Quotenabgeltungsklauseln unwirksam, Schönheitsreparaturen nur bei renovierter Wohnung?

Mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 bereitet der Bundesgerichtshof eine weitreichende Änderung der Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturklauseln vor.

Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter findet sich in fast allen Mietverträgen und war daher bereits Grundlage unzähliger Gerichtsentscheidungen. Der Grund für die Vielzahl der Streitigkeiten liegt darin, dass die Erhaltung der Mieträume nach dem Gesetz eine Pflicht des Vermieters ist, so dass die Gerichte hohe Anforderungen an die Wirksamkeit an eine solche Übertragung stellen. Jetzt hat der BGH in einem gerade laufenden Verfahren einen „Hinweisbeschluss“ (Beschluss vom 22.01.2014 Az.: VIII ZR 352/12) erlassen, der dazu führen könnte, dass die sogenannten „Quotenabgeltungsklauseln“ durchgängig unwirksam sind. Eventuell wird auch eine Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung vollständig unmöglich.

Dies meint im Einzelnen:

Eine „Quotenabgeltungsklausel“ sieht zugunsten des Vermieters die Zahlung eines prozentualen „Abgeltungsbetrages“ für die Abnutzung des Mietobjekts vor; und zwar für den Fall, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig war. Nach Ansicht des BGHs war eine Übertragung unter – sehr strengen Voraussetzungen – möglich.

Mit seinem Hinweisbeschluss hat sich der BGH von dieser Rechtsprechung nunmehr abgewandt und deutliche Zweifel an der Wirksamkeit derartiger Klauseln geäußert. Er argumentiert damit, dass man am Ende des Mietverhältnisses nicht feststellen könne, welche Abnutzungen der aktuelle Mieter verursacht habe und welche vom Vermieter selbst oder dem Vormieter stammten. Außerdem könne sich eine doppelte Benachteiligung dadurch ergeben, dass der Mieter „zweimal zur Kasse gebeten werde“, wenn er nämlich während der Laufzeit des Vertrages bereits Arbeiten vorgenommen habe und sich jetzt noch einmal finanziell beteiligen solle. Aus diesem Grund wird der BGH die Klausel für unrenovierten/renovierungsbedürftigen Wohnraum höchstwahrscheinlich für unwirksam erklären.

Der BGH geht aber noch einen Schritt weiter und führt in dem gerade genannten Beschluss aus: „Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler“ Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an.“

Dies könnte heißen, dass eine formularvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviertem Wohnraum überhaupt nicht möglich ist. Es bleibt darüber hinaus abzuwarten und zu prüfen, ob diese Rechtsprechung auch für den Bereich des Gewerbemietraums Geltung finden wird, da dort der „Vereinbarungsspielraum“ für die Vertragsparteien zwar weitaus größer ist als bei Mietverträgen, an denen Privatpersonen beteiligt sind. Der Gewerberaummietsenat des BGH hat aber mehrfach betont, dass der Gewerberaummieter nicht weniger schutzbedürftiger ist, als der Mieter von Wohnraum.

Ich rate daher sowohl Vermietern wie auch Mietern, ihre derzeitigen Verträge auf diese Thematik hin durch einen Anwalt überprüfen zu lassen. Für Mieter kann die Unwirksamkeit viel Geld und/oder Arbeit sparen, Vermieter sollten zumindest „voraussichtlich gerichtsfeste“ Klauseln für zukünftige Verträge entwerfen lassen.

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