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Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Wohnraum
Urteil // Bundesgerichtshof // VIII ZR 133/10

Mit Urteil vom 10.06.2015 hat der Bundesgerichtshof strenge Anforderungen an eine Vereinbarung über den Verzicht vom Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf in einem Prozessvergleich gestellt. Der Rechtsstreit wurde zur weiteren Verhandlung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Der Ausgangsstreit
Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2008 miteinander verbunden. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis, weil er angeblich die Wohnung für den neuen Hausmeister benötigte.

Nachdem die Räumungsklage in der I. Instanz erfolglos geblieben war, wurden von der II. Instanz die von dem Vermieter benannten Zeugen gehört. Auf Grundlage der Beweiserhebung schlug das Berufungsgericht einen Räumungsvergleich vor, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung innerhalb von etwas mehr als sechs Monaten zu räumen, die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Vergleichs zu tragen und auf sämtliche Räumungsschutzvorschriften zu verzichten. Er sollte nur bis zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung Miete zahlen. Nachdem der Mieter ausgezogen war, zog dann aber nicht der neue Hausmeister in die Wohnung ein, sondern eine Familie.

Mit seiner Klage machte der Kläger nun Schadensersatz für die Umzugskosten, die Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstanden, die erhöhten Wegkosten zu seiner Arbeit sowie Ersatz der entstandenen Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits geltend. Die Klage war bereits in der I. Instanz gescheitert, in der II. Instanz wurde die Berufung durch das Berufungsgericht zurückgewiesen. Auf die Revision hin wurde das Berufungsurteil aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof erklärt in seinem Urteil, dass mit den vom Berufungsgericht gegebenen Gründen die Klage nicht hätte abgewiesen werden dürfen. Das Berufungsgericht war der Meinung, dass schon aufgrund des Räumungsvergleichs kein Zusammenhang mehr zwischen dem Auszug des Klägers und dem vorgetäuschten Eigenbedarf bestand. Der Kläger habe sich mit dem Vergleich mehr oder weniger freiwillig zur Räumung verpflichtet.

Dem widerspricht der Bundesgerichtshof. Er stellt in seinem Urteil zunächst klar, dass ein Vermieter im Fall einer schuldhaften unberechtigten Kündigung dem Mieter gegenüber gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist. Ein Verzicht auf Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf wäre nur durch Einigung der Parteien möglich. Eine konkrete Vereinbarung hierzu gab es nicht in dem Vergleich. An einen von dem Berufungsgericht angenommenen stillschweigenden Verzicht sind aber strenge Anforderungen zu stellen, der Verzichtswille der Partei muss unmissverständlich sein. Umstände, die auf einen Verzichtswillen hinweisen, können z.B. in einer Verpflichtung zu einer substantiellen Gegenleistung des Vermieters (Abstandszahlung, Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zu sehen sein. Die Vereinbarung der Parteien in dem hier zu entscheidenden Fall, würden aber kein solches substantielles Entgegenkommen darstellen. Die sechsmonatige Räumungsfrist wäre dem Mieter, der in der Vorinstanz noch erfolgreich gewesen war, wahrscheinlich sowieso zuzubilligen gewesen. Die übrigen Bestimmungen des Räumungsvergleichs waren für den Kläger nur nachteilig.

Hier finden Sie weitere Informationen zu dem Urteil.

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