Ein Tele-Café ist kein Spätkauf
Im Gewerberaummietverhältnis bestimmt der Nutzungszweck, zu was der Mieter berechtigt ist und welchen Anforderungen das Mietobjekt genügen muss. Nutzt der Mieter die Räume in einer Art und Weise, die nicht mehr von dem Nutzungszweck gedeckt ist, kann ihm sogar die Räumung des Objekts drohen, wie eine Entscheidung des Kammergerichts aus dem Jahr 2014 zeigt. Demnach berechtigt ein Mietvertrag zum Betrieb eines Tele-Café nicht dazu, in den Räumen einen Spätkauf zu betreiben.
Der Ausgangsstreit – Vermieter kündigt, weil Mieter sich nicht an vereinbarten Mietzweck hält
Mit Beschluss vom 09.10.2014 hat das Kammergericht die Berufung eines Mieters zurückgewiesen, der gegen ein erstinstanzliches Räumungsurteil vorgehen wollte.
Die Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag verbunden. Als Mietzweck hatten sie in dem Mietvertrag den Betrieb eines „Tele-Cafés mit Internetangeboten“ vereinbart. Tatsächlich waren in dem 113 m² großen Räumlichkeiten alleine vier bis fünf Computer aufgestellt. Im Übrigen wurden aus den Räumen Bier und Dinge des alltäglichen Bedarfs verkauft. Der Vermieter hat den Mietvertrag mit der Begründung gekündigt, dass der Mieter sich nicht an den vereinbarten Mietzweck hält.
Das Landgericht hatte den Mieter zur Räumung verurteilt.
Die Entscheidung – Berechtigt ein Mietvertrag über ein Tele-Café zum Betrieb eines Spätkaufs?
Das Kammergericht bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Ein Vertrag über den Betrieb eines Tele-Café berechtigt den Mieter nicht dazu, in den Räumen einen Spätkauf zu betreiben.
Das Kammergericht begründet seine Entscheidung damit, dass ein Café bzw. Tele-Café eine andere Publikumsfluktuation als ein Spätkauf habe. Ein Spätkauf lockt auch anderes Publikum an, als ein Tele-Café. Das Betreiben eines Spätkaufs sei in dem Mietvertrag nicht vorgesehen.
Praxistipp – Vermietende sollten Mietzweck im Mietvertrag nicht zu weit formulieren
Der Beschluss des Kammergerichts verdeutlicht, dass Parteien eines Gewerberaummietvertrages sehr genau auf die Formulierung des Mietzwecks achten sollten. Viele Gewerberaummieter sind von ihren Wohnraummietverträgen gewöhnt, dass Mietverträge „einfach“, also ohne ein Überprüfen der Vertragsbedingungen abgeschlossen werden können. Im Gewerberaummietrecht muss aber die Formulierung zumindest der wesentlichenVertragsbedingungen passen.
Auf der anderen Seite sollten Vermieter den Mietzweck in Gewerberaummietverträgen nicht zu weit gestalten. Sie sind als Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Räumlichkeiten für den vertraglich vereinbarten Mietzweck eignen. Dies sollte man als Vermieter vor Abschluss des Vertrages kritisch hinterfragen. Vermieter, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, sollten insbesondere die Teilungserklärung daraufhin prüfen, ob der mietvertraglich zu vereinbarende Nutzungszweck für das Teileigentum nach der Teilungserklärung zulässig ist.
Stichwort Schriftform: Der Mieter wollte sich noch damit wehren, dass mündlich zwischen den Parteien vereinbart worden sei, dass in den Geschäftsräumen ein Spätkauf betrieben werden kann. Auch dies hilft dem Mieter nicht weiter. Eine solche mündliche Vereinbarung zerstört die Schriftform des befristeten Mietvertrages. Auch in diesem Fall, so das Kammergericht, ist der Mietvertrag wirksam gekündigt worden.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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