Rechtsanwaltskosten bei Mietschulden

Das Amtsgericht Stuttgart hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2021 zu folgender Frage entschieden: Wann kann ein Vermieter die Rechtsanwaltskosten für die Geltendmachung von Mietschulden von dem Mieter ersetzt verlangen?

Der Ausgangsstreit – Vermieterin macht die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in voller Höhe geltend

Die Parteien waren über ein Wohnraummietverhältnis miteinander verbunden. Die Mieterin geriet mit der Leistung von Miete und der Nachzahlung auf eine Betriebskostenabrechnung in Verzug.

Als die Mieterin sich mit der Januarmiete und der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung im Rückstand befand, mahnte die Vermieterin diese mit Schreiben vom 09.01. und 19.01. noch selber ab. Die Mieterin zahlte dann auch die Februarmiete nicht. Hieraufhin beauftragte die Vermieterin einen Rechtsanwalt mit der vorgerichtlichen Geltendmachung des Zahlungsrückstandes in Höhe von 2.150,21 €.

Mit ihrer Klage machte die Vermieterin unter anderem die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in voller Höhe geltend. Sie hatte hierbei für die vorgerichtliche Geltendmachung und das Gerichtsverfahren zwei verschiedene Rechtsanwaltskanzleien beauftragt. Dies ist, so das Amtsgericht Stuttgart, Geschäftspraxis dieser Vermieterin.

Die Entscheidung – Voraussetzungen für die Geltendmachung von Rechtsanwaltskosten bei Mietschulden liegen nicht vor

Das Amtsgericht weist die Klage der Vermieterin insoweit ab, als die Vermieterin die Erstattung der gesamten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangt. Die gesamten Kosten seien nicht erstattungsfähig. Die Voraussetzungen für die Geltendmachung von Rechtsanwaltskosten bei Mietschulden lägen nicht vor, so das Amtsgericht.

Zunächst einmal stellt das Amtsgericht aber fest, dass auch Großvermieter den Ersatz von Rechtsanwaltskosten für die Forderungsbeitreibung beanspruchen können, wenn sie den Mieter zuvor selber zur Zahlung aufgefordert haben. Das Einschalten eines Rechtsanwaltes soll dann dem Erfüllungsverlangen Nachdruck verleihen.

Es war auch nicht notwendig, den Mieter zunächst im Hinblick auf die Februarmiete noch einmal abzumahnen. Hier hatte die Vermieterin ja auf eine zusätzliche Mahnung verzichtet. Zwar soll der Vermieter in einfach gelagerten Fällen, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Fähigkeiten nicht zu rechnen ist, die Geltendmachung seiner Rechte grundsätzlich zunächst selbst vornehmen. Soweit er Rechtsverfolgungskosten erstattet haben möchte, sieht der Bundesgerichtshof dies als Voraussetzung vor. Hierzu verpflichtet den Vermieter seine Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Absatz 2 BGB. Hinsichtlich der Februarmiete wäre dies aber eine, nach Ansicht des Amtsgerichts, unnötige Förmelei. Da die Mieterin schon auf die Mahnung des Zahlungsrückstandes für Januar und die Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung nicht reagiert hatte, war eine weitere Mahnung für die Februarmiete nicht notwendig.

Das Amtsgericht kürzt die Rechtsanwaltskosten aber deshalb, weil sich diese durch die Beauftragung von zwei Rechtsanwaltskanzleien unnötig erhöhen. Diese ständige Geschäftspraxis der Vermieterin führe zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Schadensvertiefung.

Exkurs

Beauftragt ein Mandant einen Rechtsanwalt zunächst vorgerichtlich mit der Geltendmachung einer Forderung und im Anschluss dann, weil der Schuldner nicht zahlt, in der ersten Instanz mit der Durchsetzung, sind die Kosten der vorgerichtlichen Beauftragung zu einem bestimmten Teil auf die Kosten der gerichtlichen Durchsetzung anzurechnen. Beauftragt der Mandant zwei verschiedene Rechtsanwaltskanzleien, findet eine solche Anrechnung nicht statt, was zu einer Erhöhung der Rechtsanwaltskosten führt. Die Beauftragung verschiedener Rechtsanwaltskanzleien mit der vorgerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung von Ansprüchen gehört wohl zur Geschäftspraxis der Vermieterin. Das Gericht hatte die Vermieterin aufgefordert, diese Geschäftspraxis zu klären. Da die Vermieterin keine nachvollziehbare Erklärung liefern konnte, hat das Gericht die Kosten auf die im Regelfall anfallenden Gebühren begrenzt.

Praxistipp – Als Vermieter zunächst einmal Mahnung erklären

Die Fallkonstellation, dass ein Vermieter verschiedene Rechtsanwaltskanzleien mit der Durchsetzung eines Anspruchs betraut, begegnet einem in der Praxis eher selten. Meistens haben auch die Vermieter ein Interesse daran, die Kosten der Rechtsverfolgung zu begrenzen. Letztlich weiß man als Vermieter nicht, ob man eine Forderung tatsächlich durchsetzen kann. Eventuell ist der Mieter ja insolvent.

Interessant ist die Entscheidung vor allem deswegen, da sie noch einmal die Grundsätze für die Erstattungsfähigkeit von Rechtsanwaltskosten bei Mietschulden aufzeigt. Vermieter sollten auf eine Forderung also zunächst einmal selber abmahnen. Erst nach einer solchen Mahnung kann man als Vermieter damit rechnen, dass die anfallenden Rechtsanwaltskosten erstattet werden.

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1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
2. Ihnen wurde wegen Mietschulden gekündigt? Hier bekommen Sie nützliche Tipps für Ihr weiteres Vorgehen.