Minderung der Miete wegen Großbaustelle

Mit Urteil vom 14.01.2016 hat das Landgericht München der Klage von Mietern auf Rückzahlung überbezahlter Miete stattgegeben. Es war über Monate zu erheblichen Beeinträchtigungen durch eine Großbaustelle gekommen. Nach der Entscheidung waren die Mieter zur Minderung der Miete wegen der Großbaustelle berechtigt.

Der Ausgangsstreit – Mieter verlangen Minderung der Miete wegen Großbaustelle

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Mieter verlangen als Kläger für den Zeitraum August 2013 – Juli 2014 geminderte Miete zurück. Sie hatten die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung geleistet. In dieser Zeit war gegenüber der von den Mietern angemieteten Wohnung durch einen Dritten ein neues Quartier mit 200 Wohnungen, Geschäften, Büros, Restaurants, einer Kindertagesstätte und einem Hotel errichtet worden.

Die Entscheidung – Ist die Minderung der Miete wegen einer Großbaustelle möglich?

Das Landgericht München I hat die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts, mit der die Vermieterin zur Zahlung verurteilt worden war, bestätigt. Das Amtsgericht hatte den Mietern eine pauschale Minderungsquote von 15 % über die gesamte Bauzeit zugestanden.

In seinem Urteil weist das Landgericht darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen es grundsätzlich ausreichend ist, eine Beschreibung vorzulegen, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufgetreten sind. Eine genaue Beschreibung der einzelnen Beeinträchtigungen sei nicht notwendig, da gerade bei Großbaustellen solche Beeinträchtigungen üblich seien.

Auch die Berechnung anhand einer pauschalen Minderungsquote ist nach Ansicht des Landgerichts zulässig. Es entspricht der Natur großer Bauvorhaben, dass Beeinträchtigungen jeden Tag unterschiedlich sind. An manchen Tagen werden sogar gar keine Arbeiten durchgeführt. Der Mieter muss sich aber jeden Tag darauf einstellen, dass Arbeiten durchgeführt werden. Die konkreten Planungen der Baustelle sind ihm ja nicht bekannt.

Letztlich hatte die Vermieterin in diesem Verfahren nicht ausreichend dargelegt und bewiesen, dass sie gegen die Bauherrin keine eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB hat. Wenn die Vermieterin die Geräuschimmissionen durch die Großbaustelle bewiesenermaßen ohne eigene Abwehrmöglichkeiten hinnehmen müsste, wäre der zur Mietminderung berechtigende Mangel entfallen.

Praxistipp – Beweispflicht für Ausschluss des Minderungsrechts liegt bei Vermietenden

Die Entscheidung des Landgerichts fasst wesentliche Fragen zum Minderungsrecht des Mieters aufgrund einer Großbaustelle zusammen. Von besonderem Interesse sind die Ausführungen des Gerichts zu der Frage, wie mit der Einwendung der Vermieterin, sie sei ohne Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit gegen den Bauherrn, umzugehen ist.

Mit Urteil vom 29.04.2015 (s. BGH, Urteil v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Mieter bei Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich nicht zur Minderung der Miete berechtigt sind, wenn nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen auftreten, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, und der Vermieter selber die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Das Landgericht München erklärt in dem vorliegenden Urteil, dass entgegen der Rechtsprechung des BGH der Vermieter diese für ihn günstige Tatsache darlegen und beweisen muss. Der sich auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters sei eine für den Vermieter günstige Tatsache. Der BGH hatte noch erklärt, dies wäre durch den Mieter darzulegen und zu beweisen.

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• Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
• Zu dem Thema Baustellenlärm sind inzwischen eine Reihe weiterer Entscheidungen ergangen. Die von uns zusammengefassten Entscheidungen finden Sie hier.
• Was Sie bei einer Minderung der Miete beachten sollten, erkläre ich in dem Beitrag: Richtig die Miete mindern