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Rücktritt vom Kaufvertrag wegen feuchten Kellers

  • RA Daryai
  • Immobilien, Maklerrecht
Urteil // Bundesgerichtshof // V ZR 256/16

Wenn sich Angaben in einem Maklerexposé im Nachhinein als fehlerhaft herausstellen, stellt sich häufig die Frage, welche Konsequenzen hieraus folgen. In einem durch den Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hatte das Maklerexposé erklärt, dass der Keller des Wohnhauses trocken sei. Da sich diese Angabe als falsch herausstellte, wollten die Käufer den Kaufvertrag rückabwickeln. Aber ist der Rücktritt vom Kaufvertrag wegen feuchten Kellers möglich?

Der Ausgangsstreit – Schadensersatz wegen fehlerhaften Angaben in einem Maklerexposé

Die Klägerin erwarb am 06.04. von den Beklagten ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Der Kaufpreis betrug 119.000,00 €. In dem Kaufvertrag war der Ausschluss der Haftung für Sachmängel vereinbart. In dem Verkaufsexposé des Maklers war das Objekt unter anderem wie folgt beschrieben:

„stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005-2007 komplett saniert. … Zudem ist das Haus und der Keller (trocken)“.

Die Klägerin war der Ansicht, dass sie über Feuchtigkeitserscheinungen im Keller arglistig getäuscht wurde. Sie verlangte von den Beklagten eine Zahlung von 130.809,34 € nebst Zinsen Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks und erworbener Einrichtungsgegenstände. Das Landgericht gab der Klage in einer Höhe von 129.809,34 € statt. Auf die Berufung der Beklagten hob das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg das Urteil auf. Es gab der Klage in einem Hilfsantrag in einer Höhe von 20.000,00 € nebst Zinsen statt. Wobei auf diesen Hilfsantrag hier nicht eingegangen werden soll.

Rücktritt vom Kaufvertrag wegen feuchten Kellers

Die Entscheidung – Rücktritt vom Kaufvertrag wegen feuchten Kellers

Der BGH hebt das Urteil des OLG auf und stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her. Die Beklagten sind der Klägerin aufgrund der fehlerhaften Angaben des Maklerexposés zum Schadensersatz verpflichtet.

Schadensersatzanspruch statt der Leistung gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB

Die Klägerin hat, so der BGH, gegen die Beklagten einen Schadensersatzanspruch nach §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Es läge zwar kein Mangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, da die Parteien keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben. In dem Kaufvertrag war nicht vereinbart, dass der Keller trocken sein muss. Auch durfte die Klägerin nicht erwarten, dass der Keller trocken ist. Käufer dürfen nur eine Beschaffenheit erwarten, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die jeder Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Ein von dem Gericht herangezogener Sachverständiger hat aber erklärt, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhauses eine Kellerabdichtung noch nicht zum Stand der Technik gehörte. Eine gewisse Feuchtigkeit war daher zu erwarten. Allerdings folgt ein Mangel aus § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB. Demnach gehören zur Beschaffenheit auch solche Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Hierzu zählen nach der Rechtsprechung des BGHs auch Angaben aus einem Maklerexposé. Da in dem Exposé ausdrücklich erklärt wurde, dass der Keller trocken sei, liegt ein Sachmangel vor.

Anspruch aus Verletzung vorvertraglicher Pflichten

Darüber hinaus steht der Klägerin auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB zu. Das OLG hatte festgestellt, dass die Beklagten die Käuferin arglistig getäuscht hatten. Sie hatten insbesondere vor Verkauf die Kellerwände mit weißer Farbe gestrichen, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken.

Im Falle einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der Geschädigte grundsätzlich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen, so der BGH. Dabei ist er so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für den Vertragsschluss maßgeblichen Umstände stünde. Da man davon ausgehen kann, dass der Vertrag bei der gebotenen Aufklärung nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, kann der Geschädigte sich von dem Vertrag lösen. Er hat dann Anspruch auf Ersatz seiner im Vertrauen des Vertragsschlusses getätigten Aufwendungen. Alternativ besteht für den Geschädigten die Möglichkeit, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Dann kann er verlangen, so behandelt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren Preis zu schließen.

Der BGH erkennt in der Feststellung des OLG, dass die Beklagten die Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig getäuscht haben, keinen offensichtlichen Fehler. Der Rücktritt vom Kaufvertrag wegen feuchten Kellers ist hier möglich. Aus diesem Grund kann die Klägerin von den Beklagten den Ersatz des Kaufpreises sowie ihre Aufwendungen für den Abschluss des Kaufvertrages Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks verlangen.

Praxistipp – Arglistige Angaben in einem Maklerexposé können schwerwiegende Konsequenzen haben

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass auch arglistige Angaben in einem Maklerexposé schwerwiegende Konsequenzen haben können. Die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages ist aber immer mit erheblichen Risiken verbunden. Es stellt sich so beispielsweise immer die Frage, ob der Verkäufer noch liquide genug ist, um den Kaufpreis zurückzuerstatten.

Es empfiehlt sich daher, bereits den notariellen Kaufvertrag genau zu prüfen. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass wesentliche Merkmale, die für den Kauf entscheidend sind, in den Vertrag auch aufgenommen werden.

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Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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