Optische Mängel in Zahnarztpraxis

Wenn Mängel in einer Mietsache auftreten, haben Mietende gemäß § 536 Abs. 1 BGB ein Recht zur Minderung, sofern diese den vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigen. Das gilt auch für Mängel, die sich allein auf den Geltungswert der Mietsache beziehen, sogenannte optische Mängel. Über die Höhe der Minderungsquote streiten Vermietende und Mietende regelmäßig vor den Gerichten. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat mit Urteil vom 16.03.1989 zu der folgenden Frage entschieden: In welcher Höhe kann gemindert werden, wenn mehrere optische Mängel in einer Zahnarztpraxis auftreten?

Der Ausgangsstreit – Verschiedene optische Mängel in einer Zahnarztpraxis

Die Parteien waren über einen Mietvertrag für Gewerberäume miteinander verbunden. Die Mieterin hat in den Räumen eine Zahnarztpraxis betrieben. In den Praxisräumen traten verschiedene Putz- und Rissschäden in Wänden und Wandkacheln sowie Feuchtigkeitsschäden auf. Nachdem die Mieterin die Miete gemindert hatte, erhob der Vermieter Klage beim Landgericht Düsseldorf. Erstinstanzlich hat das Landgericht Düsseldorf der Mieterin eine Minderung zugestanden, die unter der tatsächlich umgesetzten Minderung lag. Den restlichen Betrag, den der Vermieter eingeklagt hat, soll die Mieterin aber nur Zug-um-Zug gegen die Mängelbeseitigung leisten. Hiergegen legt der Vermieter Berufung beim OLG Düsseldorf ein.

Die Entscheidung – Recht zur Minderung wegen optischen Mängeln in der Zahnarztpraxis in Höhe von 10 %

Das OLG Düsseldorf verurteilt die Mieterin ebenfalls zur Rückzahlung von Miete Zug-um-Zug gegen Beseitigung der Mängel. Allerdings kürzt sie die von dem erstinstanzlichen Gericht zugestandenen Minderungssätze.

Die Mieterin habe zwar ein Recht zur Minderung, sie habe jedoch einen zu hohen Betrag der Miete gemindert. Angemessen sei eine Minderungsquote in Höhe von 10 %. In Gewerberäumen stehe in der Regel der Zweck der Betriebsausübung im Vordergrund, so das OLG. Eine Störung des Betriebes der Zahnarztpraxis habe man hier aber nicht feststellen können. Nur das optische Erscheinungsbild sei durch die Risse in den Wänden und in den Wandkacheln sowie durch die Feuchtigkeitsschäden beeinträchtigt gewesen.

Das Gleiche gelte für den abgenutzten Teppich. Es liege auch hier nur eine Beeinträchtigung des Geltungswerts der Praxisräume vor, nicht die Beeinträchtigung ihres Funktionswerts. Denn die Mieterin habe die Mangelhaftigkeit des Teppichs nicht gerügt. Das schließe zwar nicht das Minderungsrecht aus. Das Verhalten der Mieterin zeige jedoch, dass sie den Zustand des Teppichbodens nicht als eine wesentliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume empfunden habe, so das OLG.

Praxistipp – Zahlen sie die Miete unter Vorbehalt und lassen Sie sich vor einer Minderung unbedingt rechtsanwaltlich beraten

Allgemein gilt, dass Vermietende gemäß § 535 Abs. 1 BGB zur Instandhaltung der Mieträume verpflichtet sind. Wenn Mängel gemäß § 536 Abs. 1 BGB die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindern, haben Mietende ein Recht zur Minderung. Das gilt genauso für optische Mängel, also solche, welche nur der Geltungswert eines Mietobjekts, nicht aber ihren Funktionswert beeinträchtigen. Wenn optische Mängel auftreten, sollten Mietende nicht sofort selbständig mindern, sondern die Miete zunächst unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen und sich rechtsanwaltlich beraten lassen. Andernfalls droht im schlimmsten Fall die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, denn die Minderungsquote ist, wie das Urteil zeigt, häufig nicht einfach zu bestimmen.

In der Gewerberaummiete sollte man zusätzlich damit argumentieren, dass gerade der Geltungswert der Räume, der Repräsentationscharakter für Gewerbe mit Kundenbesuch, eine wesentliche Funktion ist. Optische Mängel können in der Gewerbemiete zu einem Verlust von Kundschaft führen, die den Zustand der Räume mit den hier zur Verfügung gestellten Dienstleistungen in einen Zusammenhang stellt. In Zeiten des Internets riskiert man, dass solche optischen Einschränkungen zu Abwertungen bei Google und Co. führen.

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1. Der Beitrag Optische Mängel bietet einen Überblick über interessante Gerichtsentscheidungen zum Thema.
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