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Geleistete Vorauszahlungen in Jahresfrist einwenden

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Landgericht München // 31 S 1387/16

Wie wichtig es ist, Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen rechtzeitig zu erklären, zeigt ein Urteil vom 02.06.2016 des Landgerichts München. Das Landgericht verurteilt einen Mieter zur Nachzahlung auf eine Betriebskostenabrechnung. Der Mieter muss nach der Entscheidung tatsächlich geleistete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in der Jahresfrist einwenden.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag vom 27.08.2003 verbunden. Nach dem Mietvertrag sind neben der Nettokaltmiete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 188,00 € geschuldet.

Mit Schreiben vom 27.08.2013 rechnete die Vermieterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 01.07.2012 – 31.12.2012 ab. Zugunsten des Mieters berücksichtigte sie alleine Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 188,00 €. Tatsächlich hatte der Mieter, wie vereinbart, monatlich 188,00 € geleistet. Insgesamt zahlte der Mieter also in dem halben Jahr 1.128,00 € an Vorauszahlungen an die Vermieterin. Dies wendete der Mieter allerdings erst über ein Jahr nach dem Zugang der Abrechnung ein.

Die Vermieterin weigerte sich dann die Abrechnung zu korrigieren und klagte auf Zahlung. Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin noch ab.

Die Entscheidung

Das Landgericht München I hebt das amtsgerichtliche Urteil auf und verurteilt den Mieter zur vollständigen Zahlung. Auch tatsächlich geleistete Vorauszahlungen muss der Mieter nach Ansicht des Landgerichts in der Jahresfrist einwenden.

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Dieser weitgehende Einwendungsausschluss umfasst nicht nur die einzelnen Betriebskostenpositionen. Auch die in der Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen sind von dieser Frist umfasst.

Der Gesetzgeber habe im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenübergestellt, so das Landgericht. Hierdurch soll innerhalb absehbarer Zeit für beide Seiten Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehen. Der Vermieter muss zu hoch eingestellte Vorauszahlungen gegen sich gelten lassen. Genauso bleibe der Mieter an die zu geringen Vorauszahlungen gebunden, wenn er die gesetzliche Einwendungsfrist verpasst. Er habe schließlich nach Zugang der Rechnung ein Jahr Zeit, um die Höhe der eingestellten Vorauszahlungen zu überprüfen.

Praxistipp

Innerhalb der Einwendungsfrist des Mieters von einem Jahr ist nicht allein ein „Widerspruch“ ohne jede Begründung zu erklären. Vielmehr muss der Mieter seine Einwendungen genau darlegen. Dafür ist es regelmäßig notwendig, Einsichtnahme in die Unterlagen der Betriebskostenabrechnung zu nehmen.

Insbesondere die Heizkostenabrechnung sollte man als Mieter möglichst schnell überprüfen, da die meisten modernen Heizkostenverteiler alleine den Vorjahresverbrauchswert speichern. Dieser wird allerdings häufig zum 01.01. des Folgejahres gelöscht und durch den “neuen” Vorjahreswert überschrieben. Vermieter versenden Nebenkostenabrechnungen regelmäßig allerdings erst kurz vor Jahresende. In die Abrechnung sind aber die Vorjahreswerte eingestellt, die dann demnächst gelöscht werden. Mieter müssen sich deshalb beeilen, um die Richtigkeit der Werte noch überprüfen zu können.

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  1. Weitere Tipps zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung finden Sie in dem Beitrag “Die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung – so geht´s!“.
  2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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