Minderung der Miete wegen Baustellenlärm

Mit Urteil vom 16.06.2016 hat das Landgericht Berlin einer Mieterin eine Minderung der Miete wegen Baustellenlärm von einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück zugebilligt. Damit weicht die 67. Kammer des Landgerichts von der Bolzplatzentscheidung des Bundesgerichsthofs (BGH) aus dem Jahr 2015 ab.

Der Ausgangsstreit – Minderung wegen Baustellenlärm von Nachbargrundstück

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Auf dem Nachbargrundstück wurden in einem Zeitraum von beinahe zwei Jahren eine Tiefgarage sowie ein Neubau errichtet. Hierdurch war die Mieterin Baustellenlärm, Staub und Erschütterungen ausgesetzt. Sie überwies die Miete zunächst in voller Höhe.

Mit der Klage verlangt die Mieterin die zu viel geleistete Miete für den Zeitraum von Juni 2014 bis März 2015. Die Höhe einer angemessenen Minderung gibt sie mit 20 % der Miete an.

Die Entscheidung – Ist die Minderung der Miete wegen Baustellenlärm möglich?

Das Landgericht Berlin gibt der Mieterin Recht und verurteilt die Vermieterin zur Rückzahlung der Miete.

Gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mietzins gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ein derartiger Mangel ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom mietvertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht.

Diese Voraussetzung war erfüllt. Durch die Errichtung einer Tiefgarage und eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück war die Wohnung Lärm und Staub von der Baustelle ausgesetzt. Dies ist eine erhebliche Abweichung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache. Auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede sollen die Parteien konkludent vereinbart haben, dass die Mietsache dem üblichen Mindeststandard vergleichbarer Räume entspricht. Die Wohnung muss dem Mieter ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen, so das Landgericht. Da die weit überwiegende Mehrzahl von Mietwohnungen keinem Baulärm ausgesetzt ist, seien diese üblichen Standards nicht eingehalten. Die Tatsache, dass schon bei Mietbeginn auf dem Nachbargrundstück eine Baulücke vorhanden war, führe auch nicht automatisch dazu, dass die Parteien im Falle der Bebauung ein Minderungsrecht konkludent ausgeschlossen hätten.

Abweichen von der Bolzplatzentscheidung

Die“Bolzplatzentscheidung“ des BGH (BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) sei nicht einschlägig. Mit der Entscheidung hatte der BGH Mietern, die durch Lärmimmissionen von einem nachträglich errichteten Bolzplatz gestört wurden, eine Minderung der Miete verwehrt. Beide Entscheidungen beschäftigen sich also mit nachträglichen Einwirkungen auf die Mietsache von außen. Die Argumente können aber auf diesen Sachverhalt nicht übertragen werden, so das Landgericht, da der BGHüber eine dauerhafte und nicht über eine bloß vorübergehende Umfeldveränderung geurteilt habe. Eine ergänzende Vertragsauslegung scheitere auch daran, dass der Vertrag auf verschiedene Weisen ergänzt werden könnte, ohne dass nachvollziehbar wäre, für welche Ergänzung die Parteien sich entschieden hätten. Im Übrigen läge das Risiko eines Umfeldmangels nach der gesetzlichen Wertung bei dem Vermieter, der deshalb eine Minderung hinzunehmen habe.

Letztlich scheitere das Recht zur Minderung nicht daran, dass der Mieter vorsätzlich Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss gehabt habe. Die Baulücke hätte auch als absichtsvolle städtebauliche Planung verstanden werden können.

Praxistipp – Weitere gerichtliche Entscheidungen abwarten

Eigentlich war man davon ausgegangen, dass der BGHf mit seiner „Bolzplatzentscheidung“ den Streit der Instanzgerichte zum Recht des Mieters zur Minderung bei Baustellen Dritter abschließend entschieden hat. Bis zur Entscheidung des BGH bestand Streit zwischen den Instanzgerichten, ob eine Baulücke bei Abschluss des Mietvertrags dazu führt, dass ein Mieter von der zukünftigen Bebauung Kenntnis haben musste und deswegen sein Recht zur Minderung der Miete verliert. Mit der Entscheidung des BGH durfte man davon ausgehen, dass zukünftig Mieter nur dann ein Recht zur Minderung haben, wenn der Vermieter Ansprüche gegen den Nachbarn durchsetzen kann. Die Entscheidung der 67. Kammer zeigt aber, dass das Thema nicht abgeschlossen ist.

Es bleibt abzuwarten, ob sich weitere Kammern des Landgerichts und andere Instanzgerichte der Entscheidung anschließen. Die 67. Kammer selbst ließ die Berufung zum BGH nicht zu.

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1. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
2. Zu dem Thema Baustellenlärm sind inzwischen eine Reihe weiterer Entscheidungen ergangen. Die von uns zusammengefassten Entscheidungen finden Sie hier.
3. Was Sie bei einer Minderung der Miete beachten sollten, erkläre ich in dem Beitrag: Richtig die Miete mindern