Reform des Maklerrechts 2020
Der Bundestag hat am 23.06.2020 eine Reform des Maklerrechts verabschiedet, die zum 23.12.2020 in Kraft getreten ist. Mit der Reform des Maklerrechts ist der Maklervertrag nunmehr in Textform abzuschließen (§ 656a BGB). Außerdem soll die Reform des Maklerrechts Verbraucher von den Kosten des Maklers bei Erwerb einer Immobilie entlasten (§§ 656b ff. BGB). Im Einzelnen sieht die Reform folgende Änderungen vor:
Die neue Formvorschrift im Maklerrecht
Mit der Reform des Maklerrechts wurde im § 656a BGB geregelt, dass der Maklervertrag in Zukunft in Textform abzuschließen ist. Hierdurch möchte der Gesetzgeber in Zukunft Streitigkeiten darüber verhindern, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist. Die bisher bestehende Möglichkeit einer mündlichen Vereinbarung fällt also weg. Es ist zukünftig nicht mehr möglich, den Abschluss des Maklervertrages durch Zeugen zu beweisen, bzw. den fehlenden Abschluss nachzuweisen. Dies soll nach dem Willen des Gesetzgebers zu einer größeren Rechtssicherheit beitragen.
Die deshalb in der Zukunft notwendige Textform regelt das BGB in § 126b BGB. Für die Einhaltung der Textform ist es schon ausreichend, wenn der Maklervertrag per Telefax oder E-Mail abgeschlossen wird. Natürlich ist ein Abschluss auch in Schriftform (also beide Parteien unterzeichnen im Original) möglich, aber nicht notwendig.
Neuverteilung der Maklercourtage mit der Reform des Maklerrechts
Für die weiteren Änderungen sieht § 656b BGB zunächst einmal vor, dass diese nur dann gelten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
Ist dies der Fall, soll der Käufer, wenn Gegenstand des Kaufvertrags ein Einfamlienhaus oder eine Eigentumswohnung ist, in Zukunft höchstens die Hälfte der Maklerkosten tragen (§ 656c Abs. 1 S. 1 BGB). Wenn der Makler, bspw. für den Verkäufer als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler tätig war, sind die Kosten von den Parteien des Kaufvertrags zu teilen. Hat der Makler mit einer Partei vereinbart, dass er unentgeltlich tätig sein soll, kann er auch von der anderen keinen Lohn verlangen (§ 656c Abs. 1 S. 2 u. 3 BGB).
Hat nur eine Partei einen Vertrag mit dem Makler abgeschlossen, kann sie mit der anderen Partei höchstens vereinbaren, dass die Kosten geteilt werden (§ 656d Abs. 1 S. 1 BGB). Der Anspruch auf Erstattung gegen die andere Partei ist aber erst dann fällig, wenn sie selber die Kosten ausgeglichen hat und dies der anderen Partei auch nachweist (§ 656d Abs. 1 S. 2 BGB).
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Die gesetzlichen Regelungen der Reform des Maklerrechts im Einzelnen:
§ 656a Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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