Nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung

Im Mietrecht war lange Zeit umstritten, ob Mieter oder Vermieter nach Ausgleich der Betriebskostenabrechnung nochmals eine Abänderung der Abrechnung verlangen können, wenn ihnen ein Fehler erst später auffällt. Jetzt hat der für Gewerberaummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) zu der Frage entschieden, ob eine solche nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung möglich ist.

Das Problem

Konkret an einem Beispiel: Der Mieter leistet auf die Betriebskostenabrechnung 2013 des Vermieters 1.000,00 EUR. Nachdem er geleistet hat, fällt ihm auf, dass die Abrechnung einen Fehler aufweist. Kann der Mieter, obwohl er bereits geleistet hat, noch die Korrektur verlangen?

Im Juristendeutsch wird hier die Frage gestellt, ob die Leistung auf eine Betriebskostenabrechnung ein „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ darstellt. Möchte der Mieter also mit seiner Zahlung auf die Betriebskostenabrechnung erklären: Ich bin hiermit einverstanden und werde keine Einwendungen mehr geltend machen?

Das Urteil des 8. Senats des BGH

Zu dieser Frage hatte sich zunächst der 8. Senat des Bundesgerichtshofs, der für das Wohnraummietrecht zuständig ist, positioniert. Demnach stellt eine solche Leistung im Wohnraummietrecht kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Der Mieter kann also im Regelfall auch nach Leistung noch eine Korrektur verlangen (außer er erklärt ausdrücklich, dass er auch nachträglich keine Korrektur mehr verlangen wird, oder dies ergibt sich aus den Umständen).

Die Entscheidung des 12. Senats des BGH

Mit Urteil vom 28.05.2014 hat der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der für Gewerberaummietrecht zuständig ist, erklärt, dass dies auch für das Gewerberaummietrecht gilt. In dem von dem Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde von dem Mieter die Nachzahlung geleistet. Es war dann der Vermieter, der erkannt hat, dass seine Abrechnung fehlerhaft war. Er möchte diese nachträglich korrigieren.

Auch der 12. Zivilsenat erklärt, dass eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung auch nach Leistung regelmäßig möglich ist. Aus der bloßen Leistung bzw. hier der Annahme dieser Leistung kann der Vertragspartner noch nicht entnehmen, dass der Vertragspartner ohne wenn und aber die Abrechnung als abschließend ansieht.

Praxistipp

Im Wohnraummietrecht wird die Möglichkeit zur Korrektur durch die Frist zur Abrechnung von einem Jahr gem. § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB begrenzt. Diese Regelung ist aber nur für Wohnraum anwendbar. Im Gewerberaummietverhältnis besteht im Regelfall die Möglichkeit zur Korrektur bis zur Verjährungsgrenze.

Inzwischen beinhalten viele Gewerberaummietverträge Regelungen vor, nach denen Mieter Einwendungen innerhalb eine sehr begrenzten Zeitraums vorbringen müssen. Ob eine solche Einschränkung möglich ist, hat der BGH bislang noch nicht geprüft. Häufig scheitern solche Klauseln bereits daran, dass in ihnen nicht geregelt ist, dass der Mieter auf diesen Ausschluss in der Abrechnung selber nochmals hinzuweisen ist (bspw. OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 – 3 U 117/10).

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1. Weshalb man einen Gewerberaummietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte, erkläre ich in dem Beitrag: Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.