Minderung

Es ist Pflicht der Vermietenden, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen und zu erhalten, § 535 BGB. Wenn die Nutzung des Mietobjekts beispielsweise durch Lärmbelästigung oder Schimmel, nicht ganz unerheblich beeinträchtigt ist, können Mietende eine Minderung geltend machen. Das heißt, sie können weniger Miete zahlen, als ursprünglich vereinbart. Die Bestimmung der Höhe dieser Minderung und die Frage, ob überhaupt eine Minderung geltend gemacht werden kann, sind jedoch nicht immer einfach zu klären. Der folgende Beitrag liefert einen ersten Überblick.

Unter welchen Voraussetzungen kann ich eine Mietminderung geltend machen?

Wenn ein Mangel vorhanden ist, wird die Miete nach dem Gesetz angepasst. Ausgangspunkt hierfür ist das sogenannte Äquivalenzprinzip des Schuldrechts, also das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung. Da das Mietverhältnis ja trotz des Mangels fortgesetzt wird, ist die vertraglich vereinbarte Miete an den verringerten Nutzwert anzupassen. Deshalb können die Mietenden im Falle eines Mangels weniger Miete als eigentlich vereinbart zahlen. Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der Gebrauch der Mietsache nicht ganz unerheblich beeinträchtigt ist. Es muss also ein Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit nicht nur unerheblich mindert.

Doch was ist eigentlich ein Mangel? Hierbei handelt es sich um jede für die Mietenden nachteilige Abweichung des (tatsächlichen) „Ist-Zustands“ des Mietobjekts vom (vertraglich vereinbarten) „Soll-Zustand“. Zu beachten ist, dass die Mietenden den Schaden nicht selbst verursacht haben dürfen. Damit sie zur Minderung berechtigt sind, ist es allerdings auch nicht notwendig, dass die Vermietenden den Mangel verschuldet haben. Dies wenden die Vermietenden häufig (rechtlich fehlerhaft) ein.

Welche Beispiele gibt es für sehr häufig vorkommende Mängel?

Schimmel und weitere Feuchtigkeitsschäden

Wichtig für eine Minderung wegen des Mangels Schimmel ist, dass die Mietenden diesen aufgrund von fehlerhafter Lüftung oder Beheizung nicht selbst verursacht haben, der Schimmel muss also bauseitig bedingt sein. In dem Beitrag Schimmel – wer muss was beweisen? erhalten Sie einen Überblick über wichtige Entscheidungen zu diesem Thema. Schimmel kann auf verschiedene Weisen den Nutzwert der Wohnung einschränken. Beispielsweise kann ein modriger Geruch auftreten, das Schlafen im schimmeligen Schlafzimmer kann nicht mehr möglich sein oder der Geltungswert des Mietgegenstands ist durch Schimmel eingeschränkt.

Besonders problematisch ist Schimmel in Räumen, in denen Mietende gewerblich Nahrungsmittel herstellen (also von Restaurants, Bäckereien etc.). Auch bei Auftreten von Schimmel an Silikonfugen von Fenstern kann der Mietende zur Minderung berechtigt sein. Allein die Gefahr von Schimmel ist jedoch kein Mangel, wie der Bundesgerichtshof (BGH) mit Pressemitteilung vom 05.12.2018 verlauten lies. Dies gelte zumindest für Gebäude, die vor dem Jahr 2003 errichtet worden sind.In meinem Beitrag Ansprüche und Rechte des Mieters bei Schimmel gebe ich zum Thema Schimmel schließlich noch Mietern nützliche Tipps für die Praxis an die Hand.

Lärmbelästigung

Dies ist durch eine naheliegende Baustelle (hier muss man aber die Rechtsprechung des BGH berücksichtigen), lärmende Nachbarn oder einen Gaststättenbetrieb möglich. In einem Urteil aus dem Jahr 2016 beispielsweise hat das Landgericht Berlin Mietenden eine Minderung zugesprochen, nachdem in deren Gebäude eine Sisha-Lounge mit lärmender Lüftungsanlage eingezogen war. Dass Baulärm regelmäßig kein Mangel ist, zumindest sofern er sich in der Innenstadt befindet, zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin, in dem es ausdrücklich der oben bereits erwähnten Rechtsprechung des BGH folgt. Auch in Bezug auf Kinderlärm bestehen Rücksichtnahmepflichten, weshalb dieser häufig keine Minderung legitimiert, solange der Kinderlärm das sozialadäquate Maß nicht überschreitet, siehe hierzu den Beitrag Ist Kinderlärm ein Mangel in der Wohnung? Auch in einem Urteil aus dem Jahr 2019 hatte das Landgericht Berlin zur Frage zu entscheiden, welche Rücksichtnahmepflichten bei Kinderlärm bestehen.

Geruchsbelästigung

Wenn die Geruchsbelästigung über ein hinnehmbares Maß hinausgeht, ist eine Minderung zulässig, beispielsweise durch Gerüche aus der Nachbarwohnung, Zigarettenrauch, Abfall, ein Restaurant in der Nähe und weitere. Voraussetzung ist aber, dass die Mietenden die Geruchsbelästigung nicht erwarten durften, bspw. weil sie eine Wohnung über einem Gewerbe angemietet haben. Ob Mietende von rauchenden Nachbarn zur Minderung berechtigt sind, hängt sehr stark vom Einzelfall und der Intensität der Geruchsbelästigung ab. In dem Beitrag Minderung wegen rauchenden Nachbarn erklären wir Ihnen hierzu ein Urteil des Landgerichts Berlin.

Defekte Heizung

Wenn in der Heizperiode, also den Wintermonaten, die Heizung in einem Raum oder dem gesamten Mietobjekt ausfällt. Ein Heizungsausfall für nur wenige Stunden begründet jedoch kein Recht zur Minderung. Dahingegen besteht ein Mangel, wenn eine fehlerhafte Heizungsanlage zu außergewöhnlich hohen Heizkosten führt, wenn nachts regelmäßig Klopfgeräusche der Heizung auftreten oder wenn die Heizungsanlage keine ausreichende Wärmeleistung erbringt, um die notwendigen Raumtemperaturen zu erreichen. Welche Ansprüche Sie bei einem Heizungsausfall haben, zeige ich Ihnen in dem Beitrag Minderung bei vollständigem Ausfall der Heizung. Dass Mieter bei einem Heizungsausfall insbesondere über das Eilverfahren schnelle Hilfe bekommen können, zeigt das Urteil des Amtsgerichts Bochum aus dem Jahr 2012.

Hitze in der Wohnung

Es ist zu heiß in der Wohnung? Diese Rechte haben sie als Mieter! – in bestimmten Fällen begründet auch eine übermäßig aufgeheizte Wohnung ein Minderungsrecht, so zum Beispiel, wenn der Schutz vor Wärme nicht dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung des Mietobjekts entspricht. Das Landgericht Berlin hat Mietenden eine Minderung zuerkannt, in deren Schlafzimmer in der Nacht die Temperatur immer über 18° C lag. Eine Hilfestellung zu den Darlegungsanforderungen bei sommerlicher Aufheizung der Mieträume liefert Ihnen der Hinweisbeschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf.

Balkon oder Terrasse nicht benutzbar, Keller nicht benutzbar, Garten nicht benutzbar

Sofern diese laut Mietvertrag zur Mietsache gehören.

Müssen Vermietende die Minderung genehmigen?

Sofern also tatsächlich ein Mangel im Mietobjekt vorliegt, ist die Miete ab dem ersten Tag des Mangels gemindert. Eine Frist muss hierbei nicht erst gesetzt werden. Von Seiten der Vermietenden muss die Minderung außerdem auch nicht erst genehmigt werden. Geregelt ist das in § 536 Abs. 1 BGB:

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Wie mindere ich richtig?

