Richtig die Miete mindern

Die Durchsetzung einer Minderung im Mietrecht gegen den Willen des Vermieters ist, wenn zwischen den Parteien Streit herrscht, nicht unproblematisch. Häufig wird durch Mieter nicht beachtet, dass sie in einem späteren Prozess neben dem Mangel eine Reihe von Tatsachen nachweisen müssen, denn nach der Zivilprozessordnung ist jede Partei dafür verantwortlich, die für sie günstigen Tatsachen vorzutragen und zu beweisen. Mit diesem Beitrag möchte ich Mietern Tipps geben, wie sie sich verhalten sollten, wenn sie die Miete mindern möchten.

Mangel anzeigen

Bevor ich die Miete mindern darf, muss der Vermieter natürlich erst einmal darüber informiert werden, dass ein Mangel besteht. Ist der Mangel in der Wohnung aufgetreten, hat der Vermieter ansonsten ja keine Möglichkeit, den Mangel zu beseitigen. Ist dem Vermieter der Mangel bekannt oder hat er die Ursache für den Mangel gesetzt (z.B. bei einer Fassadensanierung), ist es natürlich nicht notwendig, den Mangel anzuzeigen.

Die Pflicht des Mieters, den Mangel anzuzeigen, findet sich in § 536c Abs.1 S. 1 BGB. Wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt und der Vermieter den Mangel deshalb nicht beseitigen kann, darf der Mieter die Miete nicht mindern (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Für die Mängelanzeige ist der Mieter — jedenfalls nach der Ansicht der meisten Richter — beweispflichtig. Und selbst wenn man zu der Frage, wer muss die (fehlende) Mängelanzeige beweisen, anderer Ansicht ist, schadet es nicht, wenn man hier ordentlich arbeitet.

Wie zeige ich den Mangel an?

Ist das Verhältnis zum Vermieter unproblematisch, kann es ausreichen, den Vermieter selber telefonisch über einen Mangel zu informieren. Dann sollte man aber von dem Vermieter erwarten, dass er unverzüglich auf die Mängelanzeige reagiert.

Eine weitere einfache, nicht eskalierende Möglichkeit, den Vermieter über einen Mangel zu informieren, ist ein Schreiben mit der Bitte um Bestätigung des Empfangs.

Wenn der Vermieter sich nicht kurzfristig auf die Mängelanzeige meldet, allein telefonisch eine Mängelbeseitigung ankündigt, ohne anschließend tätig zu werden, oder die Mängelanzeige nicht schriftlich bestätigt, sollte man eine Form der Mitteilung wählen, die auch später nachweisbar ist. Z.B. kann man einen Zeugen bei dem Verwalter/Vermieter anrufen und diesen den Mangel nochmals ausdrücklich melden lassen.

Sollten diese einfachen Anzeigen nicht dazu führen, dass der Mangel beseitigt wird, muss man den Mangel (noch einmal) schriftlich anzeigen. Dabei bietet sich folgende Vorgehensweise an: Am besten fertigt ein Zeuge eine Kopie der von Ihnen unterschriebenen Mängelanzeige, gibt das Original in einen Umschlag und wirft diesen Umschlag dann persönlich in den Briefkasten des Vermieters bzw. der Hausverwaltung. Oder er gibt ihn per Einschreiben mit Rückschein bei der Post auf. Auf der Kopie notiert er sich dann den Vorgang: „Original am [Datum] in den Briefkasten des Vermieters [Adresse] eingeworfen“ bzw. die Aufgabe bei der Post.

Den Mangel dokumentieren

Als Rechtsanwälte müssen wir immer überlegen, was muss getan werden, wenn die Angelegenheit letztlich bei Gericht endet. Deshalb sollten Sie, wenn Sie sich entschlossen haben, die Miete zu mindern, alles Notwendige unternehmen, um die Minderung „gerichtsfest“ zu machen.

In einem Rechtsstreit muss der Mieter darlegen und beweisen, worin der Mangel besteht, welchen Umfang der Mangel hatte und welche Beeinträchtigungen sich aus dem Mangel ergeben haben. Deshalb sollten Sie von Beginn an detailliert dokumentieren. Sie müssen sich dabei vorstellen, dass sich eventuell später ein Richter, der den Mangel nicht sehen kann, eine Vorstellung von dem Mangel machen soll. Eventuell wurde der Mangel sogar inzwischen beseitigt.

Dabei müssen Sie auch beachten, dass die Dokumentation bei Gericht nachgewiesen werden kann. Zur Dokumentation von Mängeln bieten sich vor allem Zeugen, Fotografien und Beeinträchtigungsprotokolle an.

Die einzelnen Möglichkeiten zur Dokumentation

Von besonderer Bedeutung ist hierbei die Dokumentation durch Zeugen. Z.B. kann durch den Vermieter bestritten werden, von wann eine Fotografie stammt. Erst im Zusammenhang mit der Zeugenaussage – „Ich habe die Fotografie am … gefertigt.“ oder „Die Fotografie gibt den Zustand am … wieder.“ – kann eine Fotografie einen Mangel zu einem konkreten Zeitpunkt nachweisen.

Besonders schwierig ist der Vortrag zu „unsichtbaren“ Mängeln, wie z.B. die Beeinträchtigung durch Lärm. Diese sind immer nur zu einem konkreten Zeitpunkt vorhanden und im Nachhinein schwer nachvollziehbar. Darüber hinaus ist die Sensibilität indviduell sehr verschieden ausgeprägt. Deshalb ist hier eine besondere Sorgfalt bei der Dokumentation geboten.

Zwar hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an den Vortrag des Mieters zuletzt deutlich abgesenkt. Dennoch bleibt es dabei, dass ein Mieter eine konkrete Beeinträchtigung durch Lärm vortragen muss, durch den die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wird. Aus diesem Grund empfehle ich auch weiterhin, ein entsprechendes Protokoll über einen längeren Zeitraum zu führen.

Gleiches gilt natürlich auch für andere unsichtbare und daher schwer dokumentierbare Beeinträchtigungen (z.B. durch Gerüche einer Gaststätte).

In gravierenden Fällen bzw. für Fälle, bei denen der Verlust von Beweismitteln droht, gibt es darüber hinaus das sogenannte selbständige Beweisverfahren (§§ 485 f. ZPO). Hier kann bei Eilbedürftigkeit eine schnelle Beweissicherung erfolgen.

Eine Vorlage für ein Mangelprotokoll finden Sie hier.

Die Miete unter Vorbehalt zahlen

Dringend rate ich jedem Mieter, der die Miete wegen eines Mangels mindern möchte, diese Minderung nicht direkt umzusetzen. Vielmehr sollten Sie die Miete in voller Höhe weiter leisten. Gleichzeitig erklären Sie dem Vermieter, dass die Miete „in Höhe einer angemessenen Minderung unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ geleistet wird. Eine solche Vorgehensweise ergibt aus meiner Sicht aus verschiedenen Gründen Sinn:

Die Gefahr der Kündigung

Bei einer falsch umgesetzten Minderung besteht die Gefahr einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs entweder gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Ziff. 3 BGB oder nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB (s. bspw. Kündigung bei unberechtigter Minderung).

Dabei ist eine Minderung nie hundertprozentig sicher. In einem späteren Prozess ist man als Mieter für verschiedene Tatsachen beweispflichtig. Zusätzlich gibt es zur Frage der „angemessenen“ Höhe einer Minderung eine Vielzahl von Meinungen. Da in den Medien gerne von besonders spektakulären Minderungsquoten berichtet wird, ohne die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen, besteht eine sehr erhebliche Gefahr, dass die Minderung zu hoch angesetzt wird. Letztlich können selbst bei einem offensichtlichen Mangel auch noch rechtliche Gesichtspunkte einer Minderung entgegenstehen (als Beispiel sei die Rechtsprechung der Berliner Landgerichte zur Minderung wegen Baulärms auf einem Nachbargrundstück genannt, s. unter aktuelle Urteile).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter auch bei Mietrückständen, die unterhalb der zwei Monatsmieten liegen, zumindest ordentlich kündigen. Wenn dann in einem Rechtsstreit über die Minderung und die Kündigung gleichzeitig entschieden wird, muss man als Mieter häufig Kompromisse eingehen, die man nicht annehmen müsste, wenn man sicher gemindert hätte.

Eine Zahlung der Miete unter Vorbehalt vermeidet solche Weiterungen. Der Minderungsbetrag kann dann später noch bei Gericht eingeklagt und die Höhe einer angemessenen Minderung durch das Gericht festgestellt werden.

Sie bestimmen, wie es weitergeht

Zusätzlich behält man als Mieter das „Heft des Handelns in der Hand“. Sie bestimmen also, wann Sie zu Gericht gehen.

Häufig bietet es sich auch an, dem Vermieter, wenn er zeitnah den Mangel beseitigt, bei der Höhe des Betrages, den Sie zurückfordern, entgegenzukommen.

Wichtig ist auch bei der Zahlung unter Vorbehalt, dass man als Mieter später nachweisen kann, dass man einen solchen Vorbehalt erklärt hat. Zahlt der Mieter die volle Miete trotz Mangels fort, ohne den Vorbehalt zu erklären, bzw. ohne diesen später nachweisen zu können, ist eine spätere Rückforderung der zu viel geleisteten Miete zumindest sehr viel schwerer.

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Sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht einigen können oder aber bereits bei Vorliegen eines Mangels sich über Ihre Rechte als Mieter informieren wollen, beraten wir Sie natürlich gerne.