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Mündliche Abrede über zusätzliche Anmietung eines Kellers verletzt Schriftform

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Oberlandesgericht Frankfurt/Main // 2 U 9/16

Mit Urteil vom 27.04.2016 hat das OLG Frankfurt am Main der Klage eines Vermieters auf Räumung stattgegeben. Das eigentlich befristete Mietverhältnis konnte durch einfache ordentliche Kündigung beendet werden, da eine Vereinbarung der Parteien nach Abschluss des Vertrages die Schriftform nicht eingehalten hat.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien waren über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2006 über Gewerberäume miteinander verbunden. Nach Abschluss des Mietvertrages einigten sich die Parteien darauf, dass der Mieterin auch noch der Keller zur Nutzung überlassen werden. Eine gesonderte Miete wurde hierfür nicht vereinbart. Die Vermieterin sprach der Mieterin mit Schreiben vom 24.09.2012 sowie 22.12.2014 die Kündigung des Mietvertrages aus. Das Landgericht hatte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

Die Entscheidung

Das OLG bestätigt die Entscheidung des Landgerichts. Der Mietvertrag war nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich kündbar, da er infolge der zusätzlichen Anmietung eines Kellerraums die gesetzliche Schriftform nicht mehr wahrte.

Durch die mündliche Vereinbarung, dass die Mieterin auch eine bestimmte Kellerfläche nutzen könne, ergaben sich nicht mehr alle wesentlichen Vereinbarungen der Parteien hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde. Dass die Vermietung des Kellerraums für beide Vertragsparteien wesentlich ist, ergebe sich bereits daraus, dass die Mieterin eingeräumt hatte, sie hätte den Gewerberaum ohne eine Vermietung der Kellerräume nicht angemietet.

Praxistipp

Im Gewerberaummietrecht werden Mietverträge regelmäßig befristet abgeschlossen, da ansonsten beide Parteien ohne jeden Grund das Mietverhältnis mit einer Frist von sechs bis neun Monaten kündigen können. Die Vereinbarung einer bestimmten Mietzeit dient häufig dazu, Investitionen in das Mietobjekt planbar zu machen. Wird die gesetzliche Schriftform für Mietverträge, die für länger als ein Jahr befristet sind, nicht eingehalten, verbleibt es aber bei der Möglichkeit zur einfachen ordentlichen Kündigung (§ 550 S.1 BGB). Aus diesem Grund sollten Mieter und Vermieter, wenn sie Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses haben, peinlich genau darauf achten, dass sämtliche wesentliche Bestandteile eines Mietvertrages in der Mietvertragsurkunde oder den Nachtragsurkunden enthalten sind.

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Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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