Optische Mängel im Badezimmer

Häufig führen Vermietende an, dass nur solche Mängel zur Minderung der Miete berechtigen, die den Funktionswert einer Mietsache beeinträchtigen. Verschiedene Urteile zeigen jedoch, dass bereits nicht unerhebliche Beeinträchtigungen des Geltungswerts, sogenannte optische Mängel, ein Recht zur Minderung begründen können. So auch in einem Urteil des Amtsgerichts Köln aus dem Jahr 2012. Im vorliegenden Fall waren optische Mängel im Badezimmer aufgetreten.

Der Ausgangsstreit – Mieter beanstanden optische Mängel im Badezimmer

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1992 miteinander verbunden. 2007 wurden wegen einer Reparaturmaßnahme im Bad die vorher unter Putz verlegten Wasserrohre über Putz verlegt. Zudem wurde unter dem Waschbecken und an der Badewanne mit weißen Fliesen neu verfliest. Die restlichen Fliesen verblieben im ursprünglichen, grünen Farbton.

Mit Schreiben vom 14.12.2009 teilten die Mieter den Vermietern mit, dass noch Restarbeiten im Bad ausstünden, nämlich die Anbringung von grünen Fliesen anstelle der weißen sowie die Anbringung einer Chromabdeckung für die über Putz verlegten Wasserrohre. Sie hätten daher ein Recht zur Minderung und zur Zurückbehaltung der Miete. Ebenfalls gerügt wurde die Tatsache, dass die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniere. Schließlich minderten sie die Miete von Januar bis Dezember 2010 in einer Höhe zwischen 45% und 55%.

Mit ihrer Klage machen die Vermieter die zu wenig geleistete Miete geltend.

Die Entscheidung – Wie hoch kann gemindert werden, wenn optische Mängel im Badezimmer auftreten?

Das Amtsgericht verurteilt die Mieter zur Zahlung rückständiger Miete, da sie mit 45 – 55 % zu hohe Minderungsquoten angesetzt hätten. Unstreitig sei die Wohnung mit Fehlern behaftet gewesen, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert haben. Das beziehe sich zum einen auf die mangelhafte Beheizbarkeit. Zum anderen sei für die Mängel im Badezimmer eine Minderung in Höhe von 3 % angemessen.

Die teilweise Neuverfliesung habe hier zu einem optischen Mangel geführt, so das Amtsgericht. Dieser würde den Raumeindruck stören. Der Geltungswert des Raumes sei beeinträchtigt, da das ursprüngliche, einheitliche Bild der Verfliesung zerstückelt und unruhig geworden sei. Gleiches gelte für die über Putz verlegten Rohre, zumal diese schwarz sind und sich damit besonders deutlich von den Fliesen abheben würden.

Der Funktionswert des Badezimmers sei jedoch zu keinem Zeitpunkt beeinträchtigt gewesen. Zudem würden die optischen Mängel nur eine niedrige Minderungsquote rechtfertigen, da das Badezimmer im Gegensatz zu den Hauptaufenthaltsräumen nur geringfügig genutzt würde.

Praxistipp – Auch optische Mängel sind von der Instandhaltungspflicht der Vermietenden umfasst

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Vermietende zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Diese Pflichten erstrecken sich auch auf optische Mängel, sofern diese die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindern. Es werden hier also die gleichen Maßstäbe angesetzt, wie bei Mängeln, die den Funktionswert einer Mietsache beeinträchtigen. Das Urteil zeigt aber auch, dass Mietende insbesondere bei optischen Mängeln, gerne eine zu hohe Minderungsquote ansetzen, da diese für Laien meist schwer zu bestimmen ist. Es lohnt sich hier die rechtsanwaltliche Beratung, da andernfalls negative Konsequenzen bis hin zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs drohen.

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1. Hier finden Sie eine Übersicht über das Thema Optische Mängel
2. Welche Faktoren können Mietende mit einbeziehen, wenn sie ihre Miete mindern möchten? Ein Urteil des Amtsgerichts Mitte gibt Aufschluss.
3. Weiter Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.