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Schimmel – wer muss was beweisen?

  • RA Kuo
  • Mieten Beiträge, Wohnraummietrecht Beiträge
Beitrag

Wann liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn Schimmel in der Mietwohnung auftritt? Wer muss in dem Fall was beweisen? In dem heutigen Beitrag stelle ich dies näher dar. Der Kollege und Fachanwalt für Mietrecht Daryai hat ja ins seinem Artikel Schimmel – Ansprüche und Rechte des Mieters schon allgemein dargestellt, welche Ansprüche und Rechte der Mieters hat.

Viele Mieter fragen mich aber Folgendes: Was liegt eigentlich in ihrem Verantwortungsbereich und welche Pflichten haben sie?

Im Folgenden möchte ich einmal näher darauf eingehen und zunächst die allgemeinen Grundsätze darstellen.

Es gilt die Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs

Im Bereich von Feuchtigkeit und Schimmel gilt die Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs. Nach dieser muss zunächst der Vermieter beweisen, dass der Mangel nicht bauseitig bedingt ist. Erst wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter zu seinem Heiz- und Lüftungsverhalten vortragen.

Dabei gilt:

Eine Wohnung ist dann mangelhaft, wenn sich der Schimmel nur durch überdurchschnittliches Heizen und Lüften vermeiden lässt (so zum Beispiel Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.09.1997, NZM 1998 Seite 571).

Insofern ist es dann auch konsequent, dass das Landgericht Oldenburg mit Urteil vom 07.10.1999 entschieden hat, dass ein überdurchschnittliches Lüft- und Heizungsverhalten nicht vom Mieter verlangt werden darf. Mehr als ein normales Heizen und Lüften ist dem Mieter nicht zuzumuten.

Ergänzend dazu hat das Landgericht Wuppertal am 11.10.2002 entschieden, dass der Mieter vom Vermieter für die zusätzlich aufgewendeten Heizkosten Erstattungsansprüche hat, wenn sich nur dadurch Schimmelschäden vermeiden lassen.

Auch das Landgericht Braunschweig hat bereits 1983 entschieden, dass der Mieter nur normal heizen muss, dem Mieter ist es nur zuzumuten, die Mieträume auf Normaltemperatur aufzuheizen, also etwa 18 bis 20 Grad. Insofern liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, wenn man nur bei Erwärmung der Wohnung auf 22 Grad Schimmel vermeiden kann.

Schimmel – wer muss was beweisen?

Vermieter muss auf Besonderheiten und eventuelle Änderungen hinweisen

Im Übrigen ist es auch eine Pflicht des Vermieters, auf Besonderheiten hinzuweisen. Dies meint insbesondere wenn es sich um einen Neubau handelt, in welchem noch sogenannte Neubaufeuchtigkeit vorhanden ist. Dies ist für den Mieter nicht ersichtlich und muss daher durch den Vermieter entsprechend klargestellt werden.

Auch bei Änderungen im laufenden Mietverhältnis ist es Sache und Pflicht des Vermieters den Mieter auf eventuelle Änderungen hinzuweisen. So hatte sich das Landgericht Lübeck damit zu befassen, ob denn der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er sein Lüftungsverhalten ändern muss, wenn neue Fenster eingebaut werden. Das Landgericht Lübeck hat dies konsequenterweise bejaht.

Dies hat auch das Amtsgericht Hannover so gesehen, hier war nach dem Einbau von Isolierverglasung Schimmel aufgetreten. Sofern der Vermieter hier ordnungsgemäß über das neue Lüftungsverhalten aufgeklärt hat, muss dann der Mieter (siehe Gefahrkreistheorie des BGH) nachweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Aber eben auch nur dann, wenn der Vermieter darauf hingewiesen hat.

Vermieter trägt bauseitig bedingte Risiken

Ein weiterer Fall ist, dass im Bad (insbesondere wenn es sich um einen Innenbad handelt) Schimmel auftritt. Hier gilt, dass ein Vermieter das Bad so herrichten muss, dass der Mieter duschen kann, ohne dass sich Schimmelpilz an den Wänden bildet, denn gemäß § 535 BGB ist der Vermieter ganz grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und diese in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Andererseits hat das Landgericht Berlin entschieden, dass es auch gewisse Verhaltenspflichten des Mieters gibt. So muss der Mieter nach jedem Duschen das Spritzwasser von den Fliesen wischen. Sofern er dies nicht tut, darf er nicht davon ausgehen, dass der Schimmelpilz dann immer und automatisch vom Vermieter beseitigt wird.

Und auch ansonsten trägt der Vermieter die bauseitig bedingten Risiken, so hat das Landgericht Oldenburg einmal entschieden, dass das Risiko, dass der Taupunkt beim Austausch von Fenstern in den schlecht isolierten Außenwandbereich verlagert wird, durch den Vermieter getragen wird. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er alle Baunormen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten, beachtet hat, wenn Schimmel dadurch entsteht, dass Wärmebrücken aufgrund von Isolationsmängeln entstanden sind. Dies hat das Landgericht Flensburg so entschieden. Und ergänzend dazu hat das Landgericht München entschieden, dass es dem Mieter unzumutbar ist, ständig die Fenster weit geöffnet zu halten um die Feuchtigkeit zu bekämpfen.

Praxistipp

Selbstverständlich sollte ein Mieter auftretende Mängel sofort dem Vermieter melden. Des Weiteren hat er allgemein richtig zu lüften und zu heizen. Die Wohnung sollte also etwa immer auf 18 bis 20 Grad erwärmt werden. Gelüftet werden sollte mindestens dreimal täglich durch Stoßlüften von mehreren Minuten und zwar zweimal morgens und einmal abends. Dies sind natürlich nur Durchschnittswerte. Es gibt dazu ja das überall verfügbare Merkblatt „Richtig Lüften und Heizen“. Sofern dem Mieter aber nicht ausdrücklich und wirksam andere Verhaltenspflichten auferlegt wurden, darf er sich darauf verlassen, dass bei diesem Verhalten weder Feuchtigkeits- noch Schimmelprobleme auftreten.

Eigentlich selbstverständliche Verhaltensweisen sollten dabei beachtet werden, ich hatte oben ja dargestellt, dass man Spritzwasser von den Fliesen wischen muss.

Mängel müssen dabei beweissicher angezeigt werden, auch dazu darf ich auf einen Artikel des Kollegen Daryai verweisen: Wie stelle ich Schreiben beweissicher zu?

Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein. Sofern durch den Schimmel Gegenstände des Mieters beschädigt werden, hängt ein Schadensersatzanspruch entscheidend davon ab, ob dem Vermieter ein Verschulden anzulasten ist. Dies ist eine Frage, die Sie am besten durch fachanwaltliche Beratung klären lassen.

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Gerne berate ich Sie zu diesen und anderen Themen. In den derzeitigen Zeiten am besten telefonisch und/oder per Skype.

Simon Guang-Ming Kuo

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Herr Rechtsanwalt Kuo berät Sie zu den Themen Wohnraummietrecht, Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Sie können unter der Telefonnummer +49 (0)30 460 64 794 einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt Kuo vereinbaren. Oder aber Sie schreiben ihm über unser Kontaktformular eine E-Mail.

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