Regelmäßig ist es notwendig, den Mangel anzuzeigen, um zur Minderung berechtigt zu sein. Zeigt man den Mangel nicht an, können sich die Vermietenden auf § 536c BGB berufen, der einen Ausschluss des Rechts zur Minderung vorsieht. Allerdings ist eine Minderung nur dann ausgeschlossen, wenn die Vermietenden aufgrund der unterlassenen Anzeige den Mangel nicht abstellen konnten. Das heißt, es ist grundsätzlich keine Anzeige notwendig, wenn die Vermietenden bereits Kenntnis von dem Mangel hatten oder den Mangel gar selbst herbeigeführt haben, beispielsweise durch die Beauftragung von Bauarbeiten.

Die Minderung selbst muss man hingegen nicht anzeigen. Gemindert werden kann, sobald die Vermietenden schriftlich über die Mängel in Kenntnis gesetzt wurden. Wie Sie das Schreiben mit der Mängelanzeige beweissicher zustellen, habe ich Ihnen hier zusammengefasst. Man sollte dabei darauf achten, die Mängel in der Anzeige möglichst konkret zu beschreiben. Außerdem dürfen die Mietenden die Beseitigung des Mangels nicht schuldhaft verzögern, indem sie beispielsweise keine Handwerker in die Mietsache lassen.

Unabhängig davon, dass eine Fristsetzung keine Voraussetzung für eine Minderung ist, sollte man immer eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Nach Ablauf der Frist befinden sich die Vermietenden mit der Mangelbeseitigung im Verzug. Dieser Verzug ist dann Voraussetzung für weitergehende Rechte aufgrund des Mangels. Dann kann man bei einem Schaden aufgrund des Mangels alternativ

• Schadensersatz verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB),
• Aufwendungsersatz für die Beseitigung des Mangels geltend machen (§ 536a Abs. 2 BGB),
• die außerordentlich fristlose Kündigung des Mietvertrags erklären (§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1, 3 Satz 1 BGB).

Warum ist es für Mietende wichtig, eine Beweissicherung der Mängel vorzunehmen?

Wenn die Mietenden eine Minderung geltend machen möchten, muss der Schaden stets nachweisbar sein. Denn, kommt es wegen des streitigen Mangels beispielsweise zu einem Gerichtsverfahren, müssen die Mietenden vor Gericht nachweisen, dass tatsächlich ein Mangel vorlag oder noch vorliegt. Dies ist zum Beispiel durch Fotos, Nachbarn, Freunde oder ein Lärmprotokoll möglich. Am Ende entscheidet hierüber eventuell ein Richter, dem man daher die Möglichkeit geben sollte, den Mangel einzuschätzen, selbst wenn dieser zwischenzeitlich beseitigt wurde.

Was bedeutet Mietzahlung unter Vorbehalt?

Grundsätzlich raten wir im Regelfall dringend von der Umsetzung einer Minderung ab, wenn die Vermietenden der Minderung nicht dem Grunde und der Höhe nach zugestimmt haben. Hierdurch verlieren Sie kein Geld, da Sie die zu viel geleistete Miete einfordern können. Mindern Sie direkt, droht Ihnen aber die Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bereits bei einem Verzug mit einer Monatsmiete für einen Monat möglich ist. Stattdessen sollten Sie die Möglichkeit der Minderung notfalls gerichtlich klären und während dieser Zeit die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. Zur Kündigung wegen Zahlungsverzug finden Sie hier weitere Informationen.

