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Probleme bei Abschluss eines Mietvertrags

  • RA Daryai
  • Mieten Beiträge, Wohnraummietrecht Beiträge

Schon bei Abschluss eines Mietvertrages kann eine Vielzahl an Problemen auf die Vertragsparteien zukommen. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über einige wichtige Probleme und zeigt, auf welche Punkte Mietende bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags besonders achten sollten.

1. Die Mietparteien als Ursache für Probleme bei Abschluss eines Mietvertrags – Vertragsschluss mit Unbekannten oder ausländischer Gesellschaft

Die Ursache für Probleme bei Abschluss des Mietvertrages kann dabei bereits in den Mietparteien selbst liegen. Insbesondere dann, wenn der Mietvertrag die Vermietenden oder deren Adresse nicht nennt oder der Mietvertrag mit einer ausländischen Gesellschaft oder Person abgeschlossen wird. Dies erschwert die Wahrnehmung eigener Rechte entscheidend. Denn die Zustellung von Schriftstücken kann sich hierdurch erheblich erschweren.

Vorgerichtlich lassen sich Vermietende für gewöhnlich durch eine Verwalterin oder einen Verwalter vertreten. Dann ist die Frage der Zustellung nicht problematisch. Ein Problem kann dann entstehen, wenn ein zunächst handelnder Verwalter oder Vertreter erklärt, dass er die Gesellschaft nicht mehr vertritt

Gerichtlich muss man in jedem Fall zunächst herausfinden, wer vermietet und wo diese Person wohnt. Die Zustellung einer Klage ins Ausland ist mit erheblich mehr Aufwand verbunden. Außerdem muss diese eventuell noch übersetzt werden. Insgesamt wird die Durchsetzung von Gewährleistungsrechten und -ansprüchen durch das kompliziertere Prozedere erschwert und damit auch deutlich verzögert. Außerdem sollte die Klagepartei stets im Blick haben, dass an die Verwaltenden grundsätzlich im Klageverfahren nur dann zugestellt werden kann, wenn sich diese vorab mit Originalvollmacht gegenüber dem Gericht oder dem Rechtsanwalt zur Zustellung bevollmächtigt haben.

Probleme bei Abschluss eines Mietvertrags

Ebenfalls kann es zu größeren Schwierigkeiten bei der Wiedererlangung der Kaution nach Beendigung des Mietvertrages kommen.

Die oben geschilderten Problematiken lassen sich allerdings, bis auf das mit der Kaution, kaum umgehen, da eine ausländische Gesellschaft auch durch Erwerb der Immobilie erst später in den Mietvertrag eintreten kann. Allerdings können Mietende dann Schadensersatzansprüche gegen die Erstvermietenden geltend machen, da diese wie Bürgen von den Erwerbenden haften (§ 566 Abs. 2 S. 1 BGB). Mietende müssen hierfür aber gegebenenfalls selbst das Mietverhältnis kündigen.

2. Probleme die aufgrund des Mietvertrages während der Mietzeit auftreten können

a) Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für bis zu vier Jahre möglich (s. BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10). Dies setzt aber voraus, dass sich beide Seiten hierzu verpflichten. Das heißt, in diesem Zeitraum können weder die Mietenden noch die Vermietenden einfach ordentlich kündigen.

Hier muss man zunächst einmal den Vertrag darauf prüfen, ob dieser einen solchen Ausschluss vorsieht. Ist dies der Fall muss man sich fragen, ob man sich wirklich für den verlangten Zeitraum binden möchte. Zwar besteht häufig die Möglichkeit sich bereits vorher von dem Vertrag zu trennen. Dies muss man sich aber regelmäßig durch Zugeständnisse an den Vermietenden „erkaufen“.

b) Zeitmietvertrag, § 575 BGB

Darüber hinaus besteht für Vermietende die Möglichkeit, den Mietvertrag befristet abzuschließen. Eine solche Befristung kann auch weit über vier Jahre hinaus vereinbart werden. Allerdings ist dies nur unter sehr begrenzten Voraussetzungen möglich. Beispielsweise weil nach Ablauf der Frist Eigenbedarf besteht, weil die Wohnung umfangreich saniert werden soll oder, weil die Wohnung im Rahmen eines Arbeitsvertrages an Arbeitnehmende überlassen werden soll (§ 575 Abs. 1 S. 1 BGB).

