Recht des Mieters zur Untervermietung

In einem Urteil vom 11.06.2014 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der nicht seltenen Frage beschäftigt, wann ein Recht des Mieters zur Untervermietung besteht. Die Entscheidung zeigt auch, welche Folgen eine pflichtwidrige Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung für den Vermieter haben kann.

Der Ausgangsstreit – Mieter will Wohnung während Auslandsaufenthaltes untervermieten, Vermieter verweigert Untervermietung

In dem nunmehr vom BGH entschiedenen Fall wollte der Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung während seines zweijährigen Arbeitsaufenthaltes in Kanada zwei der Zimmer an eine namentlich benannte Interessentin vermieten. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis zur Untervermietung. Der Mieter klagte daraufhin auf Schadensersatz.

Das Berufungsgericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung von insgesamt 7.475,00 EUR .

Die Entscheidung – Wann besteht ein Recht des Mieters zur Untervermietung?

Der BGH bestätigte das Urteil des Berufungsgerichts. Nach Ansicht des BGH bestand ein Recht des Mieters zur Untervermietung. Der Vermieter hättes deshalb dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen müssen.

Dass der Mieter grundsätzlich das Recht hat, einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, ist sogar im Gesetz in § 553 BGB verankert. Häufig möchte der Mieter untervermieten, wenn sich die eigene Wohnsituation ändert (z.B. Auszug des Lebenspartners, der Kinder) oder er aus beruflichen Gründen für eine begrenzte Zeit die Wohnung verlässt.

Bereits im Jahr 2005 hatte der Bundesgerichtshof erklärt, dass jedes, auch höchstpersönliches Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht, als berechtigt anzusehen ist.  Beispielsweise ist das Interesse des Mieters ausreichend, durch die Untervermietung seine Wohnkosten zu reduzieren.

In dem nun entschiedenen Fall hatte bereits das Berufungsgericht darauf hingewiesen, dass in der heutigen Zeit die Erwartung an Mobilität und Flexibilität des Arbeitnehmers regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründet. Die Abwesenheit muss aber zeitlich begrenzt und der Wunsch, in die Wohnung zurückzukehren, vorhanden sein. Auch besonders erwähnt wurde, dass die Erreichbarkeit des Mieters während seiner Abwesenheit gesichert war. Durch den BGH wurde darüber hinaus klargestellt, dass der Mieter auch berechtigt war, einen überwiegenden Teil der Wohnung unterzuvermieten. Er muss aber zumindest ein Zimmer selber nutzen (z.B. zur Aufbewahrung von Möbeln).

Praxistipp – Verlangen auf Untervermietung muss wichtigste Daten des Untermieters enthalten

Wenn man als Mieter von seinem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen möchte, sollte das Anschreiben an den Vermieter zumindest folgenden Inhalt haben: Identität des Untermieters, Zeitraum der eigenen Abwesenheit, Rückkehrwille, bzw. Veränderung der Wohnsituation (Auszug), Interesse, die Wohnkosten für den Zeitraum der Abwesenheit zu reduzieren, und nach Möglichkeit einen Vertreter für die Abwesenheit.

Für Vermieter dürfte es wichtig sein, die Anfragen des Mieters auf Untervermietung gewissenhaft zu prüfen. Soweit der Vermieter die erforderlichen Angaben zur Untervermietung bereitstellt, besteht bei unberechtigter Verweigerung eben ein sehr beträchtliches Schadensersatzrisiko.

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