Hat der Vermieter ein Recht zur Besichtigung des Mietobjekts?
Ja, der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Jahr 2014 entschieden, dass dem Vermieter grundsätzlich ein Recht zur Besichtigung des Mietobjekts zusteht (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Das Besichtigungsrecht ist eine aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag.
Die Entscheidung des BGH beschäftigt sich mit dem Besichtigungsrecht eines Vermieters einer Wohnung. Einige Argumente der Entscheidung kann man auch auf das Gewerberaummietverhältnis übertragen. Der besondere Schutz der Wohnung nach Art. 13 GG als räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, gilt aber nur für die Wohnung.
Wann steht dem Vermieter das Recht zu, das Mietobjekt zu besichtigen?
Während der Dauer des Mietvertrages ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an dem Mietobjekt dem Mieter zugewiesen. Deshalb besteht ein Besichtigungsrecht des Vermieters nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Beispiele für einen solchen Grund sind:
- Der Vermieter möchte das Objekt verkaufen. Er will mit dem Makler das Objekt besichtigen, damit dieser den Wert einschätzen kann. Das Objekt soll durch Kaufinteressenten besichtigt werden.
- Der Mietvertrag läuft aus. Der Vermieter möchte mit dem beauftragten Makler und Mietinteressenten das Objekt besichtigen.
- Der Vermieter möchte das Mietobjekt vermessen.
- Es sind Arbeiten innerhalb des Mietobjekts vorgenommen worden. Der Vermieter möchte die Arbeiten abnehmen.
- Der Mieter hat Arbeiten innerhalb des Mietobjekts durchgeführt. Der Vermieter möchte die Arbeiten abnehmen.
- Der Mieter hat einen Mangel der Mietsache gemeldet. Der Vermieter möchte den Mangel in Augenschein nehmen, um einen Handwerker beauftragen zu können.
Wie ist das Recht zur Besichtigung des Mietobjekts auszuüben?
Der Vermieter ist verpflichtet, das Recht zur Besichtigung schonend auszuüben. Dies folgt zum einen aus der Funktion einer Wohnung als Rückzugsraum und/oder der uneingeschränkten Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts.
Schonend meint, dass der Vermieter die Besichtigung rechtzeitig mit ausreichender Frist ankündigen muss. Auch ist die Anzahl der von dem Mieter zu duldenden Besichtigungen bei Verkauf oder Neuvermietung begrenzt.
Darf der Vermieter regelmäßig ohne Grund das Mietobjekt besichtigen?
Nein. Vor der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2014 wurde vertreten, dass dem Vermieter ein periodisches Besichtigungsrecht zusteht. Die Frage hat der BGH aber abschließend verneint.
Beiträge zum Thema Besichtigung des Mietobjekts durch den Vermieter
Kein Recht des Vermieters zur Besichtigung ohne Anlass – In diesem Beitrag wird ein Urteil des Bundesgerichtshofs zusammengefasst, in dem der BGH entschieden hat, dass der Vermieter einen konkreten Anlass braucht, um ein Mietobjekt besichtigen zu können.
Kündigung weil Mieter Besichtigung verhindert – Der in diesem Beitrag besprochene Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin macht deutlich, dass Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein können, wenn der Mieter eine notwendige Besichtigung des Mietobjekts verhindert.
Und wenn in dem Mietvertrag ein Recht zur Besichtigung des Mietobjekts geregelt ist?
Zumindest im Wohnraum ist eine Regelung, nach der dem Vermieter ein anlassloses Recht zur Besichtigung zusteht, nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Eine solche Regelung benachteiligt als Allgemeine Geschäftsbedingung den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam.
Darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter eine Besichtigung verweigert?
Besteht ein Besichtigungsrecht zugunsten des Vermieters, kann eine unbegründete Verweigerung des Mieters ein Grund zur Kündigung sein. Ob ein Grund zur Kündigung besteht, muss das Gericht anhand des Einzelfalls prüfen. Hierbei ist beispielsweise zu berücksichtigen, weshalb der Vermieter das Mietobjekt besichtigen möchte. Ist eine Besichtigung dringend geboten, da ein sich weiterentwickelnder Mangel zu beseitigen ist, wiegt eine Verweigerung schwerer, als bei bloßer Verweigerung der Besichtigung mit Kaufinteressenten.
Im Regelfall soll eine einmalige Verweigerung nicht ausreichend sein, um das Mietverhältnis zu kündigen. Manche Gerichte verlangen eine „beharrliche“ Verweigerung des Besichtigungsrechts durch den Mieter (AG München, Urteil vom 28.07.2020 – 473 C 6285/20). Das Landgericht Limburg verlangt eine nachhaltige Verweigerung (LG Limburg, Urteil vom 27.04.2018 – 1 O 303/17).
Bevor der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen darf, muss er eine Abmahnung erklären (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB).
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Beiträge und Urteile zum Thema Besichtigung
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Mit Urteil vom 04.06.2014 hat der Bundesgerichtshof über die Frage entschieden, dass ein Vermieter die vermietete Wohnung regelmäßig nur dann besichtigen darf, wenn kein konkreter Anlass besteht. Eine Klausel im Mietvertrag, die weitergehendes Besichtigungsrecht vorsieht, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam.