Anforderungen an einen Einwendungsausschluss

In einem Urteil vom 22.12.2015 grenzt das OLG Brandenburg ein, welche Anforderungen an einen Einwendungsausschluss gegen die Betriebskostenabrechnung im Gewerberaum zu stellen sind.

Der Ausgangsstreit – Einwendungsausschluss im Mietvertrag vorgesehen

Die Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum verbunden. Sie streiten über einen Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung überzahlter Betriebskosten.

Die Klage war in der ersten Instanz weit überwiegend erfolgreich, das Urteil wurde jedoch durch das OLG aufgehoben. Im Anschluss ging die Mieterin in Revision zum Bundesgerichtshof. Der BGH hob wiederum das Urteil des Oberlandesgerichts zum überwiegenden Teil auf. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Versäumnisurteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11) konnten eine Reihe der Positionen in der Abrechnung nicht als Betriebskosten auf die Mieterin umgelegt werden. Insbesondere war die Regelung hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie des Centermanagements unwirksam.

Nun muss das Oberlandesgericht erneut entscheiden. Die Parteien streiten jetzt noch darum, ob die in dem Mietvertrag enthaltene Klausel, dass der Mieter Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen innerhalb einer Frist von vier Wochen nach Zugang gegenüber der Vermieterin erklären muss (Einwendungsausschlussklausel), wirksam ist. Ist die Klausel wirksam, dann wären die von der Mieterin geltend gemachten Einwendungen zu spät erklärt. Sie wären dann nicht mehr zu beachten.

Die Entscheidung – Anforderungen an einen wirksamen Einwendungsausschluss nicht eingehalten

Das Oberlandesgericht gibt der Mieterin recht. Die Klausel erfüllt nicht die Anforderungen an einen Einwendungsausschluss als Allgemeine Geschäftsbedingung.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs waren bestimmte Klauseln des Mietvertrages, mit denen Betriebskosten auf die Mieterin umgelegt werden sollten, als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Die Frage war nunmehr, ob die Einwendungsausschlussklausel in dem Mietvertrag wirksam ist oder nicht.

Der Bundesgerichtshof hatte bereits darauf hingewiesen, dass die Klausel gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB verstößt. Demnach muss eine Klausel, die eine Erklärung fingiert – hier: Ich erkenne die Betriebskostenabrechnung an, wenn ich mich nicht rechtzeitig äußere –, vorsehen, dass der Vertragspartner auf die Bedeutung seines Verhaltens hingewiesen wird. In der Klausel des Mietvertrages hätte daher auch geregelt werden müssen, dass der Mieter jeweils mit Übersendung der Betriebskostenabrechnung auf den Einwendungsausschluss aufmerksam gemacht wird.

§ 308 Nr. 5 BGB ist zwar im unternehmerischen Rechtsverkehr nicht direkt anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat aber bereits mehrfach entschieden, dass auch im unternehmerischen Verkehr bei einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, 2 BGB die in den Klauselverboten der §§ 308, 309 BGB zum Ausdruck kommenden Wertungen zu berücksichtigten sind. Ihnen kommen daher im Rahmen der Inhaltskontrolle eine Indizwirkung für die Unwirksamkeit der Klausel zu.

Nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts sei es nicht feststellbar, dass ein gewerblicher Mieter im Hinblick auf den Einwendungsausschluss weniger schutzbedürftig sei, als ein normaler Verbraucher. Mietverträge im gewerblichen Bereich werden häufig für einen längeren Zeitraum abgeschlossen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zugeht, hat dieser im Regelfall nicht mehr die einzelnen Regelungen des Mietvertrages vor Augen. Ihm sei daher häufig nicht mehr bekannt, dass dann die Frist für die Erklärung der Einwendungen beginnt.

Praxistipp – Bis zu einer Entscheidung des BGH sollte man die Fristen beachten

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts beschäftigt sich mit einer Einwendungsausschlussklausel, die keinen Hinweis auf die mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung beginnende Frist vorsieht. In vielen alten Gewerberaummietverträgen fehlt ein solcher Hinweis. In modernen Gewerberaummietverträgen ist aber regelmäßig vorgesehen, dass der Mieter auf den Einwendungsausschluss hingewiesen wird. Ob eine solche Regelung dann einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB standhält und wenn ja, wie lang die dem Mieter zumindest einzuräumende Frist sein muss, ist streitig. Diese Fragen sind bislang nicht obergerichtlich entschieden. Das OLG hat diese Fragen ausdrücklich offengelassen.

Solange eine Entscheidung über die Wirksamkeit von Einwendungsausschlussklauseln des BGH nicht vorliegt, rate ich Mietern dringend, Einwendungsausschlussklauseln zunächst einmal als wirksam anzusehen. Sie sollten daher versuchen, innerhalb der vorgesehenen Frist die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erklären. Dabei sollte man als Mieter beachten, dass die häufig vorgesehene Frist von 4 Wochen extrem knapp ist. Will man eine Betriebskostenabrechnung angreifen, sollte man umgehend nach Zugang tätig werden.

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1. In dem Beitrag Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte erkläre ich, worauf Parteien bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrags achten sollten.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.