Skip to content

Optische Mängel im Treppenhaus

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Amtsgericht Köln // 207 C 14/97

Wenn Mängel den vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache nicht unerheblich mindern, sind Mietende zur Minderung berechtigt. Es wird unterschieden zwischen Mängeln, die den Funktionswert einer Mietsache beeinträchtigen und solchen, welche sich allein auf den Geltungswert der Mietsache beziehen, sogenannte optische Mängel. Bei optischen Mängeln wird immer wieder, auch vor den Gerichten, darüber gestritten, ob sie ein Recht zur Minderung begründen können. Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 16.04.1997 zu der folgenden Frage entschieden: Berechtigen optische Mängel im Treppenhaus zur Minderung der Miete?

Der Ausgangsstreit – Minderung nach Mieterhöhung aufgrund erheblicher optischer Mängel im Treppenhaus

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung miteinander verbunden. Im Treppenhaus traten erhebliche optische Mängel auf. Die Wände waren großflächig aufgeschlitzt und in ihnen verliefen nur provisorisch befestigte Elektrokabel. Nachdem der Vermieter zum 01.11.1996 eine Mieterhöhung geltend machte, minderte der Mieter die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der Mietrückstände.

Optische Mängel im Treppenhaus

Die Entscheidung – Optische Mängel im Treppenhaus gehören zur Mietsache und berechtigen daher zur Minderung

Das Amtsgericht Köln weist die Klage ab. Sie sei nicht begründet. Der Mieter habe zu Recht 10 % der Miete gemindert. Das Treppenhaus sei Teil der Mietsache und gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Vermietende zur Instandhaltung und Instandsetzung der von ihnen überlassenen Mietsache verpflichtet. Wenn Mängel auftreten, die gemäß § 536 Abs. 1 BGB die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigen, sind Mietende zur Minderung berechtigt.

Im vorliegenden Fall seien eben solche nicht unerheblichen Beeinträchtigungen durch aufgeschlitzte Wände und provisorisch befestigte Elektrokabel aufgetreten. Durch die optischen Mängel würde der Eindruck einer Baustelle entstehen, so das Amtsgericht. Der Geltungswert der Mietsache sei damit gemindert. Verstärkt würde dieser Effekt dadurch, dass der allgemeine Eindruck auch bei möglichen Besuchern der Wohnung ungünstig wirke.

Das Amtsgericht führt weiter aus, dass auch die vom Vermieter vermutete Verwirkung des Minderungsrechts nicht vorliege. Allgemein gelte zwar, dass Mietende ihr Recht zur Minderung verwirken, wenn sie die Miete nach dem Auftreten eines Mangels über einen bestimmten Zeitraum ohne Vorbehalt in voller Höhe zahlen. Dem liege der Gedanke zugrunde, dass die Mietsache trotz ihrer Mangelhaftigkeit den Mietenden den vollen Preis wert sei. Hier hat der Mieter hat die Miete über drei Jahre nach Auftreten des Mangels in voller Höhe gezahlt. Eine Verwirkung liege trotzdem nicht vor, weil das Minderungsrecht mit der Mieterhöhung des Vermieters wieder aufgelebt sei. Wenn die Miethöhe nicht unwesentlich steige, entfalle der Gedanke, dass den Mietenden die Mietsache die jeweilige Miethöhe wert sei, so das Amtsgericht.

Praxistipp – Zulässige Minderungshöhe ist insbesondere bei optischen Mängeln oftmals streitig

Auch wenn Vermietende gerne einmal das Gegenteil behaupten: Das Urteil zeigt, dass auch optische Mängel, sofern sie geeignet sind den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht unerheblich zu beeinträchtigen, durchaus zur Minderung berechtigen. Die zulässige Höhe der Minderung ist jedoch, insbesondere bei optischen Mängeln, für Laien nicht einfach zu bestimmen. Eine zu hoch angesetzte Minderungsquote kann aber im schlimmsten Fall zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen. Bspw. würde ich davon ausgehen, dass die meisten Gerichte die Minderung von 10 % der Miete als überhöht ansehen würden. Daher sollten Mietende sich unbedingt rechtsanwaltlich beraten lassen, wenn sie vorhaben, die Miete wegen optischer Mängeln zu mindern.

– – –

  1. Auf dieser Seite finden Sie alle unsere Beiträge, die sich mit dem Thema Optische Mängel beschäftigen.
  2. Was sind überhaupt optische Mängel und unter welchen Voraussetzungen berechtigen sie zur Minderung? Übersichtliche Informationen dazu haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengefasst.
  3. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

head_nima
An den Anfang scrollen
Daryai Kuo & Partner Rechtsanwälte hat 4,89 von 5 Sternen 494 Bewertungen auf ProvenExpert.com