Röhrengeruchsverschluss als Kleinreparatur?
Wenn im Mietvertrag sogenannte Kleinreparaturklauseln vereinbart sind, streiten Mietende und Vermietende bei Fälligkeit der Reparaturen und damit der Kosten häufig über deren Wirksamkeit. Mit Urteil vom 13.08.2021 hat das Amtsgericht Frankfurt/Main entschieden, ob der Röhrengeruchsverschluss am Siphon als Kleinreparatur gilt. Haben Vermietende also einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für den Austausch des Röhrengeruchsverschlusses?
Der Ausgangsstreit – Ist der Röhrengeruchsverschluss als Kleinreparatur von den Mietenden zu tragen?
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Vermieterin macht gegenüber den Mietern die Erstattung verschiedener Reparaturkosten geltend.
Insbesondere streiten die Vermieterin und die Mieter über die Erstattung der Kosten für den Austausch des Röhrengeruchsverschlusses am Siphon. Die Vermieterin könnte die Kosten ersetzt verlangen, wenn es sich bei dem Austausch des Röhrengeruchsverschlusses um eine Kleinreparatur handelt. Denn nach dem Mietvertrag sind Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 100,00 € durch die Mieter zu tragen.
Die Entscheidung – Austausch des Röhrengeruchsverschlusses ist keine Kleinreparatur
Das Amtsgericht weist die Forderung der Vermieterin auf Erstattung der Kosten in Höhe von 83,80 € für den Austausch des Röhrengeruchsverschlusses am Siphon ab. Der Anspruch folgt nicht aus dem Mietvertrag. Es handele sich hierbei nicht um eine mietvertraglich festgelegte Kleinreparatur.
Grundsätzlich haben die Vermietenden gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB für die Instandhaltung der Mietsache Sorge zu tragen. Sogenannte Kleinreparaturen können Vermietende jedoch über den Mietvertrag auf die Mietenden abwälzen. Voraussetzung hierfür sei jedoch, dass es sich bei den von der Klausel umfassten Komponenten nur um solche handele, die vom häufigen Umgang der Mietenden mit ihnen abhängen, so das Amtsgericht. Es verweist hierbei auch auf die Rechtsprechung des BGH (s. BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88).
Der Röhrengeruchsverschluss sei aber gerade kein solcher Bestandteil, der vom häufigen Umgang der Mieter abhänge. Er unterliege eben nicht dem täglichen oder häufigen Zugriff der Mieter. Die Beweislast liege hier außerdem bei der Vermieterin. Diese habe aber nicht substantiiert vortragen können, inwiefern der Röhrengeruchsverschluss durch die Mieter auf eine über ein gewöhnliches Maß hinausgehende Weise genutzt worden wäre. Der Verschleiß desselben hätte vorliegend also auch nicht durch ein anderes Verhalten der Mieter verringert werden können. Die Vermieterin hat demnach die Kosten des Austauschs zu tragen. Es handele sich bei dem Röhrengeruchsverschluss nicht um eine Kleinreparatur, die laut Mietvertrag von den Mietern zu tragen ist.
Praxistipp – Prüfen Sie stets, ob die Forderungen der Vermietenden von der Kleinreparaturklausel umfasst sind
Das vorliegende Urteil zeigt, dass sogenannte Kleinreparaturen grundsätzlich auf die Mietenden abgewälzt werden können. Die Frage, wann es sich um solche Kleinreparaturen handelt, kann jedoch durchaus strittig sein. Des Weiteren sollten Mietende und Vermietende beachten, dass gerade die Höhe dieser Kleinreparaturen nicht unbegrenzt sein darf. Vielmehr weist das Amtsgericht darauf hin, dass grundsätzlich eine Limitierung von 100,00 € pro Kleinreparatur als angemessen angenommen werden könne. Zur Höhe der Limitierung finden sich aber auch abweichende Grenzen.
Wichtig: Auch bei wirksamer Klausel sind die Arbeiten durch die Vermietenden zu beauftragen.
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Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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