mieten in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungssituation zu begrenzen.  Um trotz Mietpreisbremse eine höhere Miete erzielen zu können, versuchen sich Vermietende an Vertragsgestaltungen, die zusätzliche Mietbestandteile (bspw. Möbel, Gärten etc.) vorsehen. Für diese Mietbestandteile sollen dann separate Mieten, die nicht der Kontrolle durch die Mietpreisbremse unterliegen, vereinbart werden. In einem aktuell durch den Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob die Mietpreisbremse bei separater Kellermiete auf die Gesamtmiete angewendet werden kann.

Der Ausgangsstreit – Parteien vereinbaren Mietvertrag für eine Wohnung und eine separate Kellermiete

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung vom 26.10.2015 miteinander verbunden. Die Ausgangsmiete betrug 850,00 €, vereinbart ist eine sogenannte Indexmiete. Außerdem schlossen die Parteien am selben Tag eine Kellernutzungsvereinbarung für einen im Mietobjekt gelegenen Keller gegen eine monatliche Nutzungspauschale von 79,00 €. Mit Schreiben vom 21.04.2016 hatten die Mieter gegenüber der Vermieterin gemäß § 556g Abs. 2 BGB a.F. einen Verstoß der in Höhe von insgesamt 929,00 € für Wohnung und Keller vereinbarten Miete gegen die Berliner Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gerügt. Mit Schreiben vom 14.02.2018 hatten sie für die Monate Mai 2016 bis Februar 2018 die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 4.143,70 € verlangt.

Das Amtsgericht hatte der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die für die Wohnung und für den Keller geschlossenen Vereinbarungen seien als einheitlicher Mietvertrag anzusehen. Die zu berücksichtigende Gesamtkaltmiete verstoße gegen die Vorschrift des § 556d BGB. Zugunsten der Vermieterin bemerkte das Amtsgericht, dass die Ausgangsmiete gemäß § 556e Abs. 1 BGB nur die gleiche Höhe wie die Vormiete, also 727,50 €, betragen dürfe.

Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin, welche sich gegen die formelle Wirksamkeit der Mietpreisbremse richtete, zurückgewiesen. Es sei zwar nicht ausreichend festgestellt, ob die Veröffentlichung der Begründung dem Erfordernis einer rechtzeitigen Veröffentlichung genüge. Allerdings seien lediglich evidente Verfahrensmängel geeignet, die formelle Unwirksamkeit einer Rechtsverordnung herbeizuführen. Eine solche Evidenz sei im Falle eines möglichen Veröffentlichungsmangels nicht gegeben.

Die Vermieterin ging daraufhin in Revision zum BGH.

Die Entscheidung – Kann separate Kellermiete bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse herangezogen werden?

Es bestehe grundsätzlich ein Zahlungsanspruch der Mieter, so der BGH. Allerdings in geringerer Höhe als von den Instanzgerichten angenommen. Die separate Kellermiete sei bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe nicht einzubeziehen.

Der BGH bleibt dabei: Die Berliner Mietpreisbremse ist wirksam

Zunächst bestätigt der BGH die Wirksamkeit der Verordnung zur Berliner Mietpreisbremse. Der von den Mietern geltend gemachte Anspruch gemäß § 556g Absatz 1 S. 3, § 812 Absatz 1 S. 1 Alt. 1 BGB scheitere nicht an deren Unwirksamkeit. Die Begründung der Mietpreisbremse sei im Mai 2015 ordentlich veröffentlicht worden.

Nach der Mietpreisbremse überzahlte Miete ergibt sich nur aus der Miethöhe für die Wohnung

Der Rückzahlungsanspruch der Mieter belaufe sich allerdings nur auf 5.488,31 €. Lediglich die Ausgangsmiete für die Wohnung in Höhe von 850,00 € unterliege der Prüfung anhand der §§ 556d ff. über die Begrenzung der Miethöhe. Nicht aber das Nutzungsentgelt für den Keller in Höhe von 79,00 €.

Es stelle sich hier die Frage, ob Wohnung und Keller Teil eines einheitlichen Mietvertrags seien und wenn nicht, ob die zulässige Miethöhe wegen Umgehung der Vorschriften der Mietpreisbremse trotzdem nach der Gesamtmiete zu berechnen sei.

Im Regelfall bedeuten zwei Mietvertragsurkunden zwei separate Mietverträge, so der BGH. Wenn ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden solle, müssten besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse eine rechtliche Einheit bilden. Das sei regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die beiden Mietobjekte in demselben Gebäude befinden (s. BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03). Für die Widerlegung der für eine rechtliche Selbständigkeit sprechenden Vermutung sei dies allein jedoch nicht ausreichend, so der BGH. Entscheidend sei hier der tatsächliche Wille der Beteiligten bei Vertragsabschluss.

Bei der Frage, ob zwei separate Mietverträge vorliegen, kommt es auf den Parteiwillen an

Im vorliegenden Fall befänden sich Wohnung und Keller zwar in demselben Gebäude. Die Eigenständigkeit der Verträge ergebe sich aber aus deren eindeutigem Wortlaut und den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung der vereinbarten Miete. All dies lasse auf einen Parteiwillen schließen, nach dem zwei separate Mietverträge abgeschlossen werden sollten.

So spreche der Wortlaut von „unabhängig von ggf. nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen“. Für den Keller sei zudem ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung für zehn Jahre und eine Staffelmiete vereinbart. Für die Wohnung dagegen nur ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung für zwei Jahre und eine Indexmiete. Ein vereinbartes Sonderkündigungsrecht erlaube zwar die gleichzeitige Beendigung der vertraglichen Beziehungen, daraus lasse sich aber kein Wille für einen einheitlichen Mietvertrag schließen, so der BGH. Vorliegend handele es sich um zwei separate Mietverträge.

Die Mietpreisbremse sei demnach nur auf den Mietvertrag der Wohnung anzuwenden.

Zutreffend habe das Landgericht schließlich angenommen, dass es bei der zulässigen Miethöhe nach der Mietpreisbremse auf die Vormiete, s. § 556e Abs. 1 BGB, ankomme. Diese begrenze die Ausgangsmiete. Das heißt, bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe sei vorliegend die Vormiete zu indexieren und dann die indexierte Vormiete der indexierten Miete gegenüberzustellen.

Praxistipp – Vormiete kann nur bei gleichem Leistungsgegenstand herangezogen werden

Der BGH führt in seinem Urteil auch aus, dass die Berücksichtigung der Vormiete im Einzelfall eingeschränkt sein kann. Nämlich dann, wenn der Leistungsgegenstand nicht der gleiche ist. Die Vormiete könne nur beschränkt herangezogen werden, wenn beispielsweise im Vormietvertrag Wohnung und Keller Teil eines Vertrags waren, während mit dem Nachmieter zwei voneinander getrennte Mietverträge bestünden. Ob und wie dann auf die Vormiete Rückgriff genommen werden kann, lässt der BGH offen.

Weiter ist zu bemerken, dass der BGH – abweichend von mehreren Berliner Mietberufungskammern – Vermietern sehr umfangreiche Gestaltungsmöglichkeiten für die Gestaltung der Miete und für das Abweichen von den Regelungen der Mietpreisbremse eröffnet. Gerne können Sie sich hierzu bei uns rechtsanwaltlich beraten lassen.

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1. Das Landgericht Berlin hat zwar in der vorangegangenen Entscheidung ebenfalls die Wirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse bestätigt. Dies allerdings, wie das obige Urteil des BGH zeigt, mit einer rechtsfehlerhaften Begründung.
2. In diesem Beitrag finden Sie eine Übersicht zur Mietpreisbremse.
3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.