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Optischer Mangel berechtigt zur Minderung

  • RA Daryai
  • Mieten Urteile, Wohnraummietrecht Urteile
Urteil // Landgericht Kleve // 6 S 285/90

Optische Mängel beeinträchtigen allein den Geltungswert eines Mietobjekts, nicht aber den Funktionswert. Vor diesem Hintergrund streiten Mietende und Vermietende regelmäßig darüber, ob ein solcher optischer Mangel bereits zur Minderung berechtigt. In einem Urteil vom 05.02.1991 hat das Landgericht Kleve zu der Frage entschieden.

Der Ausgangsstreit – Kann ein optischer Mangel zur Minderung berechtigen?

Die Parteien waren über einen Mietvertrag verbunden. Nach der Behebung eines Wasserschadens wurde das Badezimmer der Mieter teilweise neu verfliest. Die durch den Wasserschaden beschädigten türkisen Fliesen wurden durch weiße ersetzt. Grund dafür war, dass die ursprünglichen Fliesen sich bereits seit 20 Jahren nicht mehr im Handel befanden. Die Mieter minderten deshalb die Miete. Daraufhin erhoben die Vermieter Klage beim Amtsgericht Moers auf Zahlung noch nicht entrichteter Miete. Gegen das Urteil des Amtsgerichts legten die Vermieter schließlich Berufung beim Landgericht Kleve ein.

Optischer Mangel berechtigt zur Minderung

Die Entscheidung – Unterschiedliche Verfliesung als optischer Mangel, der zur Minderung berechtigt

Das Landgericht urteilt, dass die Mieter eine zu hohe Minderungsquote angesetzt hätten. Es verurteilt sie daher zur Nachzahlung des zu wenig bezahlten Anteils an den Mieten für November 1989 bis Januar 1990 sowie für die Folgemonate.

Das Landgericht bestätigt, dass es sich bei der unterschiedlichen Verfliesung im Bad um einen optischen Mangel handele. Dieser mindere die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Allerdings habe die Funktion des Badezimmers nicht gelitten. Die Arbeiten seien professionell durch einen Fachbetrieb durchgeführt worden. Zudem werde das Badezimmer im Vergleich zu anderen Räumen der Wohnung deutlich weniger genutzt und es mache mit seiner Größe von 4,9 m² nur einen kleinen Teil der 86 m² großen Wohnung aus. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sprach das Landgericht den Mietern eine Minderung von 5 % als angemessen zu.

Praxistipp – Der Einzelfall ist entscheidend

Allgemein gilt gemäß § 536 Abs. 1 S. 2, 3 BGB, dass gemindert werden kann, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Auch bei optischen Mängeln entscheidet der Einzelfall über die Möglichkeit und die Höhe der Minderung. Eine angemessene Minderung ist daher für Laien schwer zu bestimmen. Wenn falsch gemindert wird, droht im schlimmsten Fall sogar die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Mietende und Vermietende sollten sich daher stets rechtsanwaltlich beraten lassen.

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  1.  In dem Beitrag Optische Mängel gebe ich Ihnen einen ersten Überblick über das Thema.
  2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Gewerberaummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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