Schriftformverstoß durch Anmietung eines Kellers
Mit Urteil vom 27.04.2016 hat das OLG Frankfurt am Main der Klage eines Vermieters auf Räumung stattgegeben. Der Vermieter konnte das eigentlich befristete Mietverhältnis durch eine einfache ordentliche Kündigung ohne Grund beenden. Die Befristung war nicht wirksam, da die Parteien bei der Anmietung des Kellers einen Schriftformverstoß begangen haben.
Der Ausgangsstreit – Mündliche Einigung über Anmietung eines Kellers
Die Parteien waren über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2006 über Gewerberäume miteinander verbunden. Nach Abschluss des Mietvertrages einigten sich die Parteien mündlich darauf, dass die Mieterin einen weiteren Keller zur Nutzung überlassen erhält. Eine gesonderte Miete vereinbarten die Parteien hierfür nicht.
Die Vermieterin sprach der Mieterin dann mit Schreiben vom 24.09.2012 sowie 22.12.2014 die Kündigung des Mietvertrages aus. Dabei hatte die Mieterin nicht gegen Pflichten des Mietvertrags verstoßen.
Nachdem die Mieterin das Mietobjekt nicht räumte, erhob der Vermieter Räumungsklage. Das Landgericht verurteilte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe.
Die Entscheidung – Kann ein Schriftformverstoß durch Anmietung eines Kellers zur ordentlichen Kündigung führen?
Das OLG bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Der Mietvertrag war nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich kündbar. Durch die Anmietung eines Kellers kam es zu einem Schriftformverstoß, so dass die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB nicht mehr gewahrt war.
Durch die mündliche Vereinbarung, dass die Mieterin auch eine bestimmte Kellerfläche nutzen könne, ergaben sich nicht mehr alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde. Denn der Keller war in der Vertragsurkunde nicht erwähnt. Die Anmietung des Kellerraums war für beide Vertragsparteien auch wesentlich. Die Mieterin hatte in dem Rechtsstreit eingeräumt, dass sie das Mietobjekt ohne die Kellerräume nicht angemietet hätte.
Praxistipp – Stets Einhaltung der Schriftform überprüfen
Im Gewerberaummietrecht werden Mietverträge regelmäßig befristet abgeschlossen, da ansonsten beide Parteien ohne jeden Grund das Mietverhältnis mit einer Frist von sechs bis neun Monaten kündigen können. Die Vereinbarung einer bestimmten Mietzeit dient häufig dazu, Investitionen in das Mietobjekt planbar zu machen. Wird die gesetzliche Schriftform für Mietverträge, die für länger als ein Jahr befristet sind, nicht eingehalten, verbleibt es aber bei der Möglichkeit zur einfachen ordentlichen Kündigung (§ 550 S.1 BGB).
Aus diesem Grund sollten Mietende und Vermietende, wenn sie Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses haben, peinlich genau darauf achten, dass sämtliche wesentliche Bestandteile eines Mietvertrages in der Mietvertragsurkunde oder den Nachtragsurkunden enthalten sind.
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- In dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss lege ich dar, weshalb sowohl Mieter als auch Vermieter Gewerberaummietverträge vor Abschluss durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen sollten.
- Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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