Mietende müssen hier unbedingt beachten, dass, wenn eine solche Befristung vereinbart wird, kein Recht zur ordentlichen Kündigung vor Ablauf dieser Frist besteht. Es sei denn, dies wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart.

Weshalb möchten Vermietende Zeitmietverträge mit begrenzter Dauer abschließen?

Verschiedenste Gründe können Vermietende dazu bewegen, einen Zeitmietvertrag abschließen zu wollen. Eine Möglichkeit ist, dass sie ihre eigene Wohnung vermieten und nach Ablauf der Mietzeit in diese zurückkehren möchten. Nicht ganz selten liegt aber die Vermutung nahe, dass das Interesse der Vermietenden darin besteht, zu prüfen, ob sich die Mietenden angemessen verhalten. So haben sie gegebenenfalls noch die Möglichkeit das Mietverhältnis zu beenden oder die Miethöhe anzupassen. Nach dem Gesetz ist dies aber kein legitimes Interesse. Die Kenntnis von den Beweggründen der Vermietenden hilft jedoch nur, wenn man ihnen dies nachweisen kann, beziehungsweise ein Gericht überzeugt, dass sie die Wohnung im Anschluss nicht wirklich benötigt haben.

Man kann immer auch die Wirksamkeit der Vereinbarung überprüfen lassen. Diese muss nämlich auch der Schriftform des § 550 BGB genügen, also formelle Voraussetzungen einhalten, die nicht ganz selten übersehen werden.

Eine Hilfestellung zu diesem Thema bietet Ihnen mein Beitrag Kündigungsausschluss – Wie beende ich den Mietvertrag?

Probleme bei Abschluss eines Mietvertrags

3. Was gilt für die Miete bei Abschluss des Mietvertrages?

Die Höhe der zulässigen Miete ist, mit Ausnahme für Neubauten, sehr strikt gesetzlich geregelt. Der Großteil der Fragen lässt sich deshalb auch noch nach Abschluss des Mietverhältnisses regeln.

a) Mietstruktur

Die „Miete“ setzt sich immer aus mehreren Bestandteilen zusammen:

Immer enthalten sind:

  • Nettokaltmiete oder auch Grundmiete
  • kalte Betriebskosten.

Im Regelfall auch

  • warme Betriebskosten (Heizkosten und Warmwasserkosten)

soweit die Wohnung nicht durch eine Therme, Warmwasserboiler oder einen Durchlauferhitzer versorgt wird.

Wenn die Wohnung nicht über eine individuelle Wärmequelle verfügen, müssen Vermietende  nach Verbrauch abrechnen. § 2 HeizkostenV sieht hier nur in ganz seltenen Fällen eine Ausnahme von der Pflicht zur (auch) verbrauchsabhängigen Abrechnung vor.

Manchmal sind auch noch Zuschläge für

  • Möblierung – hier besteht für Vermietende wohl die bedeutendste Möglichkeit, die Regelungen der Mietpreisbremse zu umgehen. Die Höhe des Möblierungszuschlags ist nämlich nicht gesetzlich geregelt,
  • Stellplatz

enthalten.

Probleme bei Abschluss eines Mietvertrags

Auf welche Art und Weise erfolgt die Umlage der kalten Betriebskosten auf die Mietenden?

Die kalten Betriebskosten können auf verschiedene Arten auf die Mietenden umgelegt werden.

Am häufigsten ist der Betriebskostenvorschuss. Das heißt, es wird monatlich ein Vorschuss auf die Betriebskosten gezahlt. Die Vermietenden rechnen dann nach Abschluss des Abrechnungsjahres über diesen Vorschuss ab. War der Vorschuss zu niedrig, müssen Mietende eine Nachzahlung leisten. War er zu hoch, erhalten sie ihr Guthaben ausgezahlt.

Wichtig! Dieser Vorschuss muss nach der Rechtsprechung des BGH bei Mietbeginn nicht angemessen sein (s. BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 – VIII ZR 195/03). Vermietende können also auch einen viel zu niedrigen Vorschuss ansetzen, um so bei Mietbeginn eine zu niedrige Miete vorzuspiegeln. Dies ist zulässig. Im Zweifelsfall sollte man sich die letzte Betriebskostenabrechnung für das Objekt oder aber eine Abrechnung für ein anderes Objekt in der Immobilie vorlegen lassen.

In manchen Fällen werden die Betriebskosten auch als Pauschale verlangt. Dann muss über die Betriebskosten nicht abgerechnet werden. Setzen Vermietende die Pauschale zu hoch an, können sie also den Überschuss behalten. Für Mietende ist es höchstens möglich, die Pauschale für die Zukunft anzupassen.

Letztlich können die kalten Betriebskosten auch in der Grundmiete enthalten sein (sogenannte Inklusiv- oder Teilinklusivmiete). Eine solche Mietstruktur ist bei Neuvermietung sehr selten geworden.

b) Miethöhe

Die Miethöhe ist im Wohnraummietrecht durch die Mietpreisbremse reglementiert. Diese ist auch auf Einfamilienhäuser anzuwenden. Mietende sollten beachten, dass sie einen Mietvertrag auch dann abschließen können, wenn sie bereits bei Abschluss vorhaben, gegen die Miethöhe vorzugehen. Die Mietpreisbremse hat dies ausdrücklich so geregelt.

Wichtig! Seit der letzten Reform der Mietpreisbremse ist es für neu abgeschlossene Mietverträge nicht notwendig, dass man die Miethöhe rügt, um dann erst die überhöhte Miete zurückfordern zu können (§ 556g BGB).  Allerdings muss man die Rüge unbedingt vor Beendigung des Mietvertrages erklären, um nicht im Nachhinein seinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete zu verlieren (s. § 556g Abs. 2 S. 3 BGB).

Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse bilden die Neubauten: Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet wurden, sind nicht von Mietpreisbremse erfasst, genauso wenig wie Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Weitergehende Informationen hierzu erhalten Sie in unserem Übersichtsbeitrag zur Mietpreisbremse.

Was können Mietende bei einer sogenannten Wuchermiete tun?

Handelt es sich bei der Miete aufgrund absolut unangemessener Höhe um eine sogenannte Wuchermiete, können Mietende dies gemäß § 138 Abs. 2 BGB geltend machen. Es muss sich hierbei allerdings um ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung handeln:

… ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen … (§ 138 Abs. 2 BGB).

Zudem sind die Voraussetzungen für eine solche Wuchermiete in der Praxis oft kaum zu erreichen, da hier auch die subjektive Komponente eingehalten werden muss. Das oben genannte Zitat zeigt, dass der Wucherer den Bewucherten ausbeuten muss, er muss die gegebene schlechte Situation des anderen bewusst ausnutzen. Es muss ihm subjektiv also zum einen das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bewusst sein. Zum anderen muss er von der besonderen Situation des Anderen Kenntnis haben, er muss also seine Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche ausnutzen.

c) Mieterhöhung im Mietvertrag festlegen

In modernen Mietverträgen finden sich inzwischen häufig Regelungen zur Mieterhöhung. In diesem Fall soll die Miete nicht nach dem Mietspiegel angepasst werden. Es ist vielmehr eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vorgesehen. Bei einer Staffelmiete sieht der Mietvertrag bestimmte jährliche Erhöhungen vor. Bei einer Indexmiete hingegen richten sich die Mieterhöhungen nach einem bestimmten Index. Normalerweise handelt es sich dabei um den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts. In beiden Fällen bleibt die Miete hierbei immer zumindest ein Jahr stabil.

Soweit eine Staffel- oder eine Index-Mieterhöhung vereinbart ist, ist sowohl eine Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel als auch eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen.

In Berlin können Mieterhöhungen ansonsten nach dem Berliner Mietspiegel erfolgen. Im Mietspiegel ist die maximal zulässige Miethöhe ausgewiesen. Die Kappungsgrenze liegt dabei bei 15 % der Miete innerhalb von 3 Jahren. In dem Beitrag Berliner Mietspiegel 2021 – Wie bestimme ich die Miete? habe ich die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst.

Probleme bei Abschluss eines Mietvertrags

4. Zustand der Mieträume

Bei Übergabe der Mieträume ist die genaue Aufnahme des Zustands der Mieträume (gegebenenfalls in einem Übergabeprotokoll) sowohl für Vermietende als auch für Mietende von sehr großer Bedeutung:

  1. Werden in dem Protokoll keine Mängel festgestellt, können Vermietende bei Rückgabe nachweisen, dass das Mietobjekt bei Übergabe an die Mietenden mängelfrei war. Normalerweise müssen Vermietende nämlich, machen sie bei Rückgabe Ansprüche aufgrund der Beschädigung des Mietobjekts geltend, die Mangelfreiheit nachweisen.

Dabei gilt: Bei Übergabe der Mietsache an die Mietenden wird meist sehr großzügig über Mängel der Mietsache hinweggesehen. Bei Rückgabe von den Mietenden an die Vermietenden wird dann äußerst genau jeder Mangel protokolliert. Um bei Rückgabe nachweisen zu können, dass Mängel bereits bei Übergabe bestanden haben, sollten Mietende daher schon bei Übergabe auf eine Dokumentation jedenfalls größerer Mängel bestehen. Kleinere Mängel, die man nicht in das Protokoll aufnehmen möchte, sollte man im Anschluss gewissenhaft mit Fotografien und Zeugen protokollieren.

  1. In § 536b BGB ist Folgendes geregelt:

§ 536b – Kenntnis der Mietenden des Mangels bei Vertragsschluss oder Annahme
1 Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. 2 Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. 3 Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Ist den Mietenden also ein Mangel der Mietsache entweder bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Übergabe an sie bekannt und rügen sie diesen Mangel nicht, dürfen sie aufgrund dieses Mangels die Miete nicht mindern, Schadensersatz verlangen oder das Mietverhältnis kündigen. Das Einzige was sie noch dürfen, ist von den Vermietenden die Beseitigung zu verlangen. Verweigern diese die Beseitigung, müssen Mietende auf Mängelbeseitigung klagen, was in Berlin schnell einmal zwei Jahre in Anspruch nehmen kann.

Sind bei Abschluss des Mietvertrages also Mängel vorhanden und in das Übergabeprotokoll aufgenommen, sollte man in dem Übergabeprotokoll bzw. im Mietvertrag immer vermerken:

„Der Mieter erhält sich seine Gewährleistungsrechte und -ansprüche aufgrund der Mängel vor.“

  1. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf die Mietenden dann nicht möglich, wenn die Mieträume bei Übergabe an die Mietenden unrenoviert oder renovierungsbedürftig waren (und Mietende hierfür keinen angemessenen Ausgleich von den Vermietenden erhalten (s. BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).

Möchten Mietende die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel mit diesem Argument angreifen, müssen sie gegenüber dem Gericht nachweisen, dass die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Dies sollte man gegebenenfalls unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages mit Zeugen durch Fotografien festhalten.

  1. Alles was für die Mietenden bei Abschluss des Mietvertrages von wesentlicher Bedeutung ist, sollte sich nach Möglichkeit in dem Mietvertrag wiederfinden. Beispielsweise geht der BGH (und mit ihm die überwiegende Anzahl der Instanzgerichte) nicht davon aus, dass die fehlende Beeinträchtigung durch Lärm eine konkludent vereinbarte Beschaffenheit darstellt. Wird also dann auf dem Nachbargrundstück gebaut, bestehen nach dieser Rechtsprechung keine Gewährleistungsansprüche oder -rechte. Mietet man eine Wohnung in einer ruhigen Lage an und verändert sich dies, sind Mietende nur dann geschützt, wenn sich dies in dem Vertrag wiederfindet.

Aus diesem Grund sollten die Mietparteien sich stets genau überlegen, was für sie bei Abschluss des Mietvertrages wesentlich ist und dies bei dem Zustand als Beschaffenheit vereinbaren. Hierbei kann es helfen, sich von einem Rechtsanwalt, einer Rechtsanwältin vorab beraten zu lassen.

5. Tierhaltung

Wenn Mietende vorhaben, in dem Objekt ein Tier zu halten, sollten sie dies bereits in dem Mietvertrag vereinbaren. Im Nachhinein weigern sich viele Vermietende einer Tierhaltung zuzustimmen. Wohnraummietverträge sehen häufig vor, dass eine solche Zustimmung Vermietenden notwendig ist. Nur die Haltung von Kleintieren (Zierfische, Ziervögel, Hamster, Schildkröten) ist hiervon ausgenommen.

Welche Probleme können bei Abschluss eines Mietvertrags auftreten?

6. Bauliche Maßnahmen

Sofern Mietende größere Umbaumaßnahmen in dem Mietobjekt vornehmen möchten, müssen sie dies ausdrücklich mit den Vermietenden vereinbaren. Denn, kommt es nachträglich, beziehungsweise auch vorab, zu keiner Zustimmung der Vermietenden zu den Umbaumaßnahmen, müssen die Vermietenden regelmäßig keinen Ersatz für den Zeitwert leisten, sondern können bei Auszug der Mietenden sogar den Rückbau verlangen.

Das heißt auch in dem Fall, in dem es zu einer Vereinbarung kommt, mit der Vermietende baulichen Maßnahmen zustimmen, sollte unbedingt ausdrücklich aufgenommen werden, dass Mietende diese nicht zurückbauen müssen, sobald ihre Mietzeit in dem Objekt endet. Genauso sollte auch die Erstattung des Zeitwerts ausdrücklich vereinbart werden, wenn man dies denn erwartet.

7. Sicherheitsleistung

Die Höhe der möglichen Sicherheitsleistung/Kaution ist nach dem Gesetz begrenzt (§ 551 BGB). Vermietende dürfen nicht mehr als drei Monats-Nettokaltmieten verlangen. Mietende haben zudem das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu leisten.

Auch hier können Mietende, wenn Vermietende gesetzeswidrig eine höhere Kaution verlangen, den Mietvertrag erst einmal so abschließen. Im Regelfall (es bestehen Ausnahmen) müssen sie die Kaution nur in der gesetzlich zulässigen Höhe leisten.

Wichtig: Sind bei Übergabe des Mietobjekts Mängel vorhanden, ist dies nach dem Gesetz kein Grund die Kaution zurückzubehalten. Leistet der Mieter die Kaution trotzdem nicht, ist der Vermieter berechtigt, auch ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen (§§ 543, 569 Abs. 2a BGB).

8. Angebot für einen Mietvertrag

Wenn beabsichtigt ist, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, ist ein Vertragsangebot im Regelfall erst dann bindend, wenn der Vermieter ein unterzeichnetes Exemplar vorlegt. Es ist vollkommen herrschende Meinung, dass die Regelung des § 154 Abs. 2 BGB, die eigentlich für die notarielle Beurkundung gilt, auch auf schriftliche Mietverträge anzuwenden ist.

Befinden sich die Parteien davor in Vertragsverhandlung, kommt in Betracht, dass bereits ein vorvertragliches Schuldverhältnis besteht. Dann können Vermietende und Mietende eventuell ihr sogenanntes negatives Interesse geltend machen, die den Vertrag nicht abschließen. Das negative Interesse beschränkt sich aber alleine auf die Verluste, die man erleidet, weil man eine andere Möglichkeit zum Vertragsabschluss aufgrund der fortgeschrittenen Verhandlung nicht wahrnimmt (bspw. Miete, weil der nächste Vertrag erst einen Monat später beginnt) und auf Aufwendungen, die man im Vertrauen auf den Vertragsabschluss gemacht hat.

Außerdem besteht die Möglichkeit einen Mietvorvertrag abzuschließen. Dieser Mietvorvertrag verpflichtet dann beide Parteien, den schriftlichen Mietvertrag später zu vereinbaren. Im Regelfall sind aber die Verhandlungen über einen Mietvertrag kein Mietvorvertrag. Die Parteien müssen tatsächlich eine Bindung vor Abschluss des Mietvertrages durch den Vorvertrag wollen.

9. Grundsätzlich

Schließen Sie für sich eine Rechtsschutzversicherung als Wohnraummietende ab! Rechtsstreitigkeiten im Wohnraum sind ohne Rechtsschutzversicherung selten wirtschaftlich.

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  1. Die meisten Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Einen Überblick zum Thema finden Sie hier.
  2. Was bedeutet die sogenannte Mietpreisbremse für Mietende und Vermietende und wie wird sie angewendet? Wir haben das Wichtigste für Sie zusammengefasst.
  3. Im Falle von Gewerbemietverträgen kann es sich lohnen, diese vor Abschluss zu prüfen. Wann das sinnvoll ist, erläutert der Beitrag Prüfung des Gewerbemietvertrags vor Abschluss.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Daryai vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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