Nachdem die Vermietenden über den Mangel in Kenntnis gesetzt wurden, ist es wichtig, die Miete nicht einfach ohne Kommentar in voller Höhe weiterzuzahlen. In dem Fall besteht nämlich die Gefahr, dass man die Überzahlung nicht mehr zurückfordern darf. Außerdem raten wir Ihnen, wie ja bereits erwähnt, davon ab, einfach einen bestimmten Teil der Miete nicht mehr zu zahlen. Es droht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Zahlen Sie die Miete daher unbedingt „unter Vorbehalt einer angemessenen Minderung“ und teilen Sie dies den Vermietenden auch genau so schriftlich mit. Wichtig ist hier, dass sowohl die Mängelanzeige als auch die Erklärung der Leistung unter Vorbehalt eventuell (beispielsweise aufgrund eines Gerichtsverfahrens) später nachweisbar sein müssen.

Wie hoch kann gemindert werden?

Die Höhe der Minderung ist stets abhängig vom Mangel, also wie intensiv der Gebrauch des Mietobjekts durch eben diesen Mangel beeinträchtigt ist. Als Erklärungshilfe: Wenn man sich den gesamten Gebrauchswert des Mietobjekts als 100 % vorstellt, dann soll die Minderung den prozentual geringeren Gebrauchswert wiedergeben.

Der Abzug der Minderung von der Miete berechnet sich dann nach der Bruttomiete, sie wird also von der gesamten Miete, einschließlich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten abgezogen. Die Berechnung der Minderung anhand der Nettokaltmiete ist ein häufig begangener Fehler. Wichtig ist es dann noch, bei der Abrechnung über die Betriebskosten die Minderung zu berücksichtigen bzw. gegenüber den Vermietenden einzuwenden.

Die Bestimmung der Höhe der Minderung ist grundsätzlich äußerst subjektiv – je nachdem, wie sehr sich beispielsweise der jeweilige Richter selbst vom Mangel beeinträchtigt fühlen würde. Hier gilt die bekannte Redewendung: zwei Juristen, drei Meinungen. Häufig sind Richter aber sehr viel konservativer bei der Bemessung der Minderung als Mietende. Daher empfehlen wir unbedingt die Beratung durch einen Rechtsanwalt. Die Höhe der Minderung hängt meist sehr stark vom Einzelfall ab und Sie möchten die Gefahr einer Kündigung sicher vermeiden.

Wann ist es nicht möglich zu mindern?

Es gibt auch Fälle, in denen eine Minderung nicht in Frage kommt. So zum Beispiel, wenn es sich bei dem Mangel um eine unerhebliche Beeinträchtigung gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB handelt. Der Mangel ist dann als unerheblich anzusehen, wenn er leicht erkennbar, schnell behebbar und mit geringen Kosten zu beseitigen ist (BGH, Urteil vom 30.06.2004, XII ZR 251/02).

Des Weiteren ist eine Minderung nicht möglich, wenn die die Minderung betreffenden Schäden im Nachhinein nicht nachgewiesen werden können, wie ja bereits in dem Abschnitt zur Beweissicherung erläutert wurde.

Was sollte in Bezug auf Mängel bereits bei der Übergabe der Mietsache beachtet werden?

Eine Minderung ist auch dann nicht möglich, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss oder Einzug vorliegt, wenn die Mietenden bereits zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von dem Mangel hatten und wenn sie nicht dessen Beseitigung gefordert haben, siehe hierzu § 536b S. 1 BGB. Es bestehen in diesem Fall keine Gewährleistungsrechte der Mietenden bezüglich des Mangels. Wurde hingegen ein Minderungsvorbehalt beispielsweise im Übergabeprotokoll schriftlich fixiert, kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden.

Was ist bei der Gewerberaummiete zu beachten?

Mietende von Gewerberäumen sollten beachten, dass das Recht zur Minderung in Gewerberaummietverträgen häufig eingeschränkt ist. Dabei ist es regelmäßig nicht möglich, das Recht zur Minderung vollständig auszuschließen. Im Regelfall sehen die Mietverträge aber vor, dass eine direkte Umsetzung der Minderung nicht erlaubt ist. Die Mietenden müssen also die Miete zunächst in voller Höhe zahlen und können die überbezahlte Miete dann zurückfordern.