Rückforderung überbezahlter Miete ohne Vorbehalt

Mit Urteil vom 11.09.2014 hat das Kammergericht entschieden, dass Mieter von Gewerberaum in bestimmten Ausnahmefällen zur nachträglichen Minderung der Miete berechtigt sind. Dann ist die Rückforderung überbezahlter Miete möglich, auch ohne dass der Mieter die Miete unter Vorbehalt leistet.

Das Problem

Nicht selten zahlen Mieter die volle Miete weiter, obwohl ein Mangel vorliegt. Der Gedanke ist, dass sie es zunächst einmal im Guten versuchen und den Vermieter nicht gleich durch eine Minderung der Miete verärgern wollen. Umso ärgerlicher ist es dann aber, wenn der Vermieter trotz dieses Wohlverhaltens den Mangel trotzdem nicht beseitigt.

Häufig möchten die Mieter dann die zu viel geleisteten Mieten nachträglich erstattet erhalten. Im schlimmsten – und leider nicht seltenen – Fall ziehen die Mieter die „zu viel geleistete“ Miete der letzten Monate einfach von der nächsten Miete ab. Hierbei übersehen sie, dass dem häufig §  814 BGB entgegen steht. Im schlimmsten Fall kann dies den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

§ 814 BGB Kenntnis der Nichtschuld – Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, […].

Wenn ich etwas zahle, obwohl ich weiß, dass ich nicht zur (gesamten) Leistung verpflichtet bin, kann ich dies nicht nachträglich zurückfordern. Wenn einem als Mieter bekannt ist, dass man eigentlich nicht die volle Miete zahlen müsste, da man zur Minderung berechtigt ist, kann man nicht im Nachhinein diese überbezahlte Miete zurückfordern. Hieran lassen Gerichte häufig Klagen von Mietern auf Rückzahlung von überbezahlter Miete scheitern. Und das, obwohl der Mangel an sich unstreitig ist.

Die Entscheidung – Kann die Rückzahlung überzahlter Miete auch ohne Erklärung eins Vorbehalts gefordert werden?

Zumindest für bestimmte Fallgestaltungen bietet das Kammergericht jetzt einen Ausweg. In Gewerberaummietverträgen sind zum Teil Klauseln zu finden, die das Recht zur Minderung einschränken. Eine erhebliche Anzahl dieser Klauseln ist aber als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht zulässig.

Das Kammergericht sagt nun, dass ein Mieter, dessen Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel enthält, aufgrund dieser Klausel nicht das Wissen hat, dass er zur sofortigen Durchsetzung der Minderung berechtigt ist. Ihm fehlt also die Kenntnis, dass er etwas leistet, was nicht geschuldet ist. In einem solchen Fall ist die Rückforderung überbezahlter Miete möglich. Auch ohne dass man einen Vorbehalt erklärt hat.

Praxistipp – Weiterhin erklären, dass Miete unter Vorbehalt gezahlt wird

Unser Ratschlag bleibt, dass Mieter Minderungen weder sofort umsetzen, noch die Miete „einfach“ in voller Höhe weiter zahlen sollen. Stattdessen sollten sie dem Vermieter erklären, dass die weitere Leistung der Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung in Höhe einer angemessenen Minderung erfolgt und unter diesem Vorbehalt weiter leisten.

Auf diese Weise erhält der Vermieter zunächst weiter die volle Miete. Wenn dann der Vermieter den Mangel zeitnah beseitigt, kann der Mieter immer noch darauf verzichten, die zu viel geleistete Miete nachträglich zurück zu verlangen. Auf der anderen Seite behält der Mieter seine Rechte. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach, kann er, weil er den Vorbehalt erklärt hat, dann auch nachträglich die zu viel geleistete Miete zurückfordern.

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1. Was man bei einer Minderung der Miete beachten sollte, erkläre ich in dem Beitrag: Richtig die Miete mindern.
2. Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.