Pflicht zur Entfernung von Graffitis als AGB?

Mit Urteil vom 06.10.2015 hat das Landgericht Köln entschieden, dass eine Klausel, die dem Mieter die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung zu weitgehend überbürdet, auch im Gewerberaum als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) unwirksam ist. Die Vermieterin war der Ansicht, dass aufgrund der Klausel die Pflicht zur Entfernung von Graffitis als AGB auf den Mieter übertragen wurde.

Der Ausgangsstreit – Vermieterin verlangt von Mieterin Entfernung von Graffiti

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für ein Hotel aus dem Jahr 2007 miteinander verbunden. Die Vermieterin hatte den Mietvertrag vorgegeben. In diesem heißt es unter § 11 Abs. 2:

„Im Übrigen obliegt die fachgerechte Durchführung sämtlicher Instandhaltungs -und Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter, insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage, der Teppichböden und des Hauses.“

Mit Schreiben vom 27.08.2013 forderte der Rechtsanwalt der Vermieterin die Mieterin auf, bis zum 30.09.2013 ein an der Außenwand des Objekts angebrachtes Graffiti zu beseitigen. Die Mieterin erklärte mit Schreiben ihres Rechtsanwalts, dass sie die Klausel zur Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten für unwirksam hält.

Da die Vermieterin dem widersprach, verlangte die Mieterin in dem Rechtsstreit u.a., dass das Gericht die Unwirksamkeit der Klausel gerichtlich feststellt.

Die Entscheidung – Ist die Übertragung der Pflicht zur Entfernung von Graffitis als AGB auf Mietende wirksam?

Das Landgericht Köln gibt der Mieterin Recht und entscheidet, dass die Klausel zur Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten unwirksam ist. Deshalb besteht auch keine auf den Mieter übertragene Pflicht zur Entfernung von Graffitis.

Die Vermieterin hatte den Mietvertrag vorgegeben. Die Klausel war daher durch die Vermieterin gestellt. Als Allgemeine Geschäftsbedingung ist sie durch das Gericht anhand der §§ 305ff. BGB auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Das Landgericht gelangt dabei zur Unwirksamkeit der Klausel. Sie benachteiligt die Mieterin unangemessen und ist deswegen gem. § 307 BGB unwirksam.

Nach der Grundkonzeption des BGB obliegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten grundsätzlich dem Vermieter. Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies ist eine sogenannte Hauptleistungspflicht des Mietvertrags.

Grundsätzlich kann man im Gewerberaummietrecht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung auch durch AGB auf den Mieter übertragen. Eine solche Übertragung ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich:

1. Die Verpflichtung des Mieters beschränkt sich auf Schäden, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.
2. Die Klausel darf den Mieter nicht dazu verpflichten, anfängliche Mängel oder bereits vorhandene Abnutzungen zu beseitigen.
3. Dem Mieter dürfen keine Kosten für Schäden auferlegt werden, die er nicht verursacht hat. Die Klausel muss sprachlich so gefasst sein, dass es nicht möglich ist, sie so auszulegen, dass diese Kosten dem Mieter aufgebürdet werden.

Hält die Klausel eine dieser Vorgaben nicht ein, ist sie unwirksam. Die streitgegenständliche Klausel verpflichtet die Mieterin unter anderem zur Beseitigung von Schäden, die nicht aus dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre der Mieterin stammen. Das Landgericht erklärt die Klausel deswegen für unwirksam.

Praxistipp – Klauseln zur Instandhaltung und Instandsetzung häufig unwirksam

Verlangt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis  oder bei Beendigung des Mietvertrages von dem Mieter die Beseitigung von Schäden am Mietobjekt, lohnt es sich, die eigentliche Klausel zu überprüfen. Früher erfolgte die Prüfung von AGB weniger kritisch. Gerade bei älteren Mietvertragen halten Klauseln zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Vermieters häufig die neuen Vorgaben des Bundesgerichtshofs nicht ein.

Durch individuelle Vereinbarung lassen sich im Gewerberaummietrecht sehr weitgehend Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung auf den Mieter übertragen.

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1. Weshalb Sie einen Gewerberaummietvertrag vor Abschluss überprüfen lassen sollten, erkläre ich in dem Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
2. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.