Zahlungsverzugskündigung nur ausnahmsweise treuewidrig

Mit Entscheidung vom 04.10.2013 hatte die 63. Kammer des Landgerichts Berlin geurteilt, dass die häufig zusammen mit der fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges in besonderen Fällen treuwidrig sein kann. Eine Entscheidung der 67. Kammer des Landgerichts zeigt jetzt, dass dies wohl eine Ausnahmeentscheidung bleiben wird. Nach der Entscheidung ist die ordentliche Zahlungsverzugskündigung nur ausnahmsweise treuewidrig.

Entscheidung des LG Berlin vom 04.10.2013

In dem von dem Landgericht Berlin entschiedenen Fall (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 63 S 421/12) dauerte das Mietverhältnis 20 Jahre. Es gab bis dahin keine Probleme mit den Mietzahlungen. Der Mieter hatte den Rückstand unverzüglich ausgeglichen.

Korrektur mit Entscheidung vom 16.09.2014

Mit Urteil vom 16.09.2014 hat die 67. Kammer des Landgerichts nunmehr klargestellt, dass im Regelfall der Vermieter an der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges festhalten kann. Die ordentliche Zahlungsverzugskündigung sei nur ausnahmsweise treuewidrig, so das LG Berlin.

Ein Festhalten sei trotz unverzüglichen Ausgleichs der Forderung nur in ganz besonderen Ausnahmefällen treuewidrig. Ein solcher besonderer Sachverhalt lag in dem von dem Landgericht Berlin entschiedenen Fall nicht vor.

Das Landgericht Berlin folgt hier der Linie des Bundesgerichtshofs. Mit der Zahlung innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) wird nur die fristlose außerordentliche Kündigung geheilt. Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen.

Praxistipp – Neben außerordentlicher Kündigung immer auch die ordentliche Kündigung aussprechen

Vermieter sollten daher immer zusammen mit der fristlosen außerordentlichen Kündigung die ordentliche Kündigung aussprechen. Wird der Rückstand durch den Mieter ausgeglichen, kann mit dem Mieter noch über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandelt werden.

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• In dem Beitrag Wegen Mietschulden gekündigt, was tun? gebe ich Tipps aus der Praxis eine Rechtsanwalts für Mietrecht, wie Sie sich im Falle einer Zahlungsverzugskündigung verhalten sollten.
• Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.