Mieter muss nur normal lüften und heizen

Mit Urteil vom 18.06.2015 hat das Amtsgericht Bremen über die Mangelbeseitigungsklage eines Mieters entschieden, mit der der Mieter die Beseitigung beträchtlicher Schimmelschäden gefordert hatte. Das Amtsgericht erklärt, dass ein Mieter unabhängig vom baulichen Zustand nur normal lüften und heizen muss.

Der Ausgangsstreit – Mieter verlangt Beseitigung von Schimmel in der Wohnung

Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2007 miteinander verbunden. Im Herbst 2012 rügte der Mieter Schimmelpilzbildung in der Wohnung. Zum Zeitpunkt des Urteils war es zu starken Schimmelpilzbildungen in der Küche, im Badezimmer sowie im Wohnzimmer gekommen. Die Grundmiete lag bei allein 187,01 € im Monat. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass nahezu die gesamte Wohnung, also sämtliche Räume, durch die Schimmelpilzbildung betroffen waren.

Der Mieter verlangt mit seiner Klage die Beseitigung des Schimmels sowie die Feststellung, dass er zur Minderung der Miete in Höhe von 30 % und zur Zurückbehaltung der Restmiete berechtigt ist. Die Vermieterin behauptete, dass der Schimmel auf ein unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei.

Die Entscheidung – Ist es ausreichend, dass ein Mieter nur normal lüften und heizen muss?

Das Amtsgericht Bremen verurteilte die Vermieterin, wie durch den Mieter beantragt. Es erklärt, dass ein Mieter unabhängig vom baulichen Zustand nur normal lüften und heizen muss.

Das Amtsgericht hatte ein Sachverständigengutachten zu den Ursachen der Schimmelpilzbildung einholen lassen. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten eine Reihe von baulichen Mängeln an, die für die Schimmelbildung zumindest mitursächlich waren. In der mündlichen Verhandlung erläuterte der Gutachter sein Gutachten und erklärte, dass ein Teil der baubedingten Ursachen aufgrund von Bestandschutz keine Baumängel seien. Sie würden aber zur Schimmelbildung beitragen. Auch sei es möglich, durch Heizen der Wohnung auf mindestens 23° C die Schimmelbildung zumindest teilweise zu verhindern.

Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters trotzdem vollständig statt. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, ist der Mieter nur zu einem „normalen“ Heiz- und Lüftungsverhalten verpflichtet. Er schuldet also kein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten. Er ist verpflichtet, seine Wohnung bis zu 18° C zu beheizen. Eine regelmäßige Stoßlüftung von mehr als ein- bis zweimal am Tag wird von ihm nicht geschuldet, so das Amtsgericht. Auch darf der Mieter seine Möbel grundsätzlich bis an die Wand stellen. Allein die Überlassung einer Broschüre zum optimalen Heizen und Lüften begründet noch keine vertragliche Verpflichtung/Obliegenheit überobligatorisch zu heizen und lüften.

Praxistipp – Gefahrkreistheorie des BGH

Nach der Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs (BGH) muss zunächst der Vermieter nachweisen, dass eine Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Erst im Anschluss trifft den Mieter die Pflicht zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf einem fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist. Gelingt beiden der Beweis, geht dies zu Lasten des Vermieters. In einem solchen Fall haftet dann allein der Vermieter für den Mangel der Mietwohnung.

Angesichts des Umfangs des Schimmelbefalls und der (angenommenen) Größe der Wohnung erscheint die Minderung von 30 % im vorliegenden Fall als recht zurückhaltend. Der Mieter hatte aber auch nur beantragt, die Minderung in dieser Höhe festzustellen.

– – –

1. In dem Beitrag Schimmel – Ansprüche und Rechte des Mieters erkläre ich, welche Möglichkeiten Sie bei Schimmel in einem Mietobjekt als Mieter haben.
2. Weiterhin gebe ich in dem Beitrag Richtig mindern Tipps dazu, was aus meiner Sicht als Fachanwalt für Mietrecht bei der Umsetzung einer Minderung beachtet werden sollte.
3. Hier finden Sie weitere Links zu dem Urteil.