Schadensersatzsanspruch wegen Beschädigung der Dielen

Gerade bei Beendigung des Mietverhältnisses kommt es nicht selten zum Streit zwischen den Parteien, ob Schäden innerhalb der Wohnung auf einen „üblichen Gebrauch“ oder aber auf eine Pflichtverletzung Mietender zurückzuführen sind. Das Kammergericht Berlin hat mit Urteil vom 23.09.2013 zu den Anforderungen an den Vortrag einer Vermieterin Stellung genommen. Diese hatte einen Schadensersatzsanspruch wegen Beschädigung der Dielen gegen seinen ehemaligen Mieter geltend gemacht.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin fordert Schadensersatz wegen Beschädigung der Dielen

Nachdem der eigentliche Rechtsstreit gegen den Mieter verloren gegangen war, nahm die Vermieterin ihre ehemaligen Rechtsanwälte in Anspruch.

Unter anderem war die Vermieterin der Ansicht, dass ihr ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.804,38 € gegen ihre Mieter wegen Beschädigung der Dielen zustand. Die Vermieterin hatte in dem Prozess gegen ihre Mieter allein erklärt, dass die Dielen in allen Räumen und im Flur beschädigt waren. Sie trug vor, dass der Lack beschädigt und die Holzoberflächen aufgesprungen und voller tiefer Kratzer gewesen waren. Darüber hinaus sollen die Dielen Wasserschäden aufgewiesen haben.

Das Kammergericht wies darauf hin, dass der Vortrag nicht ausreichend ist, um einen Schadensersatzanspruch zu begründen, Daraufhin trug die Vermieterin in dem Prozess gegen die Rechtsanwälte weiter vor, dass der Lack zum Teil abgetragen und die Holzoberfläche aufgesprungen gewesen sei. Es hätten sich Wasserflächen und Unebenheiten gezeigt. Weiter legte die Vermieterin eine Fotodokumentation vor.

Bereits das Landgericht hatte die Klage der Vermieterin gegen ihre Rechtsanwälte abgewiesen.

Die Entscheidung – Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Dielen?

Das Kammergericht weist die Berufung der Vermieterin zurück. Der Vermieterin war es nicht gelungen, darzulegen, dass die Abnutzungserscheinungen über das hinausgehen, was von ihr als übliche Abnutzung nach fast sieben Jahre Mietzeit hinzunehmen ist. Die Vermieterin konnte schon keinen Schadensersatzsanspruch wegen Beschädigung der Dielen gegen ihre Mieter nachweisen.

Der Vortrag der Vermieterin zum Zustand der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses war ebenfalls nicht ausreichend konkret, so das Kammergericht. Das Mietverhältnis bestand über fast sieben Jahre. In dieser Zeit ist es normal, dass es zu einer Abnutzung kommt, die aber vertragsgerecht ist. Deshalb war die Behauptung der Vermieterin, dass die Mieterin den Boden beschädigt hatte und ein vertragswidriger Gebrauch vorlag, nach Ansicht des Kammergerichts nicht ausreichend plausibel.

Praxistipp – Zustand der Mietsache bei Übergabe und Rückgabe der Mietsache feststellen

Der Nachweis eines vertragswidrigen Verhaltens ist für Vermietende nicht so einfach, wie sich diese es gerne wünschen. Hierzu ist es immer notwendig, zunächst einmal den Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses nachzuweisen. Im Anschluss muss dann noch substantiiert dargelegt werden, welche Beschädigungen konkret die Vermietenden ihren Mietenden anlasten. Sowohl bei Übergabe der Mietsache als auch bei Rückgabe sollte daher der Zustand der Mietsache nachvollziehbar festgestellt werden. Dies gilt zumindest für solche Mieträume, die eine bessere Ausstattung aufweisen.

Vermietende sollten sich des Risikos bewusst sein, dass die Frage, was ein vertragsgemäßer Gebrauch ist, letzten Endes durch den jeweils entscheidenden Richter zu beantworten ist. Hier können die Ansichten, was noch von einem vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt ist, recht weit auseinanderliegen.

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1. Zu dem Beitrag: Wie wehre ich mich gegen Forderungen des Vermieters am Ende des Mietvertrages?
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.