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Rückforderung von überbezahlter Miete obwohl kein Vorbehalt erklärt wurde

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum
Urteil // Kammergericht Berlin // 8 U 77/13

Mit Urteil vom 11.09.2014 hat das Kammergericht entschieden, dass Mieter in bestimmten Ausnahmefällen zur nachträglichen Minderung der Miete berechtigt sind.

Nicht selten zahlen Mieter die volle Miete weiter, obwohl ein Mangel vorliegt. Der Gedanke ist, dass sie es zunächst einmal im Guten versuchen und den Vermieter nicht gleich durch eine Minderung der Miete verärgern wollen. Umso ärgerlicher ist es dann aber, wenn der Vermieter trotz dieses Wohlverhaltens den Mangel trotzdem nicht beseitigt. Häufig möchten die Mieter dann die zu viel geleisteten Mieten nachträglich erstattet erhalten und im schlimmsten – und leider nicht seltenen – Fall ziehen die Mieter die „zu viel geleistete“ Miete der letzten Monate einfach von der nächsten Miete ab. Hierbei wird übersehen, dass dem häufig § 814 BGB entgegen steht. Im schlimmstenFall kann dies den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

§ 814 BGB Kenntnis der Nichtschuld – Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, […].

Wenn ich etwas zahle, obwohl ich weiß, dass ich nicht zur (gesamten) Leistung verpflichtet bin, kann ich dies nicht nachträglich zurückfordern. Wenn ich also weiß, dass ich eigentlich nicht die volle Miete zahlen müsste, da ich zur Minderung berechtigt bin, kann ich nicht im Nachhinein diese überbezahlte Miete zurückfordern. Hieran lassen Gerichte häufig Klagen von Mietern auf Rückzahlung von überbezahlter Miete scheitern, obwohl der Mangel an sich unstreitig ist.

Zumindest für bestimmte Fallgestaltungen bietet das Kammergericht jetzt einen Ausweg. In Gewerberaummietverträgen sind manchmal Klauseln zu finden, die das Recht zur Minderung einschränken. Eine erhebliche Anzahl dieser Klauseln ist aber als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht zulässig. Das Kammergericht sagt nun, dass ein Mieter, dessen Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel enthält, aufgrund dieser Klausel nicht das Wissen hat, dass er zur sofortigen Durchsetzung der Minderung berechtigt ist. Ihm fehlt also die Kenntnis, dass er etwas leistet, was nicht geschuldet ist. Er kann deshalb auch im Nachhinein noch die zu viel geleistete Miete zurück verlangen.

Praxistipp

Mein Ratschlag bleibt aber, dass Mieter Minderungen weder sofort umsetzen, noch die Miete „einfach“ in voller Höhe weiter zahlen sollen. Stattdessen sollten sie dem Vermieter erklären, dass die weitere Leistung der Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung in Höhe einer angemessenen Minderung erfolgt und unter diesem Vorbehalt weiter leisten. Auf diese Weise erhält der Vermieter zunächst weiter die volle Miete. Wenn dann der Vermieter den Mangel zeitnah beseitigt, kann der Mieter immer noch darauf verzichten, die zu viel geleistete Miete nachträglich zurück zu verlangen. Auf der anderen Seite behält der Mieter seine Rechte. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach, kann er, weil er den Vorbehalt erklärt hat, dann auch nachträglich die zu viel geleistete Miete zurückfordern.

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Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.

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