Minderung der Miete bei Gefahr durch Legionellen

Wenn in einem Wohnhaus Legionellen das Wasser verunreinigen, streiten die Parteien eines Mietvertrages häufig darüber, ob der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt ist. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat mit Urteil vom 17.06.2021 entschieden, dass der Mieter bereits bei begründeter Besorgnis einer Gefahr durch Legionellen zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Der Ausgangsstreit – Belastung der Wasserversorgung eines Wohnhauses durch Legionellen

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung in Berlin miteinander verbunden.

In dem Wohnhaus ist wiederholt eine Belastung des Trinkwassers mit Legionellen festgestellt worden. Im Zeitraum von 2014 bis 2017 wurde der Mieterin wiederholt ein Legionellenbefall mitgeteilt. Bei einer Gefährdungsanalyse aufgrund von Ende 2015 und Anfang 2016 entnommener Proben wurden die Gefahrenquellen in den Wohnungen mit den Risikoklassen 4 (signifikant) bis 6 (hoch) und außerhalb der Wohnungen mit bis zu der Risikoklasse 7 (sehr hoch) klassifiziert.

Die Mieterin verlangte von der Vermieterin eine Minderung von 25% der Miete für den Zeitraum vom 05.03.2014 bis zum 17.06.2021. Das Amtsgericht hatte die Klage der Mieterin abgewiesen. In der Berufungsverhandlung hat die Mieterin dann die Klage insoweit zurückgenommen, dass sie eine Minderung von nur noch 10% weiter verfolgt.

Die Entscheidung – Minderung der Miete schon bei Gefahr durch Legionellen

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin gibt der Berufung der Mieterin statt. Nach Ansicht des Landgerichts berechtigte bereits die begründete Gefahr durch Legionellen eine Minderung der Miete um 10%.

Nach Ansicht des Landgerichts sei es nicht notwendig, dass bereits eine beeinträchtigende Gesundheitsgefährdung nachgewiesen wird. Ausreichend sei vielmehr, dass der Mieter von einer begründeten Gefahr ausgehen kann. Eine Beeinträchtigung des Wohngebrauchs liegt bereits dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nur in der Befürchtung der durch eine mit ihr in einer konkreten Beziehung stehenden Gefahrenquelle begründeten Gefahrenverwirklichung benutzen kann. Der ungestörte Gebrauch sei so lange beeinträchtigt, bis die Gesundheitsgefahr sicher behoben ist. Ein tatsächlicher Schadenseintritt oder die Gefahr einer unmittelbar bevorstehenden Schädigung sei dabei nicht notwendig.

In dem konkreten Fall durfte der Mieter von einer solchen begründeten Gefahr ausgehen. Die Untersuchung des Trinkwassers hatten mehrfach den Maßnahmewert überschreitende Konzentrationen von Legionellen im Trinkwasser festgestellt. Die Vermieterin hätte durch Tätigwerden im Sinne der in der Gefährdungsanalyse benannten Maßnahmen der Gefahr begegnen müssen. Dies habe sie nicht nachvollziehbar vortragen können. Die Gefahrbesorgnis hätte noch dann entfallen können, wenn die Vermieterin ausdrücklich und durch signifikant von den Voruntersuchungen abweichende Testergebnisse im Rahmen der angekündigten Folgeuntersuchung des Trinkwassers Entwarnung gegeben hätte. Auch dies sei nicht geschehen.

Praxistipp – Bis zu einer Entscheidung durch den BGH bleibt es umstritten, ob bereits die begründete Gefahr zur Minderung berechtigt

Ob bereits eine begründete Gefahr ausreichend ist, um einen Mangel der Mietsache und damit auch eine Minderung der Miete rechtfertigen zu können, ist umstritten. Ähnliche Fragen ergeben sich, wenn in der Wohnung Asbest verbaut wurde. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zu der Frage, ob bereits die begründete Gefahr zu einer Minderung führt, zugelassen.

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1. In dem Beitrag Richtig mindern gebe ich Tipps dazu, was aus meiner Sicht als Fachanwalt für Mietrecht bei der Umsetzung einer Minderung beachtet werden sollte.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.