Räumung von Gewerberäumen im Eilverfahren

Bislang hatte das Kammergericht Vermietern die Möglichkeit zur Räumung von Gewerberäumen im Eilverfahren – also durch einstweilige Verfügung – verweigert. Dies war für Vermieter insbesondere dann ein Problem, wenn sie gegen den Hauptmieter einen Räumungstitel durchgesetzt hatten, bei der Zwangsvollstreckung dann aber feststellen mussten, dass sich ein Untermieter in den Räumen befindet. Mit einer Entscheidung vom 09.05.2019 lässt jetzt auch das Kammergericht die Räumung von Gewerberäumen im einstweiligen Rechtsschutzverfahren zu.

Der Ausgangsstreit – Räumung der Untermieter

Die Vermieterin vermietete mit Mietvertrag vom 12.11.2014 ein Büro/Ladeneinheit. Das Mietverhältnis war auf drei Jahre befristet. Zum Ende des Mietverhältnisses geriet die Hauptmieterin mit der Leistung der Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte daraufhin wegen Zahlungsverzugs zum 31.12.2017.

Nachdem die Hauptmieterin das Objekt nicht freiwillig räumte, klagte die Vermieterin auf Räumung. Die Hauptmieterin wurde abschließend durch Zurückweisung der Berufung durch das Kammergericht im Jahr 2019 zur Räumung verurteilt.

Als die Vermieterin dann die Zwangsvollstreckung der Räumung betrieb, musste sie feststellen, dass in den Räumen zwei Mieter lebten. Diese hatten einen Untermietvertrag mit der Hauptmieterin abgeschlossen. Einer der Untermieter verweigerte gegenüber dem Gerichtsvollzieher die Herausgabe seiner Räume.

Die Vermieterin forderte die Untermieter mit anwaltlichen Schreiben auf, die Räume zu verlassen. Dieser Aufforderung kamen die Untermieter aber nicht nach.

Daraufhin beantragte die Vermieterin den Erlass einer einstweiligen Räumungsverfügung gegen die Untermieter bei dem Landgericht Berlin. Das Landgericht wies den Antrag unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Kammergerichts zurück.

Die Entscheidung – Räumung von Untermietern von Gewerberäumen im Eilverfahren möglich?

Das Kammergericht hebt die Entscheidung des Landgerichts auf. Ein Vermieter kann gegen einen Untermieter die Räumung von Gewerberäumen im Eilverfahren verlangen. Die Vermieterin hat einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund ausreichend glaubhaft gemacht.

Zunächst einmal kann die Vermieterin von den Untermietern die Räumung und Herausgabe der Räume gemäß § 546 Abs. 2 BGB und § 985 BGB verlangen. Dies ist der Verfügungsanspruch. Entgegen der bisherigen Rechtsprechung des Kammergerichts steht der Vermieterin aber auch ein Verfügungsgrund aus §§ 940, 940a ZPO zu.

Hierzu stellt das Kammergericht zunächst fest, dass § 940a ZPO, der unter anderem eine einstweilige Räumung bei Untervermietung regelt, im Gewerberaummietrecht weder direkt noch analog anwendbar ist. § 940a ZPO ist ausdrücklich mit „Räumung von Wohnraum“ überschrieben. Die Regelung wurde erst 2013 in die ZPO aufgenommen. Deshalb kann diese Vorschrift weder direkt noch analog auf das Gewerberaummietrecht angewendet werden.

Allerdings schließt § 940a Abs. 2 ZPO nicht aus, dass man eine einstweilige Räumungsverfügung im Gewerberaummietrecht aus den gleichen Gründen unter § 940 ZPO fassen kann. Ganz im Gegenteil. Der Wohnraummieter verdient nach der gesetzgeberischen Wertung besonderen Schutz. § 940a ZPO soll die Möglichkeiten einer einstweiligen Räumungsverfügung einschränken, um so eine Obdachlosigkeit von Wohnraummietern zu verhindern. Das bedeutet, dass im Gewerberaummietrecht über § 940a ZPO hinaus Fälle denkbar sind, in denen eine einstweilige Räumungsverfügung in Betracht kommt. Die Beispiele, die in § 940a ZPO genannt werden, sind eine gesetzgeberische Wertung, wann selbst unter Beachtung des besonderen Schutzes des Wohnraummieters eine einstweilige Räumungsverfügung möglich ist. Bei der Abwägung, in welchen Fällen nach § 940 ZPO eine Räumung von Gewerberäumen im Eilverfahren möglich sein soll, ist diese Wertung des Gesetzgebers zu berücksichtigen. Wenn aber bereits im Wohnraummietrecht in solchen Fallgestaltungen eine einstweilige Räumungsverfügung möglich ist, soll dies im Gewerberaum erst recht gelten.

Praxistipp – Wichtig ist schnelles Handeln um Schaden nicht zu vertiefen

Als Fachanwälte für Mietrecht raten wir unseren Mandanten, im Falle von Mietern, die ihre Miete nicht zahlen, schnell und endschieden zu handeln. Ein Zögern des Vermieters führt häufig dazu, dass Leiden zu verlängern und den Schaden auf Seiten des Vermieters zu vertiefen.

Das Kammergericht hat mit seiner Entscheidung einer verbreiteten Unsitte einen Riegel vorgeschoben. Die Vermieterin hatte bereits fast eineinhalb Jahre benötigt, um mit der Vollstreckung gegen die Hauptmieterin zu beginnen. In diesen eineinhalb Jahren hat die Vermieterin keinerlei Mietzahlungen erhalten.

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Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.