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Mietverträge und Coronavirus – eine erste Einschätzung

  • RA Kuo
  • Gewerberaummietrecht Beiträge, Mieten Beiträge, Wohnraummietrecht Beiträge

Viele Mieter und Vermieter fragen mich derzeit, ob und welche Auswirkungen das Coronavirus auf ihre Mietverträge hat.

Antwort: Grundsätzlich erst einmal keine. Geschlossene Verträge sind zu erfüllen. So jedenfalls der Grundsatz. Der Vermieter hat die Mietsache zur Verfügung zu stellen, der Mieter die Miete
zu zahlen (§ 535 BGB).

Doch was gilt derzeit für einzelne Fallgestaltungen, die das Thema Mietverträge und Coronavirus betreffen?

Mietverträge und Coronavirus - eine erste Einschätzung

1. Mietsache wird nicht oder nur teilweise zur Verfügung gestellt

Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter die Mietsache nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung stellen kann, zum Beispiel durch vollständigen oder teilweisen Personalausfall aufgrund von Quarantänemaßnahmen. Sofern der Vermieter die Mietsache gar nicht zur Verfügung stellen kann, so hat er auch keinen Anspruch auf die Miete, der Mieter muss nicht zahlen. Entfallen nur teilweise Leistungen, so ist entsprechend zu prüfen, in welchem Umfang die Miete gemindert ist. Gerne beraten wir Sie dazu telefonisch oder auch per Skype.

2. Mieter kann die Mietsache nicht nutzen

Was ist denn aber, wenn der Mieter die Mietsache nicht nutzen kann? Dies fällt in die Sphäre des Mieters, wie bislang auch. Wer im Krankenhaus oder Urlaub ist, kann seine Wohnung auch nicht nutzen, dies fällt aber vollständig unter sein Lebensrisiko und entbindet nicht von der Pflicht zur Mietzahlung. Gleiches gilt, wenn der Gewerbemieter sein Büro nicht nutzen kann, weil er unter häuslicher Quarantäne steht. Es liegt kein Mangel der Mietsache vor, der Vermieter erfüllt ja alle seine Pflichten. Dass der Mieter aus persönlichen Gründen an der Nutzung gehindert ist, ist sein Risiko. Denkbar sind im Moment ja auch die Fälle, dass der Mieter im Ausland „festsitzt“.

3. Gebietssperrungen

In die Zukunft gedacht: Was ist denn, wenn ganze Gebiete abgeriegelt werden? Hier dürfte der Grundsatz der sogenannten Unmöglichkeit zum Tragen kommen. Dies meint, dass es dem Vermieter unmöglich ist, seine Leistung zu erbringen. Hier entfällt im Gegenzug dann auch die Pflicht zur Gegenleistung, der Mieter muss also die Miete nicht bezahlen. Schadensersatzanprüche dürften nicht gegeben sein, diese setzen ja stets ein Verschulden des Vermieters voraus, dieses dürfte hier wohl nicht vorliegen. Niemand konnte diese Einschränkungen vorhersehen oder hat diese (von Vermieterseite) gar vorsätzlich herbeigeführt.

Möglicherweise, aber hierzu gibt es eigentlich auch nur Lehrbuchbeispiele (z.B. Krieg, Inflation), kann hier das Institut der sogenannten „Störung“ bzw. des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ greifen. Dies ist ein in § 313 BGB geregelter Unterfall des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Hieraus könnte sich ein Anspruch auf Vertragsanpassung ergeben (grob gesagt wird dann geprüft, was die Parteien geregelt hätten, hätten sie diesen jetzt eingetretenen Umstand bei Abschluss des Vertrages schon bedacht). Allerdings unterfällt die Gewinnabsicht ja gerade der Risikosphäre des Gewerbemieters, Ansprüche dürften hier wohl nicht gegeben sein.  Möglicherweise kann, hierzu berät Sie der Kollege Daryai im Gewerbemietrecht gern, bei Umsatzmieten eine Korrektur erfolgen, wenn hier die erwarteten Mieten nicht mehr erzielt werden können.

4. Erhöhte Schutz- und Informationspflichten des Vermieters?

Allgemein trifft den Vermieter wohl die Pflicht, Mieter über aufgetretene Infektionsfälle zu informieren. Ob aus den allgemeinen Schutzpflichten hier besondere Handlungspflichten resultieren (tägliche Desinfektion des Treppenhauses) muss bei dem derzeitigen Sach- und Kenntnisstand über die Schwere der Erkrankung wohl verneint werden. Jedenfalls im Rahmen der üblichen Wohn- und Gewerberaumnutzung. Etwas anderes mag gelten bei Gebäuden, die vorrangig oder sogar ausschließlich von den Angehörigen einer Risikogruppe bewohnt werden.

5. Was tun, wenn man die Miete nicht mehr zahlen kann?

Ist es nicht möglich, die Miete zu zahlen, sollte man unbedingt Folgendes beachten. Die meisten Mieter gehen davon aus, dass Vermieter das Mietverhältnis erst dann kündigen dürfen, wenn ein Mietrückstand von zumindest zwei Monatsmieten besteht. Das ist nicht ganz richtig.

Die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug richtet sich nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Für die Alternative b) dieser Vorschrift müssen zwei Mieten erreicht werden. Für die Alternative a) reicht aber der Rückstand mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete aus. Was ein nicht unerheblicher Teil der Miete ist, ist nur für die Wohnraummiete abschließend geklärt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB). Demnach reicht der Rückstand mit einer Monatsmiete plus 0,01 € aus, wenn der Rückstand in zwei Monaten aufgelaufen ist.

Soweit es Ihnen irgendwie möglich ist, sollten Sie niemals in zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als insgesamt eine Miete mindern. Wenn Sie einen Monat zahlen, kann die darauffolgende Miete wieder (zum Teil) gemindert werden.

Natürlich sollte man versuchen, im Dialog mit dem Vermieter zu einer Lösung zu gelangen. Vorstellbar ist es, dass man zunächst vereinbart, die Miete für einen gewissen Zeitraum zu stunden, aber ausdrücklich offen lässt, ob die Miete zu zahlen ist oder nicht. Die gewonnene Zeit kann man dann nutzen, um in Erfahrung zu bringen, ob die Möglichkeit von staatlichen Hilfen besteht.

Ist Ihr Vermieter nicht bereit, mit sich reden zu lassen, sollte man auch noch darüber nachdenken, ob man nicht aufgrund weiterer Mängel zur Minderung berechtigt ist. Ist die Sache mangelhaft, ist der Mieter zur Minderung berechtigt und kann ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete ausüben. Dies verringert wiederum den Mietrückstand, den der Vermieter zur Kündigung benötigt. Hierzu sollten Sie sich aber immer rechtsanwaltlich beraten lassen.

6. Ausblick

Dies ist natürlich nur eine erste Einschätzung, zu Detailfragen im Wohnraummietrecht berate ich Sie gerne, im Gewerbemietrecht ist RA Daryai Ihr Ansprechpartner.

Aufgrund der gerade erst eingetretenen Situation liegen natürlich noch keine Gerichtsurteile vor, wir halten Sie über die weitere rechtliche Entwicklung hier auf dem Laufenden.

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Wie Sie sich verhalten sollten, wenn Ihr Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde, hat Herr Rechtsanwalt Daryai in dem Artikel Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? dargestellt.

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Kuo vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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