Eilverfahren bei Ausfall von Heizung oder Warmwasser
Mit einem Urteil aus dem Jahr 2012 gibt das Amtsgericht Bochum dem Antrag von Mietern statt, die im Eilverfahren die Inbetriebnahme von Heizung und Warmwasserversorgung durchsetzen wollten. Die Entscheidung bestätigt, dass Mietende bei Ausfall von Heizung oder Warmwasser über das gerichtliche Eilverfahren schnelle Hilfe erhalten können.
Der Ausgangsstreit – Mieter reichen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ein
Die Parteien waren über einen Mietvertrag für eine Wohnung verbunden. Seit September 2012 gab es in der Wohnung kein Warmwasser mehr. In der zweiten Novemberwoche fiel dann auch noch die Heizung in der Wohnung aus.
Die Mieter teilten dies der Vermieterin mehrfach mit. Diese wendete ein, dass Mitmieter die Warmwasseraufbereitung und die Heizungstherme im Keller des Wohnhauses manipulierten. Die Vermieterin war der Ansicht, dass sie deshalb nicht für den Ausfall verantwortlich sei.
Daraufhin reichten die Mieter einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung bei dem Amtsgericht ein.
Die Entscheidung – Wann ist ein Eilverfahren bei Ausfall von Heizung oder Warmwasser möglich?
Das Amtsgericht gibt den Mietern recht. Sie können im einstweiligen Verfügungsverfahren die Wiederinbetriebnahme von Heizung und Warmwasseraufbereitung durchsetzen. Auf diese Weise können Mieter bei Ausfall von Heizung oder Warmwasser über das gerichtliche Eilverfahren schnellstmöglich eine Mängelbeseitigung durchsetzen.
Aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ergibt sich die Verpflichtung der Vermieterin, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Aus diesem Grund ist die Vermieterin dafür verantwortlich, dass die Warmwasserversorgung funktioniert und die Wohnung ausreichend beheizt werden kann. Es sei auch Aufgabe der Vermieterin die Mieter vor Störungen Dritter, daher auch von Mitmietern, zu schützen, so das Amtsgericht. Soweit notwendig müsse sie hierzu geeignete Maßnahmen treffen, um eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit von Heizung und Warmwasserversorgung zu unterbinden.
Eilbedürftigkeit sei hier gegeben, weil bei Ausfall von Warmwasser und Heizung gesundheitliche Schäden drohen.
Praxistipp – Mietende sollten sich bei Verfolgung ihrer Ansprüche nicht zu viel Zeit lassen
Mietende können bei Ausfall von Heizung (in der Heizperiode oder wenn die Temperaturen bereits stark gesunken sind) oder bei Ausfall der Warmwasseraufbereitung ihren Anspruch auf Beseitigung des Mangels im Eilverfahren verfolgen. Man kann so einen gerichtlichen Titel innerhalb von wenigen Tagen durchsetzen. Da ein solcher Ausfall die Gesundheit gefährdet, ist es nicht notwendig, die Beseitigung des Mangels im ordentlichen Verfahren durchzusetzen. Auf diese Weise können Mietende innerhalb relativ kurzer Zeit dafür sorgen, dass Vermietende zur Inbetriebnahme von Heizung und Warmwasserversorgung gezwungen werden.
Wichtig ist, dass man sich für die Verfolgung seiner Ansprüche nicht zu viel Zeit lässt. Wartet man zu lange ab, kann man nach der Rechtsprechung hieraus schließen, dass Mietende die (für ein Eilverfahren) notwendige Dringlichkeitsbehauptung selbst widerlegen.
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- Zur Höhe einer angemessenen Minderung bei Ausfall der Heizung im Winter finden Sie zwei Urteilsbesprechungen:
60% Minderung bei vollständigem Ausfall der Heizung im Winter
100% Minderung während Heizperiode bei Ausfall der Heizung in der gesamten Wohnung - Hier finden Sie weitere Informationen zu der Entscheidung.
Nima Armin Daryai
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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