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Minderung bei Baustellenlärm

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht Berlin // 67 S 76/16

Mit Urteil vom 16.06.2016 hat das Landgericht Berlin einer Mieterin eine Minderung wegen des Lärms von einer benachbarten Baustelle zugebilligt und weicht damit von der Bolzplatzentscheidung des BGH ab.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Auf dem Nachbargrundstück wurden in einem Zeitraum von beinahe zwei Jahren eine Tiefgarage sowie ein Neubau errichtet. Hierdurch war die Mieterin erheblichem Baustellenlärm und anderen Emissionen ausgesetzt. Sie überwies die Miete zunächst in voller Höhe. Mit der Klage verlangt sie die unter Vorbehalt zu viel geleistete Miete für den Zeitraum von Juni 2014 bis März 2015 bei einer Minderung von etwas mehr als 20% zurück.

Die Entscheidung

Das Landgericht Berlin gibt der Mieterin Recht und verurteilt die Vermieterin zur Rückzahlung der Miete.

Gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom mietvertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Diese Voraussetzung war erfüllt. Durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück war die Wohnung Lärm und Staub von der Baustelle ausgesetzt. Dies ist eine erhebliche Abweichung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede sollen die Parteien konkludent vereinbart haben, dass die Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entspricht und dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht, so das Landgericht. Da die weit überwiegende Mehrzahl von Mietwohnungen keinem Baulärm ausgesetzt ist, seien diese üblichen Standards nicht eingehalten. Die Tatsache, dass schon bei Mietbeginn auf dem Nachbargrundstück eine Baulücke vorhanden war, führe auch nicht automatisch dazu, dass die Parteien im Falle der Bebauung ein Minderungsrecht konkludent ausgeschlossen hätten.

Die“Bolzplatzentscheidung“ des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) sei nicht einschlägig. Mit der Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof Mietern, die durch Lärmimmissionen von einem nachträglich errichteten Bolzplatz gestört wurden, eine Minderung der Miete verwehrt (in beiden Fällen geht es also um nachträgliche Einwirkungen auf die Mietsache von außen). Die Argumente können aber auf diesen Sachverhalt nicht übertragen werden, so das Landgericht, da der Bundesgerichtshof über eine dauerhafte und nicht über eine bloß vorübergehende Umfeldveränderung geurteilt habe. Eine ergänzende Vertragsauslegung scheitere auch daran, dass der Vertrag auf verschiedene Weisen ergänzt werden könnte, ohne dass nachvollziehbar wäre, für welche Ergänzung die Parteien sich entschieden hätten. Im Übrigen läge das Risiko eines Umfeldmangels nach der gesetzlichen Wertung bei dem Vermieter, der deshalb eine Minderung hinzunehmen habe.

Letztlich scheitere das Recht zur Minderung nicht daran, dass der Mieter vorsätzlich Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss gehabt habe. Die Baulücke hätte auch als absichtsvolle städtebauliche Planung verstanden werden können.

Praxistipp

Eigentlich war man davon ausgegangen, dass mit der „Bolzplatzentscheidung“ des Bundesgerichtshofs der Streit der Instanzgerichte zum Recht des Mieters zur Minderung bei Baustellen Dritter abschließend entschieden wurde. Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs bestand Streit zwischen den Instanzgerichten, ob eine Baulücke bei Abschluss des Mietvertrags dazu führt, dass ein Mieter von der zukünftigen Bebauung Kenntnis haben musste und deswegen sein Recht zur Minderung der Miete verliert. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs durfte man davon ausgehen, dass zukünftig Mieter nur dann ein Recht zur Minderung haben, wenn der Vermieter Ansprüche gegen den Nachbarn durchsetzen kann. Aufgrund der Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts wird das Thema wieder neu aufgerollt.

Es bleibt abzuwarten, ob sich weitere Kammern des Landgerichts und andere Instanzgerichte der Entscheidung anschließen. Die 67. Kammer selbst ließ die Berufung zum Bundesgerichtshof nicht zu.

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Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

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