Dreimaliges Stoßlüften ist Mieter zumutbar
Mit Urteil vom 19.10.2015 hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg eine Vermieterin zur Beseitigung von Schimmelschäden verpflichtet. Gleichzeitig spricht es dem Mieter eine Minderung von 10 % der Miete bis zur Beseitigung des Schimmels zu. Hierbei erklärt das Amtsgericht, dass einem Mieter bis zu dreimaliges Stoßlüften am Tag zumutbar ist.
Der Ausgangsstreit – Mieter verlangt Beseitigung von Schimmel
Zwischen den Parteien wurde am 27.08.2009 ein Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Im März 2012 zeigte der Mieter der Vermieterin einen Schimmelbefall in seiner Wohnung an. Die Vermieterin ließ im Juli 2012 Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen. Zum Zeitpunkt des Urteils befand sich noch Schimmel im Gäste-WC, im Badezimmer, im dritten Schlafzimmer, in der Küche, sowie im Wohnzimmer.
Der Mieter verlangte, dass das Amtsgericht die Vermieterin zur Beseitigung des Schimmels verurteilt. Er beantragte weiter festzustellen, dass er sowohl zur Minderung als auch zur Zurückbehaltung der Miete berechtigt ist. Die Höhe der Mietminderung hat der Mieter ausdrücklich in das Ermessen des Gerichts gestellt. Als angemessen betrachtet der Mieter eine Minderung von 20 % der Miete.
Die Entscheidung – Wie oft am Tag Stoßlüften ist für Mietende zumutbar?
Das Amtsgericht verurteilt die Vermieterin zur Schimmelbeseitigung, jedenfalls soweit zum Zeitpunkt des Urteils noch Schimmel in der Wohnung vorhanden ist. Dem Mieter sei alleine dreimaliges Stoßlüften am Tag zumutbar.
Die Vermieterin hatte eingewandt, dass der Schimmel auf ein unsachgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist. Deshalb ließ das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten einholen. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass allein im Bereich des Kinderzimmers ein Baumangel vorliegt, der zur Schimmelbildung führen kann. Ansonsten handele es sich um eine zum Zeitpunkt der Errichtung zulässige, aber sehr dichte Bauart. Die Frage der Entlüftung war zum Zeitpunkt der Errichtung zweitrangig. Die hohe Dichte führe dazu, dass Mieter ein angepasstes Lüftungsverhalten einhalten müssen, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Deshalb wäre es nach dem Sachverständigen notwendig sechs- bis achtmal am Tag stoßzulüften.
Dies kann man von einem Mieter nicht erwarten, so das Amtsgericht. Es begründet seine Entscheidung damit, dass man von Mietern üblicherweise alleine verlangen kann, dass sie dreimal am Tag lüften (und zwar einmal morgens, einmal am frühen Abend und einmal kurz vor dem Schlafengehen). Ist aufgrund der Bauart ein stärkeres Lüften erforderlich, muss man dies bei Vertragsschluss mit dem Mieter vereinbaren.
Als Mietminderung hält das Amtsgericht eine Minderungshöhe in Höhe von 10% der Miete angemessen. Zusätzlich soll der Mieter den fünffachen Minderungsbetrag bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten dürfen.
Praxistipp – Lassen Sie sich rechtsanwaltlich beraten, bevor Sie die Miete mindern
Interessant ist die Entscheidung vor allen Dingen deswegen, weil der Mieter keinen festen Minderungsbetrag verlangt hatte, sondern diesen in das Ermessen des Gerichts stellte. Hierdurch kann verhindert werden, dass man als klagender Mieter die Möglichkeit zur Minderung eventuell unterschätzt und es verpasst, eine höhere Minderung durch das Gericht feststellen zu lassen.
Eine Minderung in Höhe von 10 % der Miete halte ich persönlich angesichts des Umfangs des Schimmelschadens in fünf Zimmern für sehr moderat. Die doch geringe Höhe der Minderung zeigt aus meiner Sicht, dass eine Minderung (gerade auch bei Schimmelschäden) immer auch davon abhängig ist, ob sich der Richter selber durch einen solchen Mangel erheblich beeinträchtigt fühlen würde oder nicht. Eventuell hat das Gericht bei der Entscheidung über die Höhe der Minderung berücksichtigt, dass das Gebäude den technischen Standards zum Zeitpunkt der Errichtung entsprach und nur kleinere bauliche Mängel bestanden.
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- Weitere Informationen zu Mieterrechten bei Schimmel finden Sie in dem Beitrag Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters.
- Was man als Mieter bei der Minderung der Miete beachten sollte, erkläre ich in dem Beitrag Richtig die Miete mindern.
- Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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