Mietpreisbremse in Berlin: Ausnahme von der Anwendung bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung
Der Ausgangsstreit
Gestritten wurde um die Frage, inwiefern die Mietpreisbremse in Form der Gebietsbestimmung der Berliner MietenbegrenzungsVO 2015 ordnungsgemäß veröffentlicht wurde. Inhaltlich war zu klären: wann liegt die Ausnahme der „umfassenden Modernisierung“ im Sinne des § 556 f Satz 2 BGB vor?
Dann darf ein Vermieter bei der Erstvermietung auch eine Miete von mehr als „10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete“ verlangen.
Die Entscheidung
Das Gericht hat entschieden, dass der Begriff der umfassenden Modernisierung nicht nur ein quantitatives Kostenelement beinhaltet, sondern auch – und zwar gleichberechtigt – ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind insofern die qualitativen Auswirkungen der durchgeführten Maßnahmen auf die Gesamtwohnung. Diese muss in mehreren wesentlichen Punkten (insbesondere in den Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, Energetische Eigenschaften) verbessert worden sein.
Der Einbau eines elektrischen Fensterantriebs kann eine Gebrauchswerterhöhung nach § 555 b Nr. 4 BGB darstellen. Ebenso wie der Austausch des kleinen Eckhandwaschbeckens gegen ein großes Waschbecken. Der Einbau einer Einhebelgarnitur, das Anbringen einer zusätzlichen Steckdose am Waschbecken und das Ersetzen eines Rippenheizkörpers durch einen Handtuchwärmer können ebenfalls als gebrauchswerterhöhende Modernisierungsmaßnahme qualifiziert werden, nicht aber das Ersetzen einer Badewanne durch eine Dusche.
Praxistipp
Es ist also für Vermieter durch diese Entscheidung nicht leichter geworden, zu beurteilen, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt. Bisher wurde ja relativ überschlägig angenommen, dass eine solche vorliegt, wenn 1/3 der Kosten für einen Neubau der Wohnung aufgewandt wurden. Dies ist allerdings nach Ansicht des Gerichts in Berlin nicht der Fall, beziehungsweise nicht ausreichend. Es muss auch der entsprechende Standard geschaffen worden sein. Insofern sollte man sich vor einer Neuvermietung oder sogar vor der Durchführung von Maßnahmen von einem Fachanwalt beraten lassen, um bereits im Vorfeld abzuklären, welche Miete man danach bei der Neuvermietung verlangen kann.
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Simon Guang-Ming Kuo
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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