Schadensersatz bei Wasserschaden in der WEG

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18.12.2020 zu folgender Frage entschieden: Wann ist in der WEG ein Schadensersatz bei Wasserschaden möglich? In dem Fall war es in einem Gastronomiebetrieb zu einem erheblichen Schaden gekommen, da eine Wasserleitung in der angrenzenden Zahnarztpraxis gebrochen war.

Der Ausgangsstreit – Forderung von Schadensersatz bei Wasserschaden in der WEG

Klägerin des Verfahrens ist eine Gebäudeversicherung. Diese hatte den Schaden einer Gastronomie reguliert.

In der Nacht vom 20. zum 21.12.2009 brach in der angrenzenden Zahnarztpraxis bei Außentemperaturen vom -20 Grad Celsius eine Kaltwasserleitung. Diese war lose verlegt und führte zu einem Zahnarztstuhl. Es entstanden Wasserschäden auch in dem versicherten Gastronomiebetrieb.

Der Gebäudeversicherer nimmt den Eigentümer der Teileigentumseinheit aus übergegangenem Recht in einer Höhe von 73.137,40 € in Anspruch. Er ist der Ansicht, dass ein nachbarschaftsrechtlicher Ausgleichsanspruch zwischen den Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Die Berufung des Eigentümers hatte das Landgericht zurückgewiesen.

Die Entscheidung – Voraussetzungen für Anspruch auf Schadensersatz bei Wasserschaden in der WEG nicht ausreichend geklärt

Der BGH hebt auf die Revision des Beklagten die Entscheidung auf und verweist die Angelegenheit an das Berufungsgericht zurück. Ob die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch in der WEG hier gegeben sind, sei bislang nicht ausreichend geklärt.

Voraussetzung für einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch sei, dass von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Nutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß an entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigungen übersteigen. Über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hinaus, sollen auch Störungen durch Wasser, eine sogenannte Grobemission, unter diesen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch fallen.

Grundsätzlich, so der BGH, sei es möglich, dass ein solcher Anspruch auch zwischen Sondereigentümern einer WEG besteht. Ausgeschlossen sei ein Anspruch aber dann, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt wurde. Dies sei hier aber nicht der Fall, da die zu dem Zahnarztstuhl führende Wasserleitung nicht dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sei.

Die Störung muss wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder des Besitzers zurückgehen

Aus diesem Grund müsse man entscheiden, ob der beklagte Eigentümer als Störer für die entstandenen Schäden verantwortlich ist. Hierfür sei es nicht ausreichend, dass er Eigentum oder Besitz an dem Grundstück hatte, von dem die Einwirkung ausgeht. Die Störung müsse wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehen. Dies müsse in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend sei, ob es jeweils Sachgründe dafür gibt, dem Grundstückseigentümer oder –besitzer die Verantwortung für Schäden aufzuerlegen. Verwirklicht sich nur ein allgemeines Risiko, beispielsweise ein Brand durch einen Blitzschlag auf dem Nachbargrundstück, sei eine solche Zurechnung nicht möglich.

Für die Handlungen seiner Mieter trage der Eigentümer aber nur eine begrenzte Verantwortung. Wenn sich herausstellen sollte, dass der Rohrbruch ausschließlich auf ein fehlendes Beheizen der Räumlichkeiten zurückzuführen ist, wäre der Eigentümer hierfür nicht verantwortlich. Ein Eigentümer hafte für Störungshandlungen seines Mieters nur dann als mittelbarer Handlungsstörer, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Der Eigentümer sei kein Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

Da nicht feststehe, ob der Schaden darauf zurückzuführen ist, dass der Mieter fahrlässig das Mietobjekt nicht beheizt hat oder aber die Leitung „einfach“ geplatzt ist, müsse das Berufungsgericht weitere Sachaufklärung betreiben. Hierfür hat der BGH den Streit zurück an das Berufungsgericht verwiesen.

Praxistipp – Bei der Prüfung eines Anspruchs gegen einen Miteigentümer ist eine genaue Sachaufklärung notwendig

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass grundsätzlich ein Anspruch gegen einen Miteigentümer möglich ist. Um entscheiden zu können, ob ein solcher Anspruch besteht, ist letztlich eine genaue Sachaufklärung notwendig.

Im Zweifelsfall sollte man eine solche Klage sowohl gegen den Eigentümer als auch gegen den Mieter führen, um sicher einen Verantwortlichen in Anspruch zu nehmen.

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