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Optische Mängel in der hochpreisigen Wohnung

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Amtsgericht Mitte // 7 C 137/16

Wenn Mietende aufgrund von optischen Mängeln in der Wohnung die Miete mindern möchten, wird häufig insbesondere über die Höhe der Minderung gestritten. Welche Faktoren können Mietende also mit einbeziehen, wenn sie ihre Miete aufgrund von optischen Mängeln mindern möchten? Zu dieser Frage hat das Amtsgericht Mitte  in einem Urteil aus dem Jahr 2017 entschieden. In der streitgegenständlichen hochpreisigen Wohnung waren optische Mängel aufgetreten.

Der Ausgangsstreit – Optische Mängel in Form von Haarrissen in der hochpreisigen Wohnung

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2015 miteinander verbunden. Zum Zeitpunkt der Übernahme war die Wohnung frisch renoviert, innerhalb kurzer Zeit bildeten sich jedoch in der ganzen Wohnung Risse im Putz.

Der Mieter zeigte die Mängel daraufhin bei der Hausverwaltung an und kündigte an, die Miete nur noch unter Vorbehalt zu zahlen. Nachdem keine Beseitigung der Mängel erfolgte, erhob er Klage beim Amtsgericht Berlin-Mitte. Er verlangte, die Vermieterin zu verurteilen, die Mängel zu beseitigen. Außerdem solle das Amtsgericht die Berechtigung zur Minderung der Miete feststellen. Als angemessene Minderung sah er 10 % der Miete an.

Die Vermieterin beantragte, die Klage abzuweisen. Die Haarrisse seien optisch kaum wahrnehmbar. Sie entsprächen im Grenzbereich zwischen Trockenbau und Massivbauteil der ATV-Trockenbau DIN 18340. Außerdem könne die Miete schon allein aufgrund dessen nicht gemindert werden, dass es sich um rein optische Mängel handele.

Optische Mängel in der hochpreisigen Wohnung

Die Entscheidung – Was gilt für optische Mängel in hochpreisiger Wohnung?

Das Amtsgericht verurteilt die Vermieterin zur Beseitigung der streitgegenständlichen Mängel und stellt die Berechtigung des Mieters zur Minderung der Miete um 6 % fest.

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist die Vermieterin zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung verpflichtet. Das Amtsgericht erläutert, dass die Wohnung in ihrem tatsächlichen, Juristen nennen das den „Ist-Zustand“, vom vertraglich vereinbarten, dem „Soll-Zustand“ abgewichen sei. Es bestehe ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung der Haarrisse und auf farbliche Anpassung der Leisten am Türrahmen der Wohnungseingangstür.

Zudem habe der Mieter ein Recht zur Minderung der Miete in Höhe von 6 %. Durch die Haarrisse erwecke die Wohnung den Anschein, erheblich renovierungsbedürftig zu sein. Die beträchtliche optische Beeinträchtigung sei auch deshalb so relevant, weil es sich bei der Wohnung um eine äußerst hochpreisige handele, so das Amtsgericht. Die Miete sei deutlich über dem Durchschnitt und gerade deshalb dürfe der Mieter auch erwarten, dass sie sich optisch in einem mangelfreien Zustand befindet.

Praxistipp – Bei der Berechnung einer angemessenen Minderung sind viele Faktoren mit einzubeziehen

Das Urteil bestätigt, dass optische Mängel sehr wohl zur Minderung berechtigen können. Bemerkenswert daran ist, dass das Amtsgericht in seiner Bewertung auch mit einbezogen hat, um was für eine Wohnung es sich handelt – also um eine frisch renovierte und vor allem hochpreisige Wohnung. Das zeigt, dass die Faktoren, nach denen beurteilt wird, wie hoch gemindert werden darf, vielfältig und für Laien häufig schwer zu bestimmen sind. Aus diesem Grund empfiehlt sich stets die fachkundige Beratung durch einen Rechtsanwalt, um negative Konsequenzen bis hin zur Kündigung zu vermeiden.

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  1. Einen ersten Überblick über das Thema erhalten Sie in meinem Beitrag Optische Mängel.
  2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.

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