Minderung berechnet sich anhand Warmmiete

Die Frage, wie sich eine Minderung der Miete berechnet, wird immer wieder gestellt. Ist die Grundlage der Berechnung der Minderung die Nettokaltmiete oder aber die Miete einschließlich Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Betriebskostenpauschalen? Sowohl Mietende, Verwaltungen als auch Rechtsschutzversicherungen sind immer wieder der Meinung, dass sich die Minderung anhand der Nettokaltmiete berechnet. Dabei hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2005 klargestellt, dass sich die Minderung der Miete immer anhand der Warmmiete, daher der Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Betriebskostenpauschalen, berechnet.

Der Ausgangsstreit – Die Parteien streiten über die Berechnung der Minderung

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung vom 20.01.2002 verbunden. Vertraglich vereinbart war eine Nettokaltmiete von 1.288,00 € monatlich sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten i.H.v. 194,00 € monatlich. Insgesamt betrug die Miete daher monatlich 1.482,00 €. Die Mietenden leisteten außerdem bei Vertragsabschluss eine Mietsicherheit i.H.v. 3.864,00 €. Dies entspricht der dreifachen Nettokaltmiete. In dem Mietvertrag war angegeben, dass die Wohnung „ca. 180 qm“ groß sein soll. Tatsächlich betrug die Wohnfläche 154,83 qm. Es bestand also eine nach der Rechtsprechung des BGH erhebliche Flächenabweichung. Die Mietenden waren deshalb grundsätzlich zur Minderung der Miete berechtigt (s. auch Minderung bei Flächenabweichung von mehr als 10 %).

Die Mietenden verlangen die Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum März 2002 bis März 2003, da die Miete gemindert war. Sie berechnen die Mietminderung anhand der Gesamtmiete. Diese sei, so die Mietenden, von 1.482,00 € auf 1.274,25 € herabzusetzen. Mit diesem Anspruch verrechnen sie einen Betrag i.H.v. 499,44 €. Insgesamt gelangen sie so zu einer Forderung für den streitgegenständlichen Zeitraum i.H.v. 2.201,31 €. Darüber hinaus verlangen sie die Rückzahlung der Mietsicherheit i.H.v. 540,33 €. Sie sind der Meinung, dass die Mietsicherheit nach der bei Vertragsschluss tatsächlich geschuldeten Miete zu berechnen sei.

Das Amtsgericht hatte die Klage der Mietenden abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage in einer Höhe von 1.443,03 € stattgegeben. Dabei vertrat es die Ansicht, dass die Minderung anhand der Nettokaltmiete zu berechnen sei. Dies solle jedenfalls bei einer Minderung aufgrund einer Flächenabweichung gelten. Wenn man hier die Minderung anhand der Warmmiete berechne, ergäbe sich nach Ansicht des Landgerichts eine doppelte Anrechnung. Denn die geringere Fläche einer Wohnung führe schon zu einem geringeren Anteil der aufgrund der Abrechnung nach Wohnfläche zu tragenden Nebenkosten. Auch hätten die Mietenden keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit

Gegen das Urteil des Landgerichts sind die Mietenden in Revision zum BGH gegangen.

Die Entscheidung – Die Minderung der Miete berechnet sich immer anhand der Warmmiete

Der BGH gibt den Mietenden Recht. Die Minderung der Miete berechne sich immer anhand der Warmmiete und nicht nach der Nettokaltmiete. Dies gelte auch für Minderungen wegen einer Flächenabweichung. Auch die Kaution sei aufgrund der Flächenabweichung anzupassen. Nur im Hinblick auf einen kleineren Rechenfehler weist der BGH die Klage der Mietenden ab.

Berechnung der Minderung

Die Mietenden waren unstreitig zur Minderung der Miete berechtigt. Die tatsächlich vorhandene Wohnfläche wich um 13,98 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab. Die Abweichung betrug daher mehr als 10 % der vertraglich vereinbarten Fläche. Die Flächenabweichung war daher erheblich (s. zu den Rechten von Mietenden bei Flächenabweichungen auch den Beitrag Rechte und Ansprüche bei Flächenabweichung).

Zu der Frage, anhand welcher Mietbestandteile sich die Minderung der Miete berechnet, kommt der Bundesgerichtshof zu einem eindeutigen Ergebnis:

„Bemessungsgrundlage der Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) anzusehen sind.“

Berechnung anhand der Warmmiete auch bei Minderung wegen Flächenabweichung

Von diesem Grundsatz sei auch im Falle einer Minderung wegen zu geringer Fläche nicht abzuweichen, so der BGH. Entgegen der Ansicht des Landgerichts komme es nicht zu einer doppelten Anrechnung. Bei der Abrechnung der Betriebskosten wären ja als Vorauszahlungen der Mietenden dann nur die geminderten Vorauszahlungen zu berücksichtigen. Dadurch ergebe sich automatisch auch die Anpassung der Abrechnung an die Minderung.

Anpassung der Mietsicherheit

Auch haben die Mietenden einen Anspruch auf Anpassung der Mietsicherheit aufgrund der Flächenabweichung und Rückzahlung der zu viel geleisteten Kaution. Die Kautionsvereinbarung sei insoweit unwirksam gemäß § 551 Abs. 4 BGB.

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das dreifache der Monatsmiete ohne Nebenkostenpauschalen oder -vorauszahlungen betragen. Die zulässige Höhe der Mietsicherheit berechnet sich anhand der zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldeten Miete. Grundsätzlich sind Mietminderungen deshalb für die Berechnung der zulässigen Miete unerheblich. Dies gelte aber nicht für Mietminderungen, welche auf einem Mangel beruhen, der bereits zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vorliegt und nicht behoben werden kann, so der BGH. Denn dann habe der Vermieter eine Wohnung vermietet, die einen unbehebbaren Mangel aufweise und für die die Miete von vornherein und auf Dauer gemindert sei.

Praxistipp – Berechnung der Minderung anhand der Warmmiete gilt auch in der Gewerberaummiete

Mietende sollten immer darauf bestehen, dass sich die Minderung anhand der Gesamtmiete berechnet. Hierzu kann man auf das Urteil des BGH verweisen. Die Gerichte folgen dem Urteil ohne Ausnahme.

Die hier zusammengefasste Entscheidung des achten Senats des BGH bezieht sich auf die Wohnraummiete. Die Entscheidung nimmt aber auch ausdrücklich Bezug auf eine Entscheidung des für die Gewerberaummiete zuständigen zwölften Zivilsenats des BGH, in der ebenfalls der Grundsatz aufgestellt wird, dass sich die Minderung der Miete immer anhand der Gesamtmiete berechnet (s. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03).

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1. Was sollten Mietende beachten, wenn sie die Miete mindern wollen? Einen ersten Überblick zum Thema Minderung finden Sie in diesem Beitrag.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.