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Pflicht zur Entfernung von Graffitis durch Allgemeine Geschäftsbedingungen?

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Landgericht Köln // 19 O 36/14

Mit Urteil vom 06.10.2015 hat das Landgericht Köln entschieden, dass eine Klausel, die dem Mieter die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung zu weitgehend überbürdet, als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag für ein Hotel aus dem Jahr 2007 miteinander verbunden. Der Mietvertrag wurde durch die Vermieterin vorgegeben. In diesem heißt es unter § 11 Abs. 2: „Im Übrigen obliegt die fachgerechte Durchführung sämtlicher Instandhaltungs -und Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter, insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage, der Teppichböden und des Hauses.“

Mit Schreiben vom 27.08.2013 forderte der Rechtsanwalt der Vermieter die Mieterin auf, bis zum 30.09.2013 ein an der Außenwand des Objekts angebrachtes Graffiti zu beseitigen. Nachdem die Mieterin bereits mit Schreiben ihres Rechtsanwalts erklärte hatte, dass sie die Klausel zur Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten für unwirksam hält, verlangte sie in dem Rechtsstreit u.a., dass die Unwirksamkeit der Klausel gerichtlich festgestellt wird.

Die Entscheidung

Das Landgericht Köln gibt der Mieterin Recht und entscheidet, dass die Klausel zur Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten unwirksam ist.

Die Klausel wurde durch die Vermieterin gestellt. Sie benachteiligtdie Mieterin unangemessen und ist deswegen gem. § 307 BGB unwirksam. Nach der Grundkonzeption des BGB obliegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten grundsätzlich dem Vermieter (der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zumvertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung zwar durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzungen sind aber, (1.) dass sich die Verpflichtung des Mieters auf Schäden beschränkt, die dem Mietgebrauch oder derRisikosphäre des Mieters zuzuordnen sind, (2.) dass eine Verpflichtung zur Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung nicht vorgesehen ist und (3.) dass dem Mieter keine Kosten für Schäden auferlegt werden können, die von diesem nicht verursacht wurden. Die Klausel muss sprachlich so gefasst sein, dass es nicht möglich ist, sie so auszulegen, dass diese Kosten dem Mieter aufgebürdet werden. Hält die Klausel diese Vorgaben nicht ein, ist sie unwirksam. All diese Voraussetzungen werden von der streitgegenständlichen Klausel nicht erfüllt. Das Landgericht erklärt deswegen, dass die Klausel unwirksam ist.

Praxistipp

Verlangt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis vom Mieter die Beseitigung von Schäden am Mietobjekt, lohnt es sich, die eigentliche Klausel zu überprüfen. Früher erfolgte die Prüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen weniger kritisch. Gerade bei älteren Mietvertragen halten Klauseln zur Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Vermieters häufig die „neuen“ Vorgaben des Bundesgerichtshofs nicht ein.

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Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.

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