Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

Angesichts des knappen Angebots von Wohnungen in Ballungsgebieten kann es sich für Eigentümer von Teileigentumseinheiten anbieten, diese zu Wohnzwecken statt zu gewerblichen Zwecken zu nutzen. Im Regelfall kann Sondereigentum, das zur gewerblichen Nutzung vorgesehen ist, nicht zu einer Wohnung umgewandelt werden. Ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main zeigt, wann ausnahmsweise die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung möglich ist.

Der Ausgangsstreit – Ist die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung zulässig?

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die WEG besteht aus zwei Gebäuden, einem Wohnhaus sowie einer Teileigentumseinheit. Zu der Teileigentumseinheit bestimmt die Teilungserklärung: „Die Nutzung der Teileigentumseinheit … zu gewerblichen Zwecken wird ausdrücklich genehmigt.“ Die Eigentümer der Teileigentumseinheit nutzten diese als Wohnung.

Mit ihrer Klage verlangen die Kläger, dass die Eigentümer der Teileigentumseinheit die Nutzung zu Wohnzwecken in Zukunft unterlassen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Gegen diese Entscheidung haben die Eigentümer der Teileigentumseinheit Berufung eingelegt.

Die Entscheidung – Nutzung als Wohnung ist zulässig, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung

Auf die Berufung hebt das Landgericht die erstinstanzliche Entscheidung auf. Im vorliegenden Fall sei die Nutzung der Teileigentumseinheit als Wohnung ausnahmsweise zulässig.

Dabei sind die Voraussetzungen für einen Unterlassungsanspruch aufgrund der zweckwidrigen Nutzung nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB grundsätzlich gegeben. Das Sondereigentum dürfe nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Nach der gesetzlichen Definition des § 1 Abs. 1, Abs. 3 WEG handelt es sich bei Teileigentum gerade um nicht als Wohnung dienende Räume eines Gebäudes, so das Landgericht.

Allerdings ist im Anschluss noch anhand einer typisierenden und generellen Betrachtungsweise Folgendes zu bestimmen. Begründet die streitgegenständliche Nutzung eine intensivere Störung als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung? Eine zweckwidrige Nutzung ist dann zulässig, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als diese in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Hierbei sind die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Etwa die örtlichen Gegebenheiten, wie Umfeld und Lage und die zeitlichen Verhältnisse, etwa Öffnungszeiten.

Das volle Spektrum gewerblicher Nutzungsmöglichkeiten ist zu beachten, da keinerlei Beschränkung der gewerblichen Nutzung in der Teilungserklärung vorgesehen ist

Nach Ansicht des Landgerichts stört eine Wohnnutzung im vorliegenden Fall nicht mehr als eine gewerbliche Nutzung. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen. Durch die Nutzung der Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ändere sich der Charakter von Störungen in der gesamten Anlage nicht. Insbesondere könne auch eine Nutzung als Lagerraum, wie in dem Aufteilungsplan vorgesehen, mit einer größeren Lärmintensität verbunden sein. Hier sei vor allem an den Verkehr durch Lieferfahrzeuge zu denken.

Vor allem ist zu beachten, dass nach der Teilungserklärung der Gemeinschaft keinerlei Beschränkung der gewerblichen Nutzung vorgesehen ist. Bei einer Bewertung, ob die Wohnnutzung störender ist als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung, ist also das volle Spektrum gewerblicher Nutzungsmöglichkeiten in den Vergleich einzubeziehen. Die Eigentümer des Teileigentums hätten die Möglichkeit gehabt, jegliche Art von Gewerbe in den Räumen unterzubringen. Dann stört aber eine Nutzung zu Wohnzwecken im Zweifelsfall nicht mehr.

Letztlich ist in die Wertung noch einzubeziehen, dass die Nutzung in einem getrennten Gebäudekomplex stattfindet. Die Wohneigentümer werden also von den Wohnimmissionen nur beschränkt beeinträchtigt.

Praxistipp – Bei Nutzungen, die nicht der Teilungserklärung entsprechen ist der Einzelfall entscheidend

Die Entscheidung des Landgerichts zeigt, dass die Frage von Nutzungen, die nicht der Teilungserklärung entsprechen, immer im Einzelfall betrachtet werden muss.

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1. Weitere Entscheidungen zu der Frage der Nutzung im Wohneigentum finden Sie hier.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.