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Schimmel – Deckungszusage durch Rechtsschutzversicherung

  • RA Daryai
  • Mietrecht - Gewerberaum, Mietrecht - Wohnraum, Unkategorisiert
Beitrag

In letzter Zeit erlebe ich es häufiger, dass Mandanten bei mir erscheinen, deren Rechtsschutzversicherungen in Schimmel- und Feuchtigkeitsfällen die Deckungszusage abgelehnt haben. Die Begründung der Ablehnung ist nicht selten zweifelhaft.

Begründung mit Vorvertraglichkeit

Begründet wird die Ablehnung regelmäßig damit, dass der Schaden bereits vorvertraglich eingetreten ist und deshalb kein Rechtsschutz besteht. Vorvertraglichkeit meint, dass der Rechtsschutzfall vor Abschluss oder innerhalb der dreimonatigen Wartezeit nach Abschluss des Vertrages eingetreten ist. Regelmäßig ist der Schimmel aber erst einige Zeit nach Abschluss des Vertrages erstmals aufgetreten. Die Rechtsschutzversicherung stellt dann, um eine Vorvertraglichkeit zu behaupten, für die Bestimmung des Zeitpunkts des Rechtsschutzfalls auf das Datum des Abschlusses des Mietvertrages ab (der vor der Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wurde).

Deshalb schon bei der Deckungsanfrage auf die Formulierung achten

Um auf den Zeitpunkt Abschluss des Mietvertrages als wesentlichen Zeitpunkt für den Eintritt des Rechtsschutzfalls abstellen zu können, ist die Rechtsschutzversicherung auf Ihre „Mithilfe“ angewiesen. Denn eine solche Argumentation setzt voraus, dass Sie als Mieter damit argumentieren, dass der Vermieter sich schon pflichtwidrig verhielt, als er Ihnen eine mangelhafte Mietwohnung vermietet hat. Sie müssen und sollten von Beginn an aber nicht so argumentieren (und auf Nachfragen richtig antworten).

Hierzu ein Beispiel: In einem von mir bearbeiteten Fall fragte die Rechtsschutzversicherung auf die Deckungsanfrage in einem Schimmelfall hin an, ob nach Meinung meiner Mandanten die Schimmelbildung auf einen baubedingten Mangel zurückzuführen ist. Als Laie wird man hier häufig mit „Natürlich!“ antworten, da man denkt, dass es nur zwei Möglichkeiten gibt. Entweder ist der Mangel baubedingt oder aber man selbst hat falsch geheizt und gelüftet. Antwortet man dann, dass es sich um einen baubedingten Mangel handelt, lehnt die Rechtsschutzversicherung die Deckungszusage wegen Vorvertraglichkeit ab. Der Mieter behauptet ja dadurch, der Vermieter habe einem bei Abschluss des Mietvertrages eine mangelhafte Mietsache überlassen.

Es gibt aber auch noch eine dritte Option, die einem als Laien wohl eher nicht bekannt ist: nach derGefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs verbleibt die Verantwortung für den Schimmel- oder Feuchtigkeitsschaden bei dem Vermieter, wenn weder ein Baumangel vorliegt noch ein fehlerhaftes Nutzerverhalten nachgewiesen werden kann. Insbesondere bei Gebäuden, die vor dem Jahr 2002 errichtet wurden, ist dies nicht selten der Fall. Zum Zeitpunkt der Errichtung dieser Gebäude waren die Bauvorschriften zur Vermeidung von Schimmel lax. Da es keine Vorschriften gab, gegen die verstoßen werden konnte, liegt dann also kein Baumangel vor. Andererseits kann der Mieter mit normalem Heizen und Lüften den Schimmelbefall auch nicht verhindern. Dann bleibt nach der Gefahrkreistheorie die Verantwortung bei dem Vermieter.

Die richtige und einzige Antwort, die man der Rechtsschutzversicherung also auf die Frage „Ist es ein baubedingter Mangel“ geben sollte, kann nur lauten: „Es ist Schimmel aufgetreten. Ob ein Baumangel vorliegt, weiß ich nicht. Ich lüfte und heize aber richtig.“

Nach der Ablehnung, gegebenenfalls streitig durchsetzen

Wurde die Deckung mit der Begründung vorvertraglich bereits abgelehnt, sollte man sich überlegen, ob man die Deckungszusage nicht streitig durchsetzt, denn die Ablehnung steht häufig auf wackligen Füßen. Außerdem ist ein Rechtsstreit aufgrund eines Schimmelschadens, spätestens wegen der regelmäßig anfallenden Kosten für einen Sachverständigen, mit erheblichen Kosten verbunden.

Hierzu ist zu beachten, dass zu der Frage, wann ist der Versicherungsfall bei Schimmel in einer Mietwohnung eingetreten, verschiedene Möglichkeiten bestehen. Tatsächlich soll, wenn der Mieter behauptet,der Schimmel resultiere aus einem baubedingten, von Anfang an der Mietsache anhaftenden, Mangel, der Pflichtverstoß des Vermieters darin liegen, einen Mietvertrag für eine mangelhafte Mietsache abgeschlossen zu haben. Wenn der Mieter aber mit seiner Deckungsanfrage erklärt, der Schimmel sei erst während der Mietzeit aufgetreten, soll in dem Auftreten des Schimmels der erste relevante Verstoß zu sehen sein. Inzwischen wird auch vertreten, dass der Rechtsschutzfall dann eintritt, wenn der Vermieter auf eine Mängelanzeige entweder nicht reagiert oder aber eine Mängelbeseitigung ablehnt.

Hier muss man sehr genau prüfen, wie der Mieter die Deckungsanfrage an die Rechtsschutzversicherung formuliert hat. Wie in dem Fall oben gezeigt, wird durch manche Rechtsschutzversicherung die Deckung bereits dann abgelehnt, wenn der Mieter einen bauseitigen Mangel behauptet. Dies ist aber nicht ausreichend. Der Mieter muss sich ausdrücklich darauf berufen, dass dieser bauseitige Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestand. Spätestens wenn die Rechtsschutzversicherung durch die Nachfrage: „Glauben Sie, dass es sich um einen bauseitig bedingten Mangel handelt?“ in die Falle lockt, dürfte eine Ablehnung pflichtwidrig sein.

Fazit

Sinnvollerweise sollte die Deckungsanfrage aus den o.g. Gründen gleich durch einen Rechtsanwalt erfolgen. Sollten Sie uns mit Ihrer Vertretung beauftragen, übernehmen wir dies gerne für Sie. Wenn bereits eine Ablehnung der Deckungsanfrage vorliegt, können wir Sie gerne zu der Frage beraten, ob eine Durchsetzung des Anspruchs auf Deckungszusage gegen Ihre Rechtsschutzversicherung erfolgsversprechend ist oder nicht.

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