Nachholklausel zur Schriftform wirksam

Eine Nachholklausel zur Heilung der Schriftform ist wirksam und bindet zumindest die ursprünglichen Vertragsparteien, die daran gehindert werden sollen, einen Gewerberaummietvertrag aufgrund eines Mangels der Schriftform zu kündigen. Zumindest die ursprünglichen Vertragsparteien sind aufgrund einer sogenannten Nachholklausel an einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages aufgrund eines Mangels der Schriftform gehindert, so jedenfalls das Kammergericht Berlin. Der Bundesgerichtshof (BGH)  hat inzwischen anders entschieden (s.u.).

Der Ausgangsstreit – Vermieter möchte Mietvertrag beenden

Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 08.11.2011 zum Betrieb einer Bäckerei verbunden. Nach Abschluss des Mietvertrages beschwerten sich wohl zahlreiche Wohnraummieter über die von der Bäckerei ausgehenden Beeinträchtigungen. Der Vermieter versuchte deshalb mit allen Mitteln das Mietverhältnis zu beenden.

Er begründet seine Räumungsklage mit einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen Schriftformmängeln, mit außerordentlichen Kündigungen aufgrund von diversen Pflichtverletzungen des Mieters, sowie aufgrund einer Kündigung, da der Mieter das Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages um fünf Jahre nur durch Telefax und Email ausgeübt hat.

Der Mietvertrag der Parteien enthält eine sogenannte Nachholklausel. Nachholklauseln bestimmen, dass die Parteien auf jederzeitiges Verlangen der anderen Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben haben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun. Bereits das Landgericht Berlin hatte die Klage des Vermieters abgewiesen.

Die Entscheidung – Nachholklausel zur Schriftform ist wirksam

Das Kammergericht weist die Berufung des Vermieters durch einstimmigen Beschluss zurück. Das Mietverhältnis wurde nicht durch die ordentliche Kündigung beendet. Die Nachholklausel zur Schriftform ist nach Ansicht des Kammergerichts wirksam.

Der Vermieter war der Ansicht, dass die Befristung des Mietvertrages gemäß § 550 S.1 BGB unwirksam sei, da die erforderliche Schriftform nicht eingehalten wurde. Nach Ansicht des Kammergerichts lag bereits kein Schriftformverstoß vor. Insbesondere sei das Berufen auf einen Formmangel hier auch treuwidrig. Die von den Parteien vereinbarte Nachholklausel ist zumindest unter den ursprünglichen Vertragsparteien wirksam. Der Vermieter ist deshalb gezwungen die Schriftform herzustellen und darf keine Kündigung aussprechen. Die fristlosen Kündigungen aufgrund von Pflichtverletzungen sind ebenfalls nicht wirksam.

Letztlich hatte der Mieter, so das Kammergericht, durch Telefax und Email wirksam die Option auf Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt. Ist in einem Gewerberaummietvertrag vereinbart, dass die Optionsausübung schriftlich erfolgen muss, soll dies nach dem Willen der Parteien regelmäßig allein die „einfache“ schriftliche Form vorschreiben. Dann genügt eine Willenserklärung durch telekommunikative Übermittlung (§ 127 Abs.2 BGB). Die Einhaltung der strengen Schriftform, die eine eigenhändige Unterschrift im Original voraussetzt, sei nicht notwendig. Die Optionsausübung unterliegt auch nicht der Schriftform des § 550 BGB.

Praxistipp – Nicht auf Nachholklausel verlassen

Auch wenn die Entscheidung des Kammergerichts für die in einer Kontinuität von Vertragsverhältnissen interessierten Parteien begrüßenswert ist, muss beachtet werden, dass es zu den entschiedenen Fragen eine Reihe von unterschiedlichen Ansichten gibt. Solange hier eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aussteht, müssen die Rechtsansichten des Kammergerichts nicht das letzte Wort sein.

Ob die ursprünglichen Vertragsparteien durch eine sogenannte Nachholklausel gebunden sind oder aber eine solche Klausel unwirksam ist, ist sehr umstritten. Das gleiche gilt bezüglich der Frage, ob eine Optionsausübung die Schriftform des § 550 BGB einhalten muss oder nicht. Soweit man noch die Möglichkeit hat, sollte man daher immer den sichersten Weg wählen und auf die Einhaltung der Schriftform achten.

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1. Nachtrag: Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind. Weiterführende Informationen zu der Entscheidung BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 finden Sie bei dejure.de.
2. Weshalb ich als Fachanwalt für Mietrecht empfehle, einen Gewerberaummietvertrag vor Abschluss prüfen zu lassen, erkläre ich in meinem Beitrag: Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte.
3. Hier finden Sie weitere Links zu der Entscheidung.