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Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Landgericht Berlin // 64 S 74/17

Was ist ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand? Über dieses wohnwerterhöhende Merkmal nach dem Berliner Mietspiegel herrscht häufig Streit. In einer Entscheidung vom 14.02.2018 erklärt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin, dass es nicht ausreichend ist, sich auf eine mehr als 10 Jahre zurückliegende umfangreiche Sanierung und Modernisierung des Wohnhauses zu berufen.

Der Ausgangsstreit

Die Vermieterin verlangt von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Sie begründete ihr Erhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel. Unter anderem behauptete sie, dass das wohnwerterhöhende Merkmal der Merkmalgruppe 4: GebäudeÜberdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäude (-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)“ erfüllt sei. Nach dem Vortrag der Vermieterin hat sie das Gebäude im Jahr 2004 umfangreich sanieren und modernisieren lassen. Aus diesem Grund war sie der Ansicht, dass ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist.

Die Entscheidung

Das Landgericht erklärt hierzu: „Die von der Klägerin behauptete umfangreiche Sanierung und Modernisierung im Jahr 2004 liegt bereits deutlich über zehn Jahre zurück und kann daher die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes heute nicht mehr begründen.“ Deshalb, so das Landgericht, ist die Vermieterin ihrer Pflicht zum Nachweis des wohnwerterhöhenden Merkmals nicht nachgekommen.

Praxistipp

Nach der Entscheidung wird es nicht ausreichend sein, sich pauschal – also ohne weiteren konkreten Vortrag – auf längere Zeit zurückliegende Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude zu berufen. Wenn man möchte, dass das Gericht das wohnwerterhöhende Merkmal berücksichtigt, muss man vielmehr konkret zum Zustand des Gebäudes vortragen.

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  1. Weitere Informationen zu der Entscheidung finden Sie hier.
  2. Zur Online-Abfrage der Stadt Berlin zur Einordnung einer Wohnung in den Berliner  Mietspiegel.
  3. In dem Beitrag Wie bestimme ich meine Miete nach dem Berliner Mietspiegel? finden Sie Hinweise zu weiteren Entscheidungsbesprechungen zu Merkmalen des Berliner Mietspiegels. Weiterhin erkläre ich als Rechtsanwalt für Mietrecht, wie Sie mit der Online-Abfrage des Berliner Senats selbständig die für Ihre Wohnung zulässige Miete bestimmen.
Nima Armin Daryai

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Daryai berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Gewerberaummietrecht, Maklerrecht und Arbeitsrecht.

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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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