Mietpreisbremse

Wohnungsknappheit sowie daraus resultierend stark steigende Mieten vor allem in Ballungsräumen haben sich in den letzten Jahren immer deutlicher verschärft. Mit der sogenannten Mietpreisbremse soll zumindest der Anstieg der Mieten eingeschränkt werden. Doch was ist eigentlich die Mietpreisbremse und welchen Voraussetzungen unterliegt sie? Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick darüber, was die Mietpreisbremse für Sie als Mieter oder auch als Vermieter bedeutet und wie sie angewendet wird.

Seit wann existiert die Mietpreisbremse und was regelt sie seitdem?

Zum 01.06.2015 ist das Gesetz „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, bekannt als Mietpreisbremse, in Kraft getreten. Seit diesem Zeitpunkt soll sie den unkontrollierten Anstieg von Mieten in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungssituation begrenzen. Bei Neu- und Wiedervermietung darf die Miete, gemäß § 556d BGB, zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, wenn nicht ein Ausnahmetatbestand vorliegt.

Bis wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse sollte zunächst für fünf Jahre gelten. Am 14.02.2020 wurde sie um weitere fünf Jahre verlängert, bis spätestens zum 31.12.2025. Die Verlängerung ist seit dem 01.04.2020 in Kraft.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

1. Neubauten und Wohnungen, die erstmalig nach dem 01.10.2014 vermietet werden

Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht uneingeschränkt. So wurden im Gesetz in § 556f BGB einige Ausnahmeregelungen bestimmt, bei denen die Begrenzung der Miete auf bis zum 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht greift. Beispielsweise Neubauten und Wohnungen die erstmalig nach dem 01.10.2014 vermietet werden, stellen eine solche Ausnahme dar und sind nicht von der Mietpreisbremse umfasst.

2. Höhere Vormiete

Außerdem kann man die Mietpreisbremse nicht anwenden, wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen musste. Zu beachten ist hierbei, dass diese Ausnahme sich nicht auf Mieten anwenden lässt, die bis zu zwölf Monate vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse erhöht worden sind. Der sogenannte Bestandsschutz gilt also nur für die vor diesem Zeitraum vereinbarte Grundmiete.

3. Umfassende Sanierungen

Auch für Wohnungen, an denen umfassende Sanierungen oder Modernisierungen gemäß § 556f S. 2 BGB vorgenommen wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Hierbei sollten Sie allerdings das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, beachten, durch welches die Voraussetzungen für, die nach dem Wortlaut des Gesetzes erforderlichen, umfassenden Modernisierungen genauer bestimmt werden.

Es ist erforderlich, dass die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen so verbessert wurde, dass ihr Zustand mit dem eines Neubaus gleichgesetzt werden kann. Kleinere Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten reichen folglich nicht als Ausnahme von der Mietpreisbremse aus. Hier darf zwar bei Neuvermietung auch eine Miete verlangt werden, die über der von der Mietpreisbremse festgelegten Grenze liegt, allerdings nur so hoch, wie er sie auch bei einem bestehenden Mietverhältnis hätte verlangen können, also bis zu 8 % der Modernisierungskosten. Als Vermieter muss man dann aber wiederum unterscheiden in Modernisierung oder Vergleichsmiete.

Welche Auswirkung hatte die Änderung des Mietrechts zum 01.01.2019 auf die Mietpreisbremse?

Mit der Reform des Mietrechts 2019 kam es auch zu Änderungen in Bezug auf die Mietpreisbremse. Gemäß § 556g BGB müssen Vermieter nunmehr bei Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Zuvor wurde kritisiert, dass es für Mieter nahezu unmöglich sei, herauszufinden, welche Miete denn der Vormieter zu zahlen verpflichtet war. Außerdem muss der Vermieter, sofern er vorhat eine Miete zu vereinbaren, die über 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, offenlegen, aufgrund welcher Ausnahmeregel die erhöhte Miete rechtmäßig ist. Wenn er dies nicht macht, kann er sich in einem potenziellen späteren Rechtsstreit nicht auf eine solche Ausnahmeregelung berufen.

Welche Änderungen haben sich durch die Verschärfung des Gesetzes zum 01.04.2020 ergeben?

Zum 01.04.2020 wurde die Mietpreisbremse als Ganzes, die ja vorläufig nur bis 2020 gelten sollte um weitere fünf Jahre, also bis 2025, verlängert. Außerdem wurde die Mietpreisbremse in bestimmten Punkten verschärft. Der § 556g BGB wurde entsprechend geändert. Bei Mietverhältnissen, welche ab dem 01.04.2020 bestehen, können Mieter überzahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern. Diese Rückzahlung bezieht sich auf die gesamte, ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete. Dies gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Mieter dies innerhalb der ersten 30 Monate, also zweieinhalb Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt hat. Für Mietverhältnisse, die bereits vor dem 01.04.2020 bestanden haben gilt diese Rüge hingegen nur für die Zukunft, Mieter können die überzahlte Miete also nur ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückverlangen.

Für welche Gebiete gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist nicht grundsätzlich auf das gesamte Bundesgebiet anwendbar, sondern kann als Instrument für Gebiete eingeführt werden, in denen Mieten aufgrund Wohnungsmangels stark gestiegen sind. Die einzelnen Bundesländer legen diese Gebiete durch eine Rechtsverordnung fest. Wenn ein Bundesland also keine Verordnung erlässt, kann man auch die Mietpreisbremse nicht anwenden.

Unter welchen Voraussetzungen können Bundesländer die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung umsetzen?

Die Bundesländer können die Mietpreisbremse gemäß § 556d Abs. 2 BGB für höchstens fünf Jahre für bestimmte Städte oder Gemeinden umsetzen. Sie müssen den Einsatz der Mietpreisbremse außerdem begründen. So unterliegen die Gebiete, für die die Mietpreisbremse erlassen werden kann, bestimmten Voraussetzungen. Es muss sich dabei grundsätzlich um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten handeln. Dies zeigt sich beispielsweise dadurch, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist.

Des Weiteren zeigt sich ein angespannter Wohnungsmarkt dadurch, dass die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder dass die durchschnittliche Mietbelastung den Bundesdurchschnitt übersteigt. Weitere Indizien für die Möglichkeit der Anwendung der Mietpreisbremse sind, dass die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder dass geringer Leerstand bei großer Nachfrage herrscht. Die Begründung in der Rechtsverordnung muss darüber hinaus ergeben, welche Maßnahmen ergriffen werden, um langfristig Abhilfe, also in Bezug auf Wohnungsmangel und unkontrolliert steigende Mieten, zu schaffen.

Wie bestimme ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in § 558 BGB geregelt. Die Grundlage hierfür bildet der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Es besteht allerdings für Städte oder Gemeinden keine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels, weshalb man in solchen Fällen ein Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete erstellt. Merkmale aus denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete dabei in der Regel ergibt, sind Lage, Größe, Ausstattung, Art sowie Beschaffenheit der Wohnung.

Gilt die Mietpreisbremse auch in Berlin?

Berlin wendet die Mietpreisbremse bereits seit dem 01.06.2015 an. Mit dem Auslaufen der ersten fünf Jahre verlängerte das Land Berlin die Mietpreisbremse am 01.06.2020 für weitere fünf Jahre. Sie gilt daher derzeit noch bis zum 31.05.2025.

Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin?

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Berlin erfolgt nach dem Berliner Mietspiegel. Über die Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen können Sie den Mietspiegel für Ihre Wohnung direkt online abfragen. In dem Beitrag: Berliner Mietspiegel 2021 – Wie bestimme ich die Miete? geben wir Ihnen außerdem nützliche Tipps an die Hand, wie sie ihren persönlichen Mietspiegel detailliert berechnen können. Als auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei können wir Sie hierzu aber am Besten persönlich beraten. Dies ist auch insofern sinnvoll, da die Anwendung des Mietspiegels in der Praxis vom jeweiligen Gericht abhängt. So wendet die 63. Kammer des Landgerichts Berlin den Mietspiegel beispielsweise gar nicht an, sondern fordert grundsätzlich ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Was sollten Sie als Mieter in Bezug auf die Mietpreisbremse beachten?

Zunächst einmal sollten Sie als Mieter prüfen, ob die Mietpreisbremse in ihrer Stadt oder Gemeinde überhaupt gilt. Außerdem sollten Sie immer auch sämtliche mögliche Ausnahmeregelungen, also Neubau, Bestandsschutz oder gerade auch umfassende Modernisierung im Blick behalten. Hierfür empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht, der Ihnen ausführlich darlegen kann, ob Sie nach der Mietpreisbremse tatsächlich zu viel bezahlen. Sollte dies der Fall sein, müssen Sie zunächst gemäß § 556g Abs. 2 BGB den Vermieter schriftlich rügen, damit Sie überzahlte Miete (auch rückwirkend) zurückverlangen können.

Was sollten Sie als Vermieter in Bezug auf die Mietpreisbremse beachten?

Auch als Vermieter sollten Sie unbedingt die möglichen Ausnahmen der Mietpreisbremse beachten. Wenn bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse für die von Ihnen vermietete Wohnung eine deutlich höhere Miete als die Vergleichsmiete vereinbart war, gilt der sogenannte Bestandsschutz und Sie sind nicht dazu verpflichtet, die Miete nachträglich herabzusetzen.

Des Weiteren sollten Sie als Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages, sollten Sie eine Miete, welche über 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, vereinbaren wollen, unbedingt die Ausnahme, auf welche Sie sich berufen, gegenüber dem Mieter offenlegen. Andernfalls können Sie sich möglicherweise hinterher in einem Gerichtsverfahren nicht auf eben diese Ausnahmeregelung berufen (siehe hierzu § 556g Abs. 1a S. 2 BGB).