Räumung des Untermieters einer Wohnung

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2016 beschäftigt sich das Landgericht Frankfurt (Oder) mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Räumung des Untermieters einer Wohnung bzw. einer Wohnimmobilie möglich ist, wenn bereits ein Räumungsurteil gegen den Mieter vorliegt. Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO kann eine solche Räumung im Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden, wenn der Vermieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis vom Besitz des Untermieters erlangt.

Der Ausgangsstreit – Vermieter hat Räumungstitel gegen Mieter, benötigt aber noch einen gegen Untermieter

Der Vermieter hatte bereits vor dem Rechtsstreit gegen den Beklagten dieses Verfahrens Räumungsurteile gegen den Enkel des Beklagten sowie dessen Sohn und die Ehefrau des Sohns durchgesetzt. Das Landgericht Frankfurt (Oder) verurteilte den Enkel mit Urteil vom 14.05.2014 zur Räumung. Im anschließenden Verfahren gegen den Sohn und dessen Ehefrau erging am 27.05.2015 ein Amtsurteil des Amtsgerichts Bad Freienwalde (Oder).

In dem Berufungsverfahren ließen der Sohn und dessen Ehefrau erstmalig vortragen, dass sie den Beklagten auf dem Grundstück aufgenommen haben. Er war auf dem Grundstück seitdem 22.07.2015 amtlich gemeldet. Der Kläger erfuhr hiervon erstmalig am 10.07.2015. Auf die mündliche Berufungsverhandlung vom 28.09.2015 wies das Landgericht die Berufung mit Urteil vom 19.10.2015 zurück. Die Räumung war allerdings zum Zeitpunkt des hier besprochenen Urteils des Landgerichts am 18.04.2016 noch nicht vollzogen.

Da der Vermieter jetzt auch einen Räumungstitel gegen den Beklagten benötigt, der Besitz an der Mietsache hat, beantragte er den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung. Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht.

Die Entscheidung – Unter welchen Voraussetzungen ist die Räumung des Untermieters einer Wohnung möglich?

Das Landgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung. Streitentscheidend war die Frage, wann der gemäß § 940a Abs. 2 ZPO maßgebliche Zeitpunkt ist, zu dem der Vermieter Kenntnis von dem Besitz des Dritten – beziehungsweise des Untermieters – hat, wenn er eine Räumung durch einstweilige Verfügung durchsetzen möchte.

Zunächst stellt das Landgericht kurz fest, dass der Kläger gegen den Beklagten einen Verfügungsanspruch hat. Er ist also nach materiellem Recht berechtigt, von dem Beklagten die Räumung des Grundstücks zu verlangen. Der Beklagte hat kein Recht zum Besitz. Der Vermieter kann die Räumung gemäß § 985 BGB sowie § 546 Abs. 2 BGB von dem Beklagten verlangen.

Im Anschluss prüft das Gericht dann, ob die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen. Demnach ist eine Räumung durch einstweilige Verfügung gegen einen Dritten möglich, wenn dieser im Besitz der Mietsache ist, gegen den Mieter eine vollstreckbare Räumungsbitte vorliegt und der Vermieter von dem Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Auch wenn der Beklagte der Vater des letzten Mieters ist, ist er Dritter im Sinne von § 940a Abs. 2 ZPO. Dritter soll jede Person sein, die mit Wissen und Wollen des Mieters oder jedenfalls mit dessen Duldung Besitz oder Mitbesitz an der Wohnung erlangt hat. Der Vater hat auch Besitz an der Wohnung. Ein Indiz hierfür sei die polizeiliche Anmeldung in der Wohnung, so das Landgericht.

Klageerweiterung bis zum Ende der mündlichen Verhandlung in der ersten Instanz möglich

Fraglich war dann noch, ob der Vermieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung von dem Besitz Kenntnis erlangt hat. Es war ja unstreitig, dass der Vermieter nach der mündlichen Verhandlung der ersten Instanz aber noch vor der mündlichen Verhandlung in der Berufung erfahren hat, dass der Beklagte auf dem Grundstück lebt. Das Landgericht musste deshalb entscheiden auf welche der mündlichen Verhandlungen § 940a Abs. 2 ZPO abstellt.

Es erklärt, dass hier die mündliche Verhandlung der ersten Instanz des Räumungsprozesses gemeint ist. Eine Parteierweiterung in der Berufungsinstanz sei nur unter den sehr eingeschränkten Voraussetzungen des § 533 ZPO möglich. Die zeitliche Grenze sei aber in die Vorschrift aufgenommen worden, da es dem Vermieter bis zum Ende der mündlichen Verhandlung in der ersten Instanz noch unproblematisch möglich ist, die Klage auf den Dritten zu erweitern. Eine solche Klageerweiterung sei aber im Berufungsverfahren aufgrund der dortigen Beschränkung im Regelfall nicht mehr möglich. Sie bedarf dann im Regelfall der Zustimmung des neuen Beklagten (vergleiche BGH, Urteil vom 26.07.2007-VII ZR 5/06).

Praxistipp – Vermietende sollten im Räumungsrechtsstreit schnell reagieren, wenn sie von Untermietenden erfahren

Der Gesetzgeber hat Vermietern im § 940a ZPO die Möglichkeit geschaffen, durch einstweilige Verfügung schnellstmöglich eine Räumung der Mietsache durchzusetzen. Besonders praxisrelevant ist die Möglichkeit, neue Untermieter durch einstweilige Verfügung räumen zu lassen. Früher mussten die Vermieter nach einem häufig zeitintensiven Räumungsrechtsstreit gegen den Mieter einen zweiten Räumungsrechtsstreit gegen den Untermieter durchführen. Dieses Prozedere wurde erheblich erleichtert.

Allerdings müssen Vermieter genau zuhören, was der Mieter bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung vorträgt. Wenn er in seinem Vortrag erklärt, dass jetzt auch ein Dritter die Mietsache mitnutzt, muss der Vermieter (eventuell sogar noch in der mündlichen Verhandlung) sofort reagieren.

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1. Das Kammergericht Berlin hat im 2019 zu der Frage entschieden, ob die Regelungen des § 940a ZPO auch im Gewerbe anwendbar sind – KG, Beschluss vom 09.05.2019 – 8 W 28/19.
2. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.