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Nachweismakler und Vermittlungsmakler

Werden Immobilien verkauft oder vermietet, geschieht dies häufig mit der Hilfe von Maklern. Hierbei ist zwischen dem Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler zu unterscheiden.

1. Wo sind Nachweismakler und Vermittlungsmakler im BGB geregelt?

Das Maklerrecht ist in den §§ 652ff. BGB geregelt. Dabei findet sich die zentrale Norm, die auch die beiden Maklertypen Nachweismakler und Vermittlungsmakler regelt, direkt in § 652 BGB.

§ 652 – Entstehung des Lohnanspruchs
1 S.1 Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. S. 2 Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.
2 S.1 Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. S.2 Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

2. Was ist der Unterschied zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler?

Aufgabe des Nachweismaklers ist es, seinem Auftraggeber die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages zu geben. Hierzu kann er beispielsweise einem Kaufinteressenten die Kontaktdaten eines Eigentümers zur Verfügung stellen, der seine Immobilie verkaufen möchte. Den Maklerlohn verdient der Nachweismakler schon dann, wenn er den Nachweis zur Möglichkeit eines Vertragsabschlusses erbracht hat und dann der Vertrag tatsächlich zustande kommt. Im Unterschied zum Vermittlungsmakler ist der Nachweismakler nicht an den Verhandlungen über die Kaufvertrag beteiligt.

Demgegenüber ist Teil der Tätigkeit des Vermittlungsmaklers, die Vertragsverhandlungen der Parteien zu betreuen. Beispiele hierfür sind die Fertigung von Inseraten, Verhandlungen über den Kaufpreis oder die Durchführung von Besichtigungen. Ist der Makler als Vermittlungsmakler beauftragt, muss er solche Tätigkeiten entfalten, um seine Provision zu verdienen. Und natürlich ist es Voraussetzung für den Provisionsanspruch, dass der Vertrag dann auch zustande kommt.

3. Im Zweifel ist der Makler Nachweismakler und Vermittlungsmakler

Haben die Parteien nichts Abweichendes vereinbart, ist der Makler – so die Rechtsprechung – im Regelfall Nachweismakler und Vermittlungsmakler. Dies hat bpsw. das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 27.02.2014 – 18 U 111/13 entschieden. Dann verdient er die Provision, wenn die Möglichkeit eines Vertragsschlusses nachweist oder aber den Vertragsabschluss vermittelt. Natürlich bleibt es weiter Voraussetzung, dass der Vertrag auch zustande kommt